Технические подвалы теперь наши!
Десять лет мы мучительно привыкали к трудному латинскому слову «кондоминиум», известному, кстати, еще древним римлянам и означающим всего-навсего «совместное владение». Включало оно жилой дом и участок земли. И вот – на тебе! – отныне это слово исчезает из нашего обихода. В новом Жилищном кодексе РФ его заменяет знакомое и привычное понятие «многоквартирный дом». И это не только лингвистические игры. Новый законодательный акт существенно расширяет права собственников в таком доме. Слово — Владиславу Иванову, заместителю начальника Управления координации деятельности ТСЖ и паспортизации жилищного фонда Департамента
жилищной политики.
Объединения не обязательны
Честно признаться, понятие «многоквартирный дом» не полностью отражает права собственников на недвижимое имущество – оно воспринимается только как здание. А земля? Ведь участок, на котором стоит это здание, тоже принадлежит собственникам. Но кодекс это никак не отражает (хотя земельный участок как был, так и остался в собственности домовладельцев). С моей точки зрения, разумнее был бы термин «домовладение».
Однако не будем останавливаться на недочетах ЖК РФ – об этом уже немало говорили и, не сомневаюсь, еще скажут. Заострим внимание на тех преимуществах, которые он приносит жильцам.
Одно из главных, на мой взгляд, это то, что права собственников распространяются не только на тех жильцов, что живут в домах, где есть объединения (ТСЖ или ЖСК), а буквально на всех. Потому вместо понятия «общее имущество в кондоминиуме» (фигурировавшее в законе «О ТСЖ», отмененном новым ЖК) появилось другое: «общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме». Есть ли дом в Москве, где не было бы приватизированных либо купленных квартир? Нет. Значит, выиграли по существу многие миллионы граждан. Все собственники.
Доход лишним не бывает
Главное – то, что расширен список помещений в доме (нежилых!), которые также принадлежат собственникам. И сделано это было очень просто: только уточнением терминов.
В прежнем законе о ТСЖ шло перечисление объектов, относящихся к общему долевому имуществу. Сюда входили межквартирные лестничные площадки, сами лестницы, лифты и лифтовые шахты, крыши и многое другое. Но в старом законе о ТСЖ сюда были включены также «технические этажи и подвалы». Языковая небрежность – слово «технические» относится к подвалам или нет? – привела к тому, что у товариществ отнимали, а затем продавали подвальные помещения, где проложены коммуникации. То есть то, что вообще неотделимо от дома. И все потому, что «подвал» – если исходить из двусмысленной трактовки – в общее имущество, как это трактовали чиновники, не входит. Следствие – помещения, где проложены коммуникации, продавались коммерческим фирмам, и те устраивали там склады, выставляли вооруженную охрану, не допускали слесарей к обслуживанию труб. Бывало, что и сами трубы (вместе с вентилями!) заливали бетоном. А случись что с инженерными коммуникациями? Воду приходилось отключать в ЦТП.
Наш департамент не раз предлагал внести ясность в приводимые формулировки. Новый ЖК РФ учел это. И вот, расширив вообще понятие «общего имущества» собственников, кодекс отнес к нему также «технические подвалы» (те самые, где и сосредоточена инженерия), а также чердаки, которые вообще не фигурировали в законе «О ТСЖ».
Что это значит? Ни один имущественный орган Москвы, ни один ДЕЗ (а такие случаи тоже бывали) теперь не может предъявить право на эти помещения. Они – исключительно имущество собственников жилья, и те сами теперь могут ими распоряжаться. При этом никаких согласований и разрешений – так, во всяком случае, следует из нового документа – не требуется. Правда, что касается технических подвалов, то их можно – согласно ЖК РФ – сдать только в аренду, а вот часть чердака в виде исключения также и продать. Учитывая, что обслуживание дома и его капитальный ремонт отныне полностью ложатся на плечи собственников, дополнительный доход им вовсе не повредит.
Своя рубаха…
Сдаст ли подвал с коммуникациями имущественный орган или жильцы – все равно рискованно. Не повредят ли коммерсанты трубы, оставив жильцов без воды, а то и чего похуже – без канализации? Обеспечат ли электробезопасность? На это можно ответить: смотря какие коммерсанты, кто их находит, и в какой степени им можно доверять. Существенная разница: одно дело, когда аренда предлагается совершенно равнодушными к дому городскими имущественными структурами (у которых одна цель – выгоднее сдать помещение), другое – когда арендаторов находят сами жильцы. И тогда в заключенном договоре председателем правления ТСЖ или ЖСК, либо человеком, просто уполномоченным жильцами (в обычном многоквартирном доме), обуславливается ответственность арендатора за имущество, указываются условия бережного обращения с коммуникациями, а также беспрепятственного доступа к ним. Кстати, подписать договор может и руководитель управляющей организации. При этом его работники будут регулярно проверять состояние оборудования.
