Жизнь в рассрочку в отдельно взятой квартире
Самая длинная очередь в Москве – за бесплатным жильем. В ней томятся годами, в некоторых семьях за это время успевают вырасти дети и создать собственные ячейки общества. Многие хотели бы отпочковаться, да где взять столько денег, чтобы купить отдельное жилье на рынке недвижимости?
Между тем, есть и другие варианты решения проблемы. Один из них – покупка жилья у города по льготной цене с рассрочкой платежа. Этот способ улучшить жилищные условия был предложен городом несколько лет назад в числе других социальных программ и стал наиболее востребованным.
Для тех, кто еще не знает об этой программе или знает о ней понаслышке, – сегодняшний разговор.
И стар и млад
Кто может стать участником программы?
Во-первых, молодая семья с детьми, а также без детей – при соблюдении следующих условий:
– оба супруга (в случае неполной семьи – мать или отец) не старше 35 лет (включительно);
– они состоят в зарегистрированном браке не менее года;
– все члены молодой семьи – граждане Российской Федерации и хотя бы один из супругов постоянно проживает в Москве. Муж и жена при этом могут быть зарегистрированы по разным адресам в пределах города.
Общее условие для всех категорий: хотя бы один из супругов должен быть признан по месту жительства нуждающимся в улучшении жилищных условий в Москве до 1 марта 2005 года.
Во-вторых, приобрести жилье у города по договору купли-продажи с рассрочкой платежа имеют право и «обычные» очередники, не подпадающие под программу «Молодой семье – доступное жилье», москвичи, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий в установленном порядке по месту жительства до 1 марта 2005 года.
Таким образом, программа, о которой идет речь, рассчитана, прежде всего, на так называемых старых очередников, принятых на учет и нуждающихся в улучшении жилищных условий до 1 марта 2005 года.
Но программа доступна также для новых очередников, вставших на учет после 1 марта 2005-го и признанных нуждающимися в содействии города в приобретении жилых помещений в рамках городских жилищных программ, но пока в виде исключения. Сейчас такие очередники могут написать заявления на участие в этой возмездной программе.
Итак, если вы являетесь очередниками, соответствуете перечисленным условиям и хотите участвовать в программе, – действуйте!
Желаем участвовать
Первым делом нужно отправиться в Управление Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в административном округе по месту жительства, где вы стоите в очереди на жилье, и написать заявление о желании участвовать в этой жилищной программе. После этого вас занесут в списки участников. Затем, в соответствии с очередностью, предложат варианты квартир.
Очередников информируют о выкупной стоимости предлагаемой жилплощади. Если семья согласна, издается распоряжение Департамента жилищной политики о предоставлении жилого помещения по договору купли-продажи с рассрочкой платежа по соответствующему адресу.
Затем формируется необходимый пакет бумаг, в который входят:
– единый жилищный документ (или выписка из домовой книги и копия финансово-лицевого счета) с места жительства семьи или каждого из супругов;
– справка о наличии (отсутствии) в собственности членов семьи жилых помещений;
– ксерокопии паспортов, свидетельства о браке, свидетельства о рождении детей;
– заявление об участии в программе.
К слову сказать, по программе купли-продажи с рассрочкой платежа семья очередников может оставить за собой старое жилье и в дополнение к нему приобрести новое – по комнате на человека (с учетом занимаемой площади).
В назначенный день и час семья приходит на заключение договора купли-продажи с рассрочкой платежа. Документ подписывают все совершеннолетние члены семьи.
На заметку
Договор купли-продажи с рассрочкой платежа содержит все условия, которые признаются законом существенными для такого договора. Кроме того, в нем приведены сведения о дате внесения первого платежа, график внесения денежных средств в счет выкупа помещения, а также расчет величины ежеквартального взноса до полного исполнения сторонами своих обязательств.
По договорам купли-продажи с рассрочкой платежа могут быть реализованы жилые помещения, благоустроенные применительно к условиям Москвы, отвечающие санитарным и техническим нормам и правилам, а также находящиеся в доме, не подлежащем сносу, капитальному ремонту с отселением жителей или реконструкции.
