Государство только проиграет, ущемляя права общественных объединений
Железной рукой в счастье не загонишь, насильно в товарищества и соседские общины не объединишь. Но и без участия самих жителей в жизни города мало чего хорошего получится. Сегодня это ясно всем, в том числе и власти. Что делать? Прислушаться друг к другу. Проблемы общественного самоуправления к тому же тесно связаны с реформой ЖКХ. И сегодня мы предлагаем вам статью Нелли Лукиной, председателя правления ТСЖ «Запад-2», председателя правления НП «Управдом» (об «Управдоме» мы рассказали в нашей газете 10 декабря). Эта статья написана на основе выступления автора на городской конференции «Жилищно-коммунальная реформа и жилищное самоуправление: состояние, проблемы, пути решения».Кто создает рынок
Если рассматривать жилищное самоуправление в контексте коммунальной реформы, то у товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов задача несколько иная, чем у любых общественных объединений. Например, у любого общественного объединения есть право влиять на события окружающей жизни, но нет обязанностей, кроме добровольно на себя взятых. А у собственника недвижимости в жилищной сфере есть обязанность нести бремя содержания этой недвижимости. Объединение собственников с правами юридического лица порождает ту меру ответственности, прав и обязанностей, которая не просто заключается в том, что в подъезде будут стоять цветы, во дворе – скамейки, а на газоне – расти цветы, но в том, чтобы трубы не рвались, батареи «не размораживались», стоимость своей недвижимости не уменьшалась, а росла. В плане же реформы у товариществ глобальная задача – создать возможность конкурентного обслуживания, конкурентного управления, вывести реформу к рынку жилищно-коммунальных услуг.
Поэтому смею утверждать, что это – высшая форма объединения и самоуправления в жилищной сфере. Именно поэтому народ активно зазывается в товарищества, поэтому в городе реализуется программа формирования кондоминиумов – формирование объектов управления (самоуправления) и именно поэтому в знаменитом уже постановлении правительства Москвы № 690 дано направление: формировать кондоминиумы там, где для этого есть экономические условия.
Конечно, для управления своей недвижимостью требуются профессиональные знания, большая инициатива, и, прежде всего, чтобы вылезти из ямы, – немалые деньги. Там, где они имеются, нет никаких проблем ни с товариществами, ни с управляющими компаниями, желающими оказывать им услуги за солидную плату. Не в каждом доме можно найти подготовленных людей, обладающих профессиональными менеджерскими знаниями, умением и навыками и способных создать собственное домоуправление для самообслуживания и обслуживания соседей (некоммерческая мини-компания). Не развита система инвестиций в дома, без чего нельзя проводить очень нужные для дома работы, например, по утеплению-энергосбережению. И совершенно очевидно, что без возможности «дополнительного заработка» объединение в товарищество будет связано с тем, с чем связывает население проведение реформы – выкладывайте ваши денежки, которых нет.
Москва, находясь в авангарде новых течений, давно провозгласила кампанию помощи – стимулирования создания ТСЖ. Конкретными шагами в этом направлении были нормативно-правовые акты, позволявшие в приоритетном порядке товариществам и кооперативам приобрести права на нежилые помещения, имеющиеся в доме (городские – на праве управления, аренды или выкупа). Такие помещения – не только источник извлечения прибыли. Это возможность создания домоуправления, социальной сферы, рабочих мест, формирования малого бизнеса для себя.
Шаг вперед – два шага назад
Пока жилищная общественность борется за реализацию прав, предоставленных московским законодательством, и делает полшага по этому пути, федеральное законодательство, строя вертикаль власти, оставляет все меньше возможностей для местных инициатив, так как некоммерческую сферу на федеральном уровне никто не поддерживает. В выигрыше всегда остаются те, кто тормозит процесс, так как они в конечном итоге оказываются правы.
В качестве иллюстрации к сказанному (шаг вперед – два шага назад) приведу примеры.
ТСЖ «Ярославский» (на базе ЖСК, ЮВАО) – решил воспользоваться действовавшим московским законодательством и обещаниями получить для своих планов (работа с детьми) в управление, аренду или выкупить в собственность помещение, свободное от обязательств, на первом этаже дома в полном соответствии с законом 8-28 «О правах товарищества собственников жилья по управлению и использованию объектов нежилого фонда в кондоминиуме», постановлением Мосгордумы № 85 «Об утверждении и введении в действие Положения о порядке продажи объектов нежилого фонда на территории города Москвы» (приоритетное первоочередное право). Первое обращение ТСЖ о заключении договора аренды в территориальное агентство департамента имущества датировано 15 декабря 2000 года, после чего помещение выставляется на конкурс, но ТСЖ на него не приглашают.
