На содержании у пенсионеров
Обычная практика в развитых странах – те, кто строят, сами и берут дома на обслуживание. У нас она не привилась, и особенно в ТСЖ: придя на время в товарищество (пока жильцы не оформили право собственности на квартиры), строители произвольно назначают тарифы, сдают нежилые помещения. Подъезды и дворы не убирают — ведут себя как временщики.Но есть и другие примеры. О том, как обслуживаются дома, построенные
СУ-155, рассказывает руководитель ООО «Черемушки-1», принадлежащего этому холдингу, Владимир Саенко.
Системный подход
Не так уж много времени остается до 1 марта будущего года – срока, до которого жильцам необходимо определиться с управляющей компанией. А не выберут – управленцев им назначат «сверху».
Но если все-таки очнутся от равнодушия, захотят качественного обслуживания, будут искать что-то получше. Инициатива – это, конечно, хорошо, но не выйдет ли ситуация из-под контроля? Не столкнемся ли мы с переделом еще одного рынка – на этот раз жилищно-коммунального? Последствия таких переделов известны…
Наша компания частная, и к обслуживанию у нас свой подход. Мы входим вместе еще с 120 организациями в известный холдинг «СУ-155». Холдинг взял на себя весь комплекс работ: от добычи ископаемых (песок, щебень), изготовления из них стройматериалов до эксплуатации готовых домов. «Черемушки-1» – одно из его звеньев. Построен дом – мы приходим управлять и обслуживать его. Цикл завершается.
Чем это хорошо? По первой специальности я человек военный, во всем люблю систему. А такая система здесь есть. Работа холдинга объединяет все жизненно важные циклы дома. Каждое из его подразделений, преследуя свою цель, работает на общую задачу: не только построить дом, но и максимально продлить ему жизнь. А потому трудимся сообща, помогаем друг другу. Порой достаточно звонка – никаких бумаг! – и вопрос решен.
Пока в управлении нашей компании находятся 32 дома в трех округах – Юго-Западном, Южном и Центральном. Также занимаемся эксплуатацией гаражей и автостоянок. На рынке ЖКХ уже девятый год. Это, что ни говорите, опыт. И, надеюсь, авторитет.
Мы собираемся расширять поле деятельности. И, конечно, право на обслуживание домов будем завоевывать в конкурсах, иначе снова вернемся к диктату.
Участвуем в создании ТСЖ, а бывает, приходим в дом, где оно уже есть. Мы даже рады, если уже создано товарищество (таких у нас восемь) или домком. Жильцы помогают нам управлять их же собственностью. В любом случае – и это относится не только к товариществу, но буквально к любому дому – мы дважды в год отчитываемся перед людьми о выполненной работе. Без общественности не решаем ни одного вопроса, определяя приоритетность ремонтных работ, обязательно выносим наши планы на совет с жителями домов.
Спуску не дадим
При приемке домов-новостроек наша компания входит в состав госкомиссии, подписывает акт, и тем самым берет на себя ответственность за качество строительства. Качество – важный (и больной!) вопрос для Москвы. Претензий к нему немало. И потому не каждая обслуживающая организация участвует в приемке домов. С ними, мол, хлопот не оберешься. Одно не нравится, другое…. Но у нас другая ситуация – мы в холдинге, а это значит, что нам же надо исправлять недоделки, выполнять, по сути, двойную работу. Это экономически невыгодно. Именно потому мы никогда не подпишем акт, если видим, что работа отклоняется от стандарта. И находим в этом самую активную поддержку генподрядчика. Лучше уж исправить немедленно, когда на стройке еще есть все материалы, инструменты…
Богатые неплательщики
Частый вопрос – выгодна ли работа в ЖКХ? Так ли уж будут рваться туда коммерческие компании? Время покажет, пока же хочу отметить один момент: должная эксплуатация жилищного фонда зависит от своевременной оплаты собственниками предоставляемых им услуг. Однако не все жильцы это еще понимают.
Плата за техобслуживание наших домов производится собственниками по фактическим затратам, так как дома относятся к частному эксплуатационному фонду, и бюджетные дотации на их содержание не выделяются. Тарифы за техническое обслуживание в размере 3 руб. 70 коп. установлены правительством Москвы только для нанимателей жилья в госсекторе, а также для собственников, ставших ими в результате приватизации. Естественно, это относится и к ТСЖ. Возможно, где-то товарищества ощущают городскую поддержку, мы – нет.
Но платить-то надо! К сожалению, находятся собственники, которые приобрели квартиры в собственность по рыночным ценам, но оплачивать предоставляемые жилищные услуги хотят по госрасценкам, установленным совсем для другой категории населения. В связи с этим возникают задолженности граждан перед эксплуатирующей организацией, которые приходится взыскивать через суды. Мы всегда их выигрываем, но на это надо время, а жилищные и коммунальные услуги все хотят получать своевременно и в полном объеме.
