А товариществ не так уж и мало
Юбилей прошел незаметно – исполнилось десять лет федеральному закону «О товариществах собственников жилья». И хотя его сейчас заменил раздел в новом ЖК РФ, мы решили эту дату не оставлять без внимания. Как-никак серьезный повод, чтобы подвести итоги развития этих объединений в Москве за десятилетие. На эту тему рассуждает руководитель Управления координации деятельности по управлению многоквартирными домами жилищного департамента Виталий Акимкин.Давайте сравнивать корректно
Если быть точным, то первый документ, регулирующий деятельность товариществ, появился тринадцать лет назад. Это – постановление правительства Москвы «О порядке создания жилищных товариществ собственников помещений», принятое в 1993 году. Федеральный закон многое позаимствовал из него. Опираясь на это постановление, в течение двух последующих лет москвичи создали три десятка ТСЖ. Сейчас их около 1 700. И первая реакция – всего-то!
В самом деле, если сравнивать с количеством многоквартирных домов в столице – свыше 40 тыс., – то мало. А если принять более корректное сравнение? Если из приведенного количества зданий вычесть аварийные дома, подлежащие капитальному ремонту, реконструкции, реновации, сносимые (в основном, вошедшие в программу сноса пятиэтажек), общежития, то получится гораздо меньшая цифра – 25 тыс. Но и от нее нельзя вести счет. Ибо далеко не в каждом доме имеет смысл организовать ТСЖ. Какие необходимы условия?
Наш департамент провел на эту тему исследование. Вот факторы, благоприятствующие созданию товариществ: более высокий (по сравнению со средним) уровень доходов жильцов, более молодой возрастной ценз (значит, более мобильные, активные люди), удачное месторасположение дома (что связано с возможностью размещения на нем рекламы, сдачи нежилых помещений – в этом смысле наиболее благоприятны центр, ЮЗАО, ЮВАО). И тогда останется только 11 тыс. зданий. Какой процент по отношению к ним занимают существующие товарищества? 15. А это не так уж и мало.
Дорого, да мило
Сразу отвечу на возникший вопрос: более высокие доходы – значит, в ТСЖ большие расходы? Именно это как раз и отпугивает жильцов.
Да, такое заблуждение есть. Хотелось бы внести ясность.
В настоящее время содержание одного кв. м. составляет около 15 руб. Из них 5 руб. платят жильцы, остальное – город. И по закону товариществам не имеют права эту сумму повышать. Почему в ТСЖ она больше?
Более высокая плата – желание самих жильцов. Ибо, почувствовав вкус самоуправления, граждане уже не удовлетворяются традиционным набором услуг, расширяют его, требуют более высокого их качества.
Понятно, что 15 руб. нормативных на оплату более качественных услуг не хватит. Но образ своей жизни люди выбрали сами. И готовы за него платить.
Землю – горожанам!
Сейчас, с позиции 10 лет, видны, конечно, недостатки закона. Главные из них касаются вопросов использования общего имущества.
Что к этому имуществу относится? Чердак, подвал, крыша, стены, инженерное оборудование и т. д. Оно принадлежит всем собственникам. А вот кто им управляет, распоряжается – об этом в законе было сказано не вполне четко.
В ст. 20 говорилось: «Собственники могут выбрать способ управления». Трактовка статьи была разная: могут выбрать, а могут и нет. А потому за них это делала управа. В результате же в доме по-прежнему хозяйничала дирекция. Тем более, что в том же законе говорилось, что управляющую организацию назначают исключительно органы исполнительной власти. Общему собранию такое право не давалось.
Что касается новых зданий, то там создавал товарищество заказчик-застройщик. Такая практика нередко приводила к нарушению прав граждан. Более того – именно она во многом послужила тормозом для развития ТСЖ, создав им дурную славу. Люди платили неоправданно большие деньги, не могли распоряжаться общим имуществом – за них это делала управляющая организация и при этом не отчитывалась о расходовании средств. Порой, вселяясь в дом, жильцы вообще не знали, что они будут жить в ТСЖ.