Лучше, конечно, если коммерсант найдется среди жильцов дома – уж он-то не допустит того, чтобы дому был причинен вред. Как говорится, своя рубаха… Техподвал можно использовать как склад, но в этом случае нельзя допустить, чтобы там хранились пожароопасные материалы (типа строительных красок, парфюмерии и т.д.), либо непрочно закрепленные предметы (ящики, поставленные один на другой, могут обрушиться и повредить трубы). Здесь можно установить столы для бильярда или пинг-понга, но опять-таки не вплотную к коммуникациям – для безопасности те можно взять в деревянный кожух. Удачный арендатор – местная Интернет-компания. В подвале она размещает дорогое оборудование, а потому одновременно с его эксплуатацией обеспечивает и надежную его охрану.
Особенности жилищной демократии
Не забыли ли мы о чердаках? Нет. И хотя это явно не лучшее место для хранения каких-либо предметов, либо для игр, охотники занять его, конечно, найдутся. Мы говорим о жителях последних этажей. При соответствующем переоборудовании часть чердака превращается в жилое помещение, и у жильца появляется двухуровневая квартира. Соблазнительно!
Но здесь мне бы хотелось поговорить об особенностях жилищной демократии. В случае подвала все ясно: речь идет о его передаче в пользование, то есть, об аренде. Другое дело – чердак. Жильцу не имеет смысла брать его во временное пользование, он хотел бы, чтобы это было его собственным помещением. Таким же, как и квартира. А это уже отчуждение общей части общего имущества, переход права собственности, то, что мы называем «куплей-продажей». А отчуждение объектов общего имущества строго запрещено. Но в ЖК РФ (ст. 40) есть норма, которая разрешает такое отчуждение, если без него невозможны перепланировка или реконструкция помещения. Так что можно и продавать.
Решение, как мы сказали, принимают сами собственники. Если это ЖСК – достаточно большинства голосов пайщиков. Так же и в обычном многоквартирном доме – для аренды (пока речь о ней) необходимо согласие более половины собственников помещений. В ТСЖ – другая система: здесь решающим является объем собственности, принадлежащей его членам. Чем больше такой объем, тем большим количеством голосов обладает его владелец, и оказывает большее влияние на решение собрание. При этом в доме, где создано товарищество, более половины жильцов должны быть его членами. Это непременное условие.
А чердак? То есть, когда речь идет об отчуждении? Здесь другой подход: чтобы продать его, надо согласие всех 100% собственников, независимо, есть ли там ТСЖ или ЖСК. Если хоть один будет против – сделка не может состояться.
Могу высказать собственное мнение. Добиться единодушия в доме — вещь практически нереальная. И хотя речь идет об улучшении его обслуживания и содержания, то есть, общей пользе, всегда найдется человек, который – по разным причинам – будет против. Я уж не говорю о том, что собрать одновременно всех жильцов вряд ли не удастся. Кто-то сдает свою квартиру, и вообще никогда не бывает в доме, кто-то уехал в длительную командировку… В общем, стопроцентное согласие – норма, на мой взгляд, чрезмерная и не вполне разумная. Но пока закон таков – граждане должны ему подчиняться.
Не прячьте ваши денежки…
Вырученные от аренды или продажи средства могут пойти на улучшение содержания или капитальный ремонт дома, а также благоустройство придомовой территории. Но когда речь идет о финансах, здесь все намного сложнее, здесь нужен не просто хозяйский, но и профессиональный подход.
Появление дополнительных и вполне легально заработанных денег, безусловно, вызовет определенные налоговые обязательства. Негативный момент в данном случае вовсе не в сумме самого налога (что есть, то есть), а в сложных, отнимающих много времени налоговых процедурах. Особенно в домах, где не созданы объединения. Необходим, конечно, и контроль за прохождением средств. Все это дополнительные заботы, которые не всем понравятся.
Чтобы этого избежать, не надо откладывать деньги, не стоит создавать накопительный фонд. На мой взгляд, он вообще неразумен. Идет инфляция, дорожают стройматериалы… Более рациональным мне кажется другой подход: бартер. Лучше сдавать (или продавать) помещения не за деньги, а за определенный объем работ: ремонт фасада, детской площадки, кровли, приведение в порядок подъездов… В общем, были бы средства, потратить их – в условиях тотального обветшания домов – не проблема.
Как быть обиженным?
Известно, что многие подвалы (а в центре города – практически все) уже не принадлежат ни объединениям жильцов, ни просто собственникам в домах – они проданы или сданы в аренду имущественными органами города. Могут ли собственники их вернуть?
Не будем обманываться – это трудно, а иногда просто невозможно. Тем
не менее, новый ЖК РФ дает жильцам какой-то шанс… В случае, если в доме есть объединение (ТСЖ или ЖСК), оно может обратиться в арбитражный суд
с иском о нарушении его прав. В обычном многоквартирном доме это может сделать любой собственник (но тогда иск подается в общегражданский суд). Каково будет решение? Предугадать сложно. Новый Жилищный кодекс –
во всяком случае, в ряде своих положений на стороне жильцов. Почему бы не воспользоваться этим?