Вариант «омега»
Недавно прочитала фантастический рассказ: писатель-сатирик попадает в будущее. А там – коммунизм, и вроде не о чем ему писать. Но автор все-таки вышел из положения: вспомнил о вечной теме – ЖКХ. И точно, не все ладно в этой сфере даже в период общего благоденствия.Так уж получилось (мало кто теперь не знает, почему), что проблемы, которые созрели в период единоличной государственной собственности, плавно перетекли в смутные времена приватизации. И сегодня в России квадратные метры в одном доме могут принадлежать множеству собственников: частникам, различным организациям, государству. Но мало собственность иметь – ее сначала надо правильно оформить, а потом грамотно ею управлять, чтобы она быльем не поросла. Поскольку никого из перечисленных собственников этому нигде не учили, у нас получается «как всегда». Закон о ТСЖ – задумка хорошая, вот только спотыкаются товарищества о всевозможные бюрократические препоны.
Россия, конечно, идет своим собственным путем, и с этим не поспоришь. Но, по-моему, стоит обратить внимание на опыт западных стран, где, как известно, культура частной собственности складывалась годами.
У НАС
Если представить проблему ТСЖ в виде математической задачки, то странное уравнение получается. Данные вроде все известны, а вот конечное решение всегда выходит разным и неожиданным. Более того, результат практически всегда оказывается отрицательным, хотя теория настаивает на положительном.
Допустим, что Икс – это земля, Игрек – товарищество собственников, а Зет – закон «О ТСЖ». В идеале все слагаемые должны дать в сумме полноценный кондоминиум. Ведь в законе четко записано о том, что земельный участок неразрывно связан с жилым домом. И как только в доме появляется товарищество собственников, земля тут же должна передаваться им в общедолевую собственность. Но на практике в безукоризненную формулу вклинивается посторонняя величина Омега – местные органы исполнительной власти. Несмотря на то, что закон «О ТСЖ» существует аж с 1996-го года, они до сих пор не могут договориться о том, как правильно передавать землю и какие при этом устанавливать границы. В итоге полноценных кондоминиумов у нас раз-два и обчелся. Да и те, которые есть, созданы больше для показухи: мол, видите, один уже оформили, дойдет очередь и до 850 остальных.
Рассмотрим другое уравнение. Икс – ТСЖ, Игрек – застройщик, а Зет – нежилые помещения. Сегодня ТСЖ ежедневно теряют свой законный заработок. Дело в том, что в домах (особенно новых) «пиковый» интерес для города представляют не сами квартиры, а нежилые помещения, которые можно продать, сдать в аренду – в общем, получать прибыль. По закону в доме, где создается ТСЖ, нежилые помещения должны ему и принадлежать. Но Игрек, корысти ради прикрываясь опять невесть откуда взявшейся Омегой, меняет знак сложения на вычитание. А так как застройщик до поры до времени единственный собственник жилья, то и распоряжается всеми помещениями по своему усмотрению. И это значит, что он, скорее всего, продаст (сдаст в аренду) нежилые помещения городу. Выгода очевидна: в обмен на дорогие метры принимающая комиссия закроет глаза на различные недоделки и без проволочек подпишет акт приемки дома. Нужно ли говорить, что все «лишние» метры ох как пригодились бы товариществу в дальнейшем! Ведь именно с них идет дополнительный доход в казну ТСЖ, позволяя варьировать плату за техобслуживание, откладывать деньги на капремонт и другие хозяйственные нужды. Пока же этого не происходит, и ТСЖ, чтобы хоть как-то продержаться на плаву, вынуждены существовать на дотации государства. А ведь изначально предполагалось, что создание товариществ собственников жилья разгрузит городской бюджет.
А вот еще одно уравнение – уже с двумя известными. Живут в доме бок о бок владельцы квартир и «ответственные квартиросъемщики» муниципальных метров. К чему приведет подобное соседство, ясно даже младенцу. Частники, как правило, люди с тугим кошельком, заплатив за свою квартиру большие деньги, хотят получать качественные услуги по максимуму. Огороженная и охраняемая территория, трезвый и вежливый сантехник в удобное время… Муниципалы же, у которых каждая копейка на счету, не имеют возможности оплачивать эти же услуги для себя. И в таком доме практически невозможно создать ТСЖ. На собраниях требуется мнение большинства, а у большинства жильцов в «смешанных» домах в карманах свистит ветер.
Но и в чисто коммерческих домах, где нет муниципальной собственности, свои перегибы. Недобросовестные управляющие, не утруждая себя поисками приемлемых по цене услуг, так накручивают цены за обслуживание, что вся положительная идея ТСЖ сводится на нет.
У НИХ
На Западе земельные отношения урегулированы давно. Если ты владеешь недвижимостью, значит, владеешь и прилегающим земельным участком. Ни один здравомыслящий американец (голландец, англичанин и т. д.) не купит «висящую в воздухе» квартиру или дом. Любого обывателя разбуди ночью, и он без запинки отбарабанит закон о кондоминиуме, по которому границы собственности, установленные по поверхности земли, распространяются вглубь до центра земли и вверх до верхних слоев атмосферы.
Что касается самих жилых домов, то они могут принадлежать только одному собственнику. Смешение частных и муниципальных интересов не допускается. А поскольку приватизация «по-западному» – это не бесплатная раздача квартир, а их продажа, то в собственности у государства находится минимальный процент жилья. Оно, как правило, не лучшего качества и предоставляется только малоимущим. Естественно, что собственники жилья не получают какой-либо финансовой поддержки от государства. Более того, жить в частном доме считается более выгодным, чем в муниципальном. Владельцы квартир вкладывают в обслуживание дома свои деньги, а поэтому ценят возможность рационального и экономного ведения хозяйства.
Весьма распространена практика сдачи квартир в аренду. В этом случае в доме один собственник, который и берет на себя все функции управления и обслуживания. Жильцы лишь платят арендную плату.
ЛИЧНОЕ МНЕНИЕ
Создавая ТСЖ, можно долго бродить в потемках, набивая шишки о мыслимые и немыслимые препятствия. Можно, слепо скопировав какую-нибудь западную модель, потерпеть полное фиаско в российской действительности. А можно, объединив опыт и знания многих стран и поколений, выбрать лучшее и создать свою, индивидуальную модель домоуправления. Главное, чтобы это было действительно нужно и первым, и вторым, и третьим.