А из неработающих статей прежнего закона назову, прежде всего, статью о земле. Не помогло даже то, что в 2000-м году была принята комплексная городская программа формирования ТСЖ, в соответствии с которой земля также входила в кондоминиум (понятие, которое упразднил ЖК, что, на мой взгляд, напрасно). Некоторые, весьма немногие товарищества, правда, добились того, что придомовая территория передавалась им, но только в аренду. Объяснение: норм земельного права не было. Земельный кодекс вышел четыре года спустя. А недавно появилось постановление правительства Москвы о порядке передачи земельных участков собственникам квартир, которое подготовлено Департаментом земельных ресурсов. Осталось ждать, как оно будет выполняться на практике.
Кто в доме хозяин?
Главное достоинство закона, пожалуй, то, что, он практически без изменений вошел в Жилищный кодекс.
Кодекс расширил права товариществ. Сказано однозначно: главные хозяева в доме – собственники. Дирекция – это только обслуживающая организация, которая находится у них на подряде. Но теперь собственники не просто имеют право, а обязаны проводить собрания, где должны выбрать способ управления домом. Это касается и новостроек. Никакой застройщик теперь не вправе что-либо им указывать. Кстати, создавать ТСЖ можно будет уже на стадии строительства и даже проекта. Это позволит будущим владельцам квартир принять активное участие в возведении здания, взять под контроль качество строительства, участвовать в приемной комиссии, подписывать акт сдачи дома в эксплуатацию.
К сожалению, и сейчас бывают случаи, когда инвесторы диктуют свои условия. Граждане должны знать: закон на их стороне. Ныне их права никто не может ущемить. Но это не отрицает того факта, что за эти права зачастую надо бороться. Так просто чиновники с ними не расстанутся.
Еще новое: прежний закон устанавливал легитимность решения собрания по созданию ТСЖ, если за него проголосовали более 50 проц. собственников, присутствующих на нем. Но это приводило к странным парадоксам: в доме могло быть 2–3 собственника, которые создавали ТСЖ и брали дом в управление, диктуя волю остальным жильцам. Нужно ли говорить, к каким это приводило злоупотреблениям? В новом законодательстве говорится четко: в доме может быть создано товарищество, если за него проголосовало большинство собственников. Сами же собственники должны обладать более чем половиной площадей помещений. В противном случае жильцы могут ликвидировать объединение. Так положен заслон каким-либо махинациям, которые нет-нет, а возникают в ТСЖ.
Выбор управляющей компании – дирекции либо частной – тоже определят на общем собрании. Оно выработает требования к содержанию дома, сумму, которую собственники согласны на это потратить. Они же решат, когда и какие средства выделить на текущий и капитальный ремонт. Общее собрание – высший орган управления домом. Власть лишь на втором месте. Управа вмешается лишь в том случае, если общее собрание не проведено. Тогда она, хотя и по конкурсу, назначит управляющую компанию. И та будет работать по ценам, установленным правительством Москвы. Так что, если люди хотят жить лучше, им надо победить в себе инерцию, более активно включаться в общедомовую жизнь.
Безусловно, правовую сторону деятельности ТСЖ нужно еще укреплять. Расширять полномочия самих товариществ. В настоящее время подготовлены проекты постановлений правительства Москвы о бюджетном финансировании этих объединений, созданию равных условий для деятельности всех управляющих организаций (о чем говорит ст. 165 ЖК), и другие. Появятся они, возникнет рынок услуг ЖКХ, и число ТСЖ – самой эффективной формы управления – на мой взгляд, резко увеличится. За ними – будущее.
Что дало вам создание в доме ТСЖ?
Дом большой – ему видней
Наш дом – 22-этажный, три подъезда. Понятно, что и проблем у него немало, и обслуживать его непросто. То, как это делала дирекция, нас явно не устраивало. Но и брать дом в свое управление было боязно: а вдруг обанкротимся? И тогда мы внимательно пригляделись к ресурсам, которые могли бы задействовать.
Сдача нежилых помещений – запретный для нас путь, все они в распоряжении имущественного департамента. Только все ли? По-хозяйски прошлись по всем уголкам, изучили все свободные площади. Есть! Это так называемые «колясочные» в подъездах, дело нужное, но – да простят нас мамы! – этим метрам можно было найти и более выгодное применение. Плюс некоторые – весьма небольшие – хозяйственные пристройки, до которых не дотянулась рука Департамента имущества. В общей сложности, не так уж и мало – 150 кв. м.
Этих площадей оказалось достаточно, чтобы, будучи сданными в аренду, они существенно пополнили бюджет дома. Не скажу, чтоб было просто – на помещения претендовал застройщик. Судились. Но в результате все они были переданы нам.