Вселяйся и живи
После того как семья оплатит первоначальный взнос за квартиру (в течение 5 дней), с оплаченной квитанцией снова нужно прийти в окружное управление Департамента жилищной политики для оформления акта передачи квартиры в пользование. На основании этого акта семья заселяется в квартиру, предоставленную городом.
Все. Теперь можно перевозить мебель, кошку, поселяться и жить, постепенно расплачиваясь за квартиру. Договор купли-продажи сотрудник Департамента жилищной политики по доверенности отправляет на государственную регистрацию.
На все оформление, включая госрегистрацию, обычно уходит несколько месяцев. С момента регистрации договора участник снимается с жилищного учета по месту жительства. А после того, как им будут исполнены все обязательства, предусмотренные договором, то есть после полной оплаты стоимости квартиры, предоставленной по договору купли-продажи с рассрочкой платежа и процентов за рассрочку, квартира переходит в собственность семьи.
Посмотрим в сторону области
Жилье по договору купли-продажи с рассрочкой платежа кроме Москвы предоставляют в ближайшем Подмосковье. Об этом желающим принять участие в этой программе говорят заранее. Так что решение, соглашаться или нет, семья принимает сама. Дело добровольное. Добавим только, что квартиры предоставляются в новостройках, с отделкой, улучшенной планировки, с большими кухнями, комнатами, лоджиями.
При этом очередник может оставаться столичным жителем и после того, как выкупит квартиру и она станет его собственностью. Предоставление жилплощади за пределами МКАД не ущемляет его прав и не является основанием для того, чтобы он перестал быть москвичом. И на него будут распространяться все социальные гарантии и льготы. У очередника просто возникает право на жилплощадь за пределами города.
Есть свои приоритеты
Из желающих принять участие в программе в административных округах по месту жительства формируются списки в соответствии со следующими приоритетами.
1. Дата постановки на учет. Чем дольше простоял в общей очереди, тем больше шансов оказаться в начале списка. Больше всего шансов у так называемых плановых очередников, включенных в план обеспечения на текущий год (как правило, они простояли на учете не менее 20 лет).
2. Число детей в молодой семье или наличие в молодой семье ребенка-инвалида. Преимущественным правом на заключение договора в рамках программы обладают заявители при рождении в семье (усыновлении) двойни, тройни и т. д. либо при наличии трех и более детей.
3. Наличие жилищных льгот или возможность решения жилищных вопросов граждан, проживающих совместно с молодой семьей, со снятием их с учета нуждающихся.
4. Количество кв. метров занимаемой общей площади, приходящейся в молодой семье на одного человека.
5. Тип квартиры: коммунальное заселение, общежитие, гостиничного типа, отдельная.
Двойня хорошо, а тройня лучше!
Семье, имеющей до подписания договора купли-продажи трех и более детей, сразу списывается 30% выкупной стоимости площади жилого помещения. Выходит, семья может изначально рассчитывать на то, что эти списанные 30% покроют сумму первоначального взноса.
Причем такая семья также вправе воспользоваться льготой по списанию при рождении (усыновлении) ребенка в период действия договора.
При рождении или усыновлении ребенка в период действия договора будет списываться 30% от стоимости жилья независимо от того, какой этот ребенок по счету. При рождении двойни, тройни или более детей или ребенка-инвалида будет списываться вся оставшаяся задолженность за приобретенное жилое помещение у города в рамках программы «Молодой семье – доступное жилье» при условии соблюдения участником установленного договором графика платежей.
Все льготы в виде списания части задолженности при рождении в семье ребенка в период действия договора распространены также на семьи, усыновившие ребенка.
На выкуп жилья молодые семьи смогут использовать материнский (семейный) капитал в порядке, установленном федеральным законодательством.
Размер – по норме
Норма приобретаемой жилплощади составляет 18 кв. метров на человека. Если есть возможность, семье может быть предоставлено жилье по принципу: «комната – на человека».
При определении площади приобретаемой квартиры учитывается наличие у членов семьи жилых помещений, в отношении которых они обладают правом самостоятельного пользования.
