Надежность гарантируется
Соцопросы показывают, что улучшить свои жилищные условия хотят более 70% россиян. Увы, у многих на новую квартиру просто не хватает денег. Ипотека, на которую еще несколько лет тому назад возлагались немалые надежды, тоже пока доступна не всем. Поэтому тем, у кого нет больших накоплений, реально сегодня улучшить свои жилищные условия можно через кооперативы.О том, какая ситуация сложилась вокруг них после принятия ряда законодательных актов, рассказывает председатель ЖСК «Квартиры» Ирина Шугурова.
До марта 2005 года все кооперативы работали в рамках одной схемы, то есть на основании ст. 116 Гражданского кодекса РФ и собственного устава. Специального законодательного регулирования деятельности кооперативов не было, поэтому на рынке они назывались либо жилищными, либо жилищно-строительными. А 31 марта вступил в силу закон о жилищных накопительных кооперативах (ЖНК), который призван упорядочить их деятельность…
– Но профессионалы рынка говорят, что работать по этому закону очень непросто…
– Действительно, закон непростой. Но не смотря ни на что, профессионалы давно его ждали. И хотя не все наши чаяния оправдались, тем не менее, в законе очень четко и подробно прописано взаимодействие кооператива и пайщика. Основная мысль, заложенная в законе, заключается в том, что пайщики – это не клиенты кооператива, а полноправные участники, которым даются немалые полномочия по управлению кооперативом. Кроме того, в законе прописаны механизмы контроля со стороны государства за соблюдением кооперативом принципов финансовой стабильности. Люди, приходящие к нам на консультацию, всегда спрашивают: как регулируется ваша деятельность и кем контролируется? Сегодня мы можем четко и ясно сказать: наша деятельность регулируется законом, а контролируется Федеральной службой по финансовым рынкам (ФСФР). А наличие в новом законе 8 принципов финансовой стабильности каждого кооператива дает пайщикам уверенность и гарантию, что их средства пойдут именно на приобретение жилья.
– После принятия закона о ЖНК все существующие кооперативы должны работать по нему?
– По сути, именно так. Но, к сожалению, не все пока к этому готовы. Поэтому дается возможность в течение года привести уставные документы в соответствие с законом. К 1 апреля 2006 года кооперативы должны определиться – либо они работают по закону о ЖНК, либо выбирают для себя какую-то другую правовую модель. Так, наш ЖСК «Квартиры» с апреля будет уже ЖНК.
Правда, если не будут устранены пробелы в законодательстве, то и потребительские, и ипотечные кооперативы вполне могут работать и далее. Но их деятельность не будет иметь законодательного регулирования, надзора и контроля со стороны государства, что невыгодно пайщикам. С одной стороны, такие кооперативы могут предлагать заманчивые условия. К примеру, при вступлении в него пообещают приобрести квартиру за 2 – 4 месяца и дать рассрочку на 10 лет. Однако такая несбалансированность очень опасна: система быстрой покупки и длинной рассрочки не позволяет соблюдать принципы финансовой стабильности кооператива. Поэтому в законе о ЖНК закреплена именно сбалансированная система покупки жилья.
– Хочу все же уточнить: если образованные 2–3 года назад кооперативы не перерегистрируются, то после 1 апреля 2006 года они будут вне закона?
– Я бы не ставила вопрос так жестко. Но опыт работы с законодателями в процессе обсуждения проекта этого закона показал, что они вряд ли оставят возможность воспользоваться пробелами в законодательстве тем структурам, которые работают со средствами граждан. Возможно, будут внесены изменения в закон о кредитных потребительских кооперативах граждан в части установления принципов финансовой стабильности и организации контроля со стороны государства.
– Ирина Альбертовна, но люди ведь до сих пор очень осторожно относятся к кооперативам. Зачастую, они просто боятся потерять деньги. Как можно преодолеть этот кризис доверия?
– Понятно, что все кооперативы, которые работают на рынке покупки жилья в рассрочку, разные. Поэтому, прежде чем принять решение, я советую собрать и изучить информацию о том кооперативе, куда вы хотите обратиться: посмотреть, как давно он работает и в каком состоянии его активы, какой процент пайщиков уже живет в квартирах. Все это даст представление, насколько кооператив выполняет принятые на себя обязательства. Кроме того, необходимо выяснить, каков его правовой статус, открыта ли информация о нем. Когда кооператив, который является некоммерческой организацией, говорит клиентам, что «про это мы сказать не можем, это коммерческая тайна», то такие слова должны сразу же вас насторожить.
Очень важный момент – управляющая или партнерская организация, которая работает с кооперативом. Безусловным плюсом является партнерство с устойчиво работающей на рынке риэлторской компанией. В ЖСК «Квартиры» это одна из крупнейших российских риэлторских фирм – компания «МИЭЛЬ-Недвижимость», в этом году отмечающая свое 15-летие.