На что были потрачены заработанные деньги? Прежде всего, на благоустройство двора. Мы отказались от «джентльменского набора», который предлагают московские фирмы, и заключили договор с петербургской организацией. Рядом с домом появились оригинальные качели, балансиры, карусели, горки, которые служат гордостью дома и привлекают внимание малышей чуть ли не всего района. На всех дорожках, кроме того, уложен асфальт.
Далее. Отказались от работников, которых предлагает ДЕЗ, наняли своих: сантехника, электрика, уборщиц. В результате жильцы обслуживаются и лучше, и оперативней. Установили охрану.
Платят наши жильцы несколько больше, чем в городских квартирах – 2,5–3 тыс. руб. за 2-комнатную квартиру, но протестов это не вызывает. Ведь и облуживание у нас лучше, чем в среднем по городу. Кроме того, люди знают, на что расходуется каждая копейка.
Геннадий Смирнов (ТСЖ «Никулинская, 31»)
«Ведомственные» мы…
Не от хорошей жизни создали мы у себя товарищество, но сейчас позови в прежнюю жизнь – никто не согласится. Дом наш принадлежит Московской железной дороге. Есть постановление о передаче всего ведомственного фонда городу, только оно не про нас. Дело в том, что конструкция наших инженерных систем устарела – дом построен еще до войны, розлив воды – нижний. А значит, для того, чтобы отключить воду, приходится заглушать все стояки. Вот и отказался от нас ДЕЗ.
К тому времени и наше ведомство открестилось от своего жилищного фонда. Правда, успев – в 1998 году, до дефолта – реконструировать его. За это, как говорится, ему отдельное спасибо. Но на том материальные возможности железной дороги иссякли. Тогда и решили: справимся сами! Создали товарищество.
Дом остался ведомственный, но квартиры в нем большей частью приватизированы. И с них стали брать втрое больше, чем с городских. Непорядок! Первый шаг ТСЖ: мы добились, что не сам дом, а квартиры взяли на городской баланс, и те стали получать дотации.
Но на этом благодеяния города закончились. К сожалению, мы столкнулись с ситуацией, что, кроме жильцов, дом никому не нужен. А потому то чудо – реконструкция в 1998 году – стали особенно ценить. Такое не повторится…
Забота о сохранности строения стала главной задачей товарищества. Свое хозяйство ведем сами. У нас свой обслуживающий персонал. Заменили все вентили на шаровые краны (кроме надежности, это позволяет отключить при аварии стояк буквально любому работнику), отремонтировали фасад, цокольный этаж, переделали водостоки, обновили крышу. Обнесли дом решеткой (на что получили разрешение не сразу – судились с управой и выиграли).
Теперь у нас всегда чисто (и безопасно!) как в подъездах, так и при подходе к ним. Дом наш! И никому его отдавать не собираемся – ни ведомству, ни городу.
Людмила Кузнецова, председатель ТСЖ «Волкова, 13»
Не отдавайте болото лягушкам!
О товариществах сказано много хорошего. Не меньше говорилось и о препонах, которые им надо преодолеть, чтобы получить обещанные права. ЖК еще больше расширил их.
В развитие кодекса появилось известное постановление правительства Москвы «Об организации управления многоквартирными домами в городе Москве» от 17 января 2006 года, № 9–ПП, но с большим опозданием, примерно на год, из-за чего приостановился выход всех дальнейших необходимых документов. Ибо в проекте его было записано: разработать нормативно-правовую базу, регулирующую вопросы передачи домов в управление от ДЕЗов ТСЖ, обеспечить механизм предоставления товариществам бюджетных дотаций (сейчас они получают их через дирекции, а те, как известно, очень неохотно перечисляют их объединениям), предложить принципы взаимодействия объединений с органами власти и другое.
Они так и не появились, а когда появятся – с большой задержкой. А без них и само постановление, да и кодекс ЖК РФ лишь прекраснодушная модель идеального, но нереализуемого самоуправления.
Почему так происходит? Главную роль в проведении реформы ЖКХ, в том числе, подготовке и координации различных правовых документов, взял на себя Департамент жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства г. Москвы. Сам департамент нередко медлит с их разработкой, согласованием, изымает важные положения, касающиеся предоставления жителям больших прав. Так именно произошло и с вышеназванным постановлением.