При определении размеров помещений, предоставляемых в рамках программы, может быть учтена справка о беременности сроком не менее 28 недель.
Из чего состоят платежи
Рассрочка предоставляется на 10 лет под 10,5% годовых.
Платежи складываются из нескольких составляющих.
1. Первоначальный взнос. По общим условиям первоначальный взнос составляет 30% от стоимости жилья. Это максимальная граница для всех участников программы. На оставшуюся сумму по выкупу квартиры предоставляется рассрочка.
Для молодых семей свои расчеты. При заключении договора молодая семья единовременно оплачивает не менее 20%, но не более 60% от выкупной стоимости жилья. При наличии двух детей размер первоначального взноса может быть снижен до 15%. А при наличии трех и более детей – до 10%. При заключении договора с участником, имеющим в составе семьи инвалида, первоначальный взнос по желанию участника может быть установлен в диапазоне от 10% до 80%.
2. Оплата за выкуп. В течение срока действия договора ежеквартально, строго по графику, равными долями выплачивается стоимость квартиры. В зависимости от года постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий стоимость квартиры разная. Чем дольше участник стоит в очереди, тем ниже стоимость.
3. Проценты за рассрочку платежей. Выплачиваются раз в квартал и включаются в общий платеж.
Коэффициент льгот
Договор, как уже говорилось, заключается на десятилетие. Но у семьи есть право досрочного выкупа, если все обязательства выполнены раньше намеченного срока. С момента государственной регистрации договора купли-продажи покупатель имеет возможность досрочно выплатить остаток выкупной стоимости приобретаемой квартиры.
Выкупная стоимость на жилое помещение устанавливается на основании распоряжения Департамента жилищной политики. Она определяется в соответствии с методикой расчета выкупной стоимости жилых помещений, находящихся в собственности города, для реализации очередникам-участникам городских жилищных программ. Методика утверждена постановлением правительства Москвы от 14.08.2007 № 703-ПП.
В соответствии с методикой при расчете выкупной стоимости жилого помещения применяется так называемый коэффициент льгот (Кльгот), учитывающий число полных лет пребывания гражданина на жилищном учете. Чем дольше человек простоял в очереди, тем ниже коэффициент и тем дешевле обойдется квартира. И – наоборот. От 0,3 до 1 – коэффициент, понижающий стоимость квартиры. От 1 до 1,7 – повышающий.
Отсчет лет в приведенной ниже таблице ведется как бы в обратном порядке – от года постановки покупателя на учет до года постановки обеспечиваемых в данный момент очередников той или иной категории. К примеру, вы встали на учет в 2000-м, а сейчас обеспечивается жильем 1989-й. Получается 11 лет. Им соответствует коэффициент 1,12.
В таблице даны коэффициенты льгот (Кльгот), учитывающие число полных лет между годом постановки на жилищный учет и годом обеспечения очередников соответсвующей категории.
| Число полных лет | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | 8 | 9 | 10 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Кльгот | 0,31 | 0,32 | 0,34 | 0,37 | 0,45 | 0,54 | 0,64 | 0,75 | 0,88 | 1,00 |
| Число полных лет | 11 | 12 | 13 | 14 | 15 | 16 | 17 | 18 | 19 | 20 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Кльгот | 1,12 | 1,25 | 1,36 | 1,46 | 1,55 | 1,63 | 1,66 | 1,68 | 1,69 | 1,70 |
На величину выкупной стоимости также влияет еще один коэффициент Ктерр. – коэффициент, учитывающий месторасположение жилого помещения. В случае, если приобретаемое жилье находится за пределами административных границ столицы, между МКАД и Московским малым кольцом, он равен 0,5. Для жилого помещения, расположенного вне административных границ города за Московским малым кольцом – 0,45. То есть, чем дальше находится будущее жилье, тем оно дешевле.
Чтобы уточнить стоимость приобретаемого помещения, гражданам, состоящим на жилищном учете, необходимо обратиться в управление Департамента жилищной политики по месту жительства.