Вот и получается, что некоторые собственники живут за счет других жильцов. Людей совсем небогатых. Ведь, как правило, самыми добросовестными плательщиками оказываются малоимущие и пенсионеры.
Лиха беда начало
И все же не дает покоя вопрос: а почему у нас повышенные тарифы за техобслуживание? Потому, что не получаем дотаций от города, поскольку дома коммерческие, и все квартиры (или почти все) приобретены за деньги. Их жители, согласно ст. 210 ГК, должны нести бремя содержания собственности. По сути, такая практика реализована чуть ли не по всей России, Москве пока дали передышку. Ненадолго. Но мы уже давно живем в соответствии с Гражданским кодексом. Плата у нас выше.
Сразу отвечу тем, кто «жалеет» наших жильцов. Как, мол, справляются люди?
Во-первых, никто не отменял института субсидий, и если квартплата превышает 12 (по России – 20)% семейного дохода, человек вправе претендовать на нее.
Во-вторых, где возможно, снижаем коммунальные тарифы. Возьмем обслуживание лифтов. Сейчас в Москве десятки фирм, которые берутся за это. Но мы договорились с муниципальной организацией, в результате люди сэкономили десяток-другой рублей.
Водосчетчики. По постановлению столичного правительства к 1 сентября этого года они должны были появиться на всех домах города. У нас счетчики были на всех домах уже в конце 90-х годов. Сейчас они появляются и в квартирах. Экономия, правда, пока не очень большая, трудно переделать себя. Но ведь это только начало.
Берем качеством
Но вот что хорошо понимаем: за такие деньги соответствующим должно быть и обслуживание. Более качественным. И тут делаем все, чтобы люди поняли, что тратятся не зря.
Что подразумевают под качеством обслуживания? Чистота мест общего пользования. Моем лестницы и холлы вдвое чаще, чем предписывают СНиП. Да и моечные материалы покупаем более эффективные и дорогие. Благоустраиваем дворы. Ежегодно участвуем в городских конкурсах, и не бывает такого, чтобы не занимали призовое место. В этом году дворик по Новочеремушкинской ул., 21, корп. 1 занял первое место в Юго-Западном округе. Лестничные клетки всегда освещены, на стенах не увидишь ни одной надписи.
А квартиры? Здесь самое главное – быстрота выполнения заказа. У нас слесарь приходит через 3–10 минут. В фирменной одежде, вдобавок обязательно наденет тапочки или бахилы, которые носит с собой.
Особо – о времени. Десять минут, не говоря уж о трех – разве это реально? Где-то он задержится пять минут, где-то на час. Это же дом, не завод, все нормировать нельзя. А я уверяю: планировать можно! Все зависит от квалификации мастера. Ведь и зарплаты у нас выше ДЕЗовских, можем выбирать. Тот, кто возится час, просто менее опытен. Таких на работу не берем. Это относится и к электрикам, и к дворникам, и другим рабочим.
Цена – качество. Этот критерий, думается, будет главным при выборе управляющих компаний. Как решат его для себя жильцы? Все будет зависеть от них. Ясно одно: равнодушные будут наказаны.
На вопросы читателей отвечает эксперт НП «Управдом» Юрий Толмачев
– Можно ли разделить плату за ремонт жилья, если в ТСЖ входит два дома? Причем, один из них далеко не новый, проблем в нем больше.
– Мне кажется, ошибка допущена уже на самой стадии объединения двух строений в одно товарищество. Ведь ТСЖ создается для совместного управления комплексом недвижимого имущества, при этом открывается единый счет, создаются единые резервный фонд и фонд на восстановление и ремонт, утверждается годовой план финансовой деятельности с учетом потребностей всего комплекса недвижимого имущества. А что у вас? «Удельный вес» ремонта в домах разный, и путаница в счетах может только породить финансовые злоупотребления. Может, есть смысл каждому дому организовать свое ТСЖ, а уж потом, в соответствии со ст. 142 ЖК РФ, создать объединение товариществ собственников жилья для совместного управления общим имуществом?
* * *
– Пункт 1 ст. 36 ЖК РФ утверждает, что «собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности… общее имущество в многоквартирном доме». С другой стороны, пункт 2 ст. 145 того же кодекса говорит, что «к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся: … принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме». Разве здесь нет противоречия? Получается, что часть собственников помещений, которая образовала ТСЖ, узурпирует права собственности на общее имущество дома у тех собственников, которые не вошли в товарищество.
– Во-первых, не стоит забывать, что в соответствии с ч. 1 ст. 136 ЖК РФ, ТСЖ создается только тогда, если за его создание проголосовали СОБСТВЕННИКИ помещений в многоквартирном доме, обладающие более чем 50% от общего числа голосов. Поэтому общее собрание членов ТСЖ, принимая решение о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме ТСЖ, действует в интересах большинства собственников. Во-вторых, никто не лишает
собственника помещения в многоквартирном доме, не являющегося членом ТСЖ, его права на общее долевое имущество.
Считаете, что ваши права нарушены? Попробуйте защитить их в судебном порядке.