…В Китае есть пословица: «Не поручайте лягушкам осушать болото». Проведение реформ ЖКХ – в основном – отдали на откуп указанному ведомству, которое в настоящее время и занимается жилищно-коммунальным хозяйством. Но именно оно создало там в прошлом свои структуры, наладило взаимоотношение между ними, а потому – по определению – не очень-то заинтересовано существующую систему ломать.
Возможно, что и не вполне так, но тот факт, что столь медленно рождается правовая база реформы, так неохотно передаются права от власти к гражданам, свидетельство того, что именно чиновники сопротивляются переменам. Другое объяснение трудно найти. Не так просто позволить жителям самим распоряжаться своей собственностью. Они по-прежнему хотят «рулить» сами.
Но так ли обязательно, чтобы реформу проводили только органы власти? Почему не привлечь к этой работе общественные организации граждан? Если говорить о Москве – их, таких организаций, немало, причем, как городского масштаба, так и окружных. Это и сами объединения, союзы, ассоциации, партнерства… Объединяют они членов ТСЖ и ЖСК – как собственников, так и нанимателей. Следует назвать и домкомы – их уже более восьми тысяч, – с которыми тоже нельзя не считаться. Как-никак – это весьма большая и организованная масса жителей
Вопросы, которые выносятся такими и подобными организациями на свои собрания, конференции, съезды – всегда острые, актуальные, а по грамотности постановки нисколько не уступают ведомственным истолкованиям. Ведь среди общественников немало профессиональных жилищников, квалификации им не занимать. Будут «перетягивать одеяло на себя»? Тоже не так.
Все мы живем в реальном мире, знаем соотношение сил в городе, и если объединения во главу угла ставят защиту интересов граждан, то делают это весьма корректно – основываются в первую очередь на уже принятых документах городского и федерального уровня. То есть отстаивают права жильцов на вполне законных основаниях.
Но вот решения конференции (съезда, собрания) передаются компетентным административным органам. А дальше – тишина. Никакой реакции не следует. В лучшем случае – формальная отписка.
Один из субъектов, смеем сказать – главный, тот, которого и представляют общественные организации, а именно, житель-собственник – в процессе реализации реформы отсутствует. Соответствует ли это принципам гражданского общества, которое мы все строим? Нет, противоречит – причем, самым грубейшим образом.
Справедливости ради замечу, что номинально формы участия жителей в обсуждении насущных вопросов ЖКХ есть: Общественный совет при Мосгордуме, Координационный совет при правительстве Москвы. Однако мнения и пожелания, которые высказываются на этих встречах, в дальнейшем, как правило, не находят отражения в решениях и постановлениях правительства Москвы.
Доказательством служит тот парадоксальный – а, по сути, печальный факт – что проблемы, которые поднимались жильцами десять и даже больше лет назад, нисколько не утратили остроты сейчас. Они обсуждаются каждый год, но так и не решаются – взять ли бюджетные дотации для ТСЖ, их взаимоотношения с ресурсоснабжающими организациями, аварийными службами. Как продолжали предъявлять к товариществам более жесткие требования, нежели к ДЕЗам, так делают поныне. Как дискриминировали их – так это продолжают до сих пор.
Хочу, чтобы меня поняли правильно. Я вовсе не против участия работников системы ЖКХ в деле проведения реформы – там есть весьма квалифицированные и заинтересованные люди, стремящиеся улучшить функционирование системы. Но вместе с тем, необходимо прислушаться и к голосу общественности, учитывать их замечания и пожелания. И такое их право – в деле подготовки нормативных документом – должно быть прописано законодательно.
Пока же поданные ими предложения в правительство Москвы «спускаются» по инстанциям: в управы, префектуры, структуры ЖКХ – и там тихо глохнут.
Выскажу даже более радикальную мысль: функция власти – это содержание общественно значимых, крупных объектов: центральных тепловых пунктов, дорог, магистралей и т. д. То есть то, что не по силам жителям. Все же, что касается содержания и обслуживания, управления домами – это надо передать вниз, «на рынок», где главное слово принадлежит жильцам.
Существующая система, когда власть определяет все, вплоть до смены задвижек, – полностью себя дискредитировала. Должны прежде всего работать законы и договора, а не указания и требования вышестоящих чиновников.
Владимир Кузнецов, президент Московской жилищной ассоциации