Напомним, что в среднем стоимость одного кв. метра, которая применяется при схемах приобретения жилья в собственность, рассчитывается исходя из себестоимости строительства. На эту цену влияют повышающие или понижающие коэффициенты. Средняя стоимость квадратного метра в рамках программы составляет около 17 тыс. руб.
Договор можно расторгнуть
Договор купли-продажи с рассрочкой платежа может быть расторгнут.
По требованию продавца это делается:
а) при использовании жилого помещения не по назначению;
б) если покупатель умышленно или по неосторожности портит и разрушает предоставленное жилое помещение;
в) если покупатель произвел перепланировку и переоборудование;
г) если просрочка внесения платежей покупателем составляет срок более одного месяца от даты, установленной графиком внесения денежных средств в счет выкупа жилого помещения. За каждый день просрочки начисляется пеня в размере 0,1% от просроченной суммы. Уплата пени не освобождает покупателя от выполнения лежащих на нем обязательств и устранения нарушений;
д) если покупатель систематически нарушает условия договора купли-продажи либо не выполняет обязательств по оплате коммунальных услуг и услуг по содержанию и ремонту дома и придомовой территории.
По требованию покупателя договор расторгают:
а) если жилье окажется в силу обстоятельств в состоянии, непригодном для использования по назначению, но не по вине покупателя;
б) если продавец не предоставляет жилое помещение по заключенному договору покупателю в срок, превышающий шесть месяцев;
в) при невозможности продавца выполнять обязательства по договору.
В случае выхода участника из программы (например, по причине неплатежеспособности) внесенные платежи в счет выкупа будут ему полностью возращены. А семья восстановлена в очереди на жилье с сохранением прежнего года постановки на учет. То есть город не прекращает выполнение своих обязательств перед ним по улучшению жилищных условий.
Комментарий
Дмитрий Краснов, заместитель начальника Управления жилищной политики Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы:
– Схема покупки квартиры с рассрочкой платежа довольно выгодна. Рассрочка дает возможность оплачивать квартиру в течение десяти лет. Таким образом, финансовая нагрузка на семейный бюджет существенно снижается.
После оплаты первоначального взноса очередник может смело справлять новоселье. Правда, оформить в собственность и распоряжаться квартирой можно будет только после выплаты всей суммы.
Еще один несомненный плюс купли-продажи с рассрочкой платежа заключается в том, что гражданам не надо подтверждать свою платежеспособность. Никто не проверяет, сколько человек зарабатывает, какие у семьи доходы. Если, допустим, банк отказал очередникам в выдаче ипотечного кредита, семья может воспользоваться куплей-продажей с рассрочкой платежа, ведь по условиям программы расчеты ведутся с городом, подтверждения доходов не требуется. А потому программа доступна пенсионерам и людям с инвалидностью. Нет также ограничений по стажу, последнему месту работы. Соответственно не надо страховать квартиру и свою жизнь.
Если человек считает возможным участвовать в программе, внося деньги в соответствии с графиком, – путь для него открыт.
Цифры и факты
В 2011 году Москва направляет на программу купли-продажи с рассрочкой платежа 90 тыс. кв. метров жилья.
За время действия программы с ее помощью улучшили жилищные условия около 20 тысяч семей очередников, из них в 2010 году – 2876, в том числе и молодые семьи.
Квартиры по купле-продаже с рассрочкой платежа предоставляются в основном на территории Московской области. Сейчас это города Чехов, Солнечногорск, Люберцы, Долгопрудный.
Где об этом сказано
Закон столицы от 14.06.2006 № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения».
Постановление столичного правительства от 10.02.2009 № 76-ПП «О третьем этапе Московской программы «Молодой семье – доступное жилье» на 2009–2011 гг. и заданиях до 2015 г.».
Постановление столичного правительства от 22.07.2008 № 607-ПП «Об организации продажи с рассрочкой платежа жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы».
Постановление столичного правительства от 14.08.2007 № 703-ПП «Об утверждении Методики расчета выкупной стоимости жилых помещений, находящихся в собственности города Москвы, для реализации гражданам в рамках городских жилищных программ».