Фирма, выигравшая конкурс, после многочисленных бесед с ТСЖ и местной властью (управой) отказывается от приобретения прав, за что ТСЖ компенсирует им стоимость аукциона – 20000 руб. Договор аренды по минимальной стоимости для ТСЖ (ЖСК) заключается между департаментом имущества (ДИ) и ТСЖ только 1 сентября 2001 года. За год арендных прав ТСЖ выплатило ДИ за аренду 72000 руб., при этом практически до 15 февраля 2002 года не было известно, сможет ли ТСЖ воспользоваться своими правами по договору аренды.
После того, как суд был выигран (судебная эпопея закончилась к марту 2002 г.), ТСЖ приступил к ремонту помещения, что обошлось еще в 150000 руб. Итого, еще не приступив к реализации своих планов, ТСЖ потратил около 250 000 руб. при годовом бюджете 26 000 руб. и в заключение получает уведомление о том, что с 1 января 2003 год стоимость аренды 1 кв. м в год вместо 478 руб. возрастет до 2500 руб., так как по постановлению правительства Москвы о льготной арендной плате для конкретных арендаторов, никаких льгот у ТСЖ нет. Просьба ТСЖ рассмотреть вопрос о продаже помещения по льготной цене уперлась в новое законодательство о приватизации государственного и муниципального имущества. Возможна продажа только на аукционе, где шансов у некоммерческой организации нет никаких. Пока боролись, «поезд ушел».
Режим наибольшего благоприятствования ЖСК и товариществам был предоставлен Москвой в области налогообложения.
Поскольку и здесь возможности субъекта Федерации сильно урезаны новым Налоговым кодексом, то многие льготы по налогообложению ушли в прошлое (по налогу на прибыль), но появилась мощная возможность не уплачивать Единый социальный налог (ЕСН). Во что же это вылилось для ТСЖ?
Приведу примеры.
ТСЖ «Чертаново-17» (на базе ЖСК), на полном самофинансировании, самообслуживании, самоуправлении (предел мечтаний, с точки зрения создания конкурентной борьбы и реализации реформы) был оштрафован налоговиками за неуплату ЕСН по итогам проверки за один месяц 2001 года (общая сумма штрафа 250000 руб. (недоимки+штраф+пени, в ТСЖ работают более 20 человек).
Суд ТСЖ выиграло (суд многоступенчатый, окончательная победа в Федеральном арбитражном суде). Решение Федерального арбитражного суда подтвердило правоту ТСЖ, но налоговые органы не возвращают излишне уплаченные товариществом суммы налога за другие месяцы, и ТСЖ снова вынужден судиться.
ТСЖ «Исток» (тоже на базе ЖСК) подвергся аналогичной проверке и оштрафован на 142 тыс. руб. Предстоит суд.
Все это делается, несмотря на выигранные суды, полемику в средствах информации и, наконец, обращение председателя Мосгордумы В. Платонова к премьер-министру М. Касьянову, на которое ответ не получен.
Приручили – отвечайте
Успешность управления во многом зависит от информационного обеспечения, возможности доступа к информации, необходимой для самой элементарной уставной деятельности ЖСК, ТСЖ: учета всех собственников, учета собственников, имеющих второе жилище, учета числа проживающих (все это необходимо для начисления платежей), наблюдения за процессом несанкционированных перестроек и переоборудования и т. д. – всего того, что является обязанностью организации.
Что имеем? Комитет по регистрации прав обобщенных сведений по собственникам ЖСК и ТСЖ не дает, так как эти организации не упомянуты ни в одном законе, как организации, которым сведения нужны для их работы.
Паспортные столы также сведения не должны давать. При заключении сделок по поводу жилищной недвижимости и выдаче справок в БТИ за визой к управляющей организации никто не обращается (ее нигде не требуют), хотя продается или меняется не только квартира, но и право на долю в общем имуществе (право на управление этой долей передано управляющей организации, в данном случае – ЖСК, ТСЖ). Чтобы сведения получить, необходимо обращаться к главе управы, к директору ДЕЗа, в суд. Права управляющей организации на получение информации, и как реализатора прав сособственников по владению, пользованию и частичному распоряжению общим имуществом недостаточно подкреплены законодательно. Обязанность есть, а прав применять решения, кроме обращения в суд, практически нет.
Примеры приведены для того, чтобы напомнить координаторам программы: «Мы в ответе за тех, кого приручили». Нужна более глобальная и быстрая координация, и не только на московском уровне, но и в союзе с московским депутатским корпусом в Государственной Думе. Для этой координации надо чаще и глубже советоваться с жилищной общественностью и не принимать в рассматриваемой области никаких решений без экспертной оценки жилищной общественности.
И еще нужно мощное жилищное объединение, способное отстаивать свои интересы и реализовывать свои программы.