Олег Рыжков: «Никто ничего не построит на вашем участке без вашего согласия»
Точно так же, как когда-то горожанам предоставили право приватизировать квартиру, так и теперь стало возможным оформить в собственность участки земли под многоквартирными домами. Полтора года назад Жилищный кодекс объявил землю общей долевой собственностью владельцев находящегося на ней жилья. Однако до последнего времени это право существовало только на бумаге.Недавно принято постановление правительства Москвы, в котором детально расписан порядок передачи земли в частную собственность. О некоторых особенностях приватизации мы беседуем с первым заместителем руководителя Департамента земельных ресурсов города Москвы Олегом Рыжковым.
– Олег Владимирович, поясните, пожалуйста, кого касается новый порядок? Кто из москвичей может им воспользоваться?
– Им должны заинтересоваться все те физические лица, у кого есть в собственности здания, строения, помещения. В первую очередь – квартир в многоквартирных домах. Они могут безвозмездно приватизировать территорию под своим домом в общую долевую собственность. Также оформить земельный участок в собственность могут те, кто уже обладает им на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения. Впрочем, эти права никогда не возникали на пустом месте. Всегда это был участок под чем-то. Например, под частным домом, которых в Москве насчитывается около 6,5 тыс. Приобрести право собственности на свободные земельные участки нельзя.
– Каковы аргументы «за» и «против» приватизации земли?
– В случае приватизации москвичи будут знать границы своего участка, где без их согласия никто ничего не сможет сделать. В условиях тесного мегаполиса это очень большой плюс. Кроме того, люди могут на нем что-то оборудовать, например автостоянку. Правда, делать можно только то, что необходимо для эксплуатации дома. А вот казино открыть не получится. Это из графы «за». Что касается обратной стороны медали, то ее было бы неправильно называть «против». Просто надо иметь в виду, что любая собственность влечет за собой обременения. Прежде всего, появляется земельный налог. Для жилищного фонда он небольшой – 0,1% от кадастровой стоимости, но его придется платить ежегодно. Кроме того, собственники больше не смогут спрашивать у города, почему не убрана территория.
– Повлияет ли как-то приватизация земли на стоимость квартир?
– Земля и без того учитывалась, только, если так можно выразиться, в неявном виде. Жилье в Центре всегда дороже в первую очередь потому, что там земля дороже. Квартира в Центре будет еще дороже, если рядом с домом есть детская площадка.
Можно услышать рассуждения о том, что в домах разной этажности на долю квартиры приходится разная площадь земли. Но я не думаю, что это резко сказывается на стоимости квартиры.
– Сколько земельных участков можно приватизировать?
– Возможности владельцев индивидуальных домов и жителей многоквартирных зданий несколько отличаются. Владельцы земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения имеют право безвозмездно приобрести участок в собственность лишь единожды. Если кто-то уже воспользовался этим правом, то следующий участок он сможет оформить в собственность за плату.
Что касается многоквартирных домов, где у человека может быть несколько квартир, то здесь приватизация ничем не ограничивается. Собственникам квартир разрешено участвовать в приватизации всех участков, на которых расположены их дома.
– Как определяется цена земли в случае повторной приватизации?
– Сейчас эта цена установлена в размере 30 ставок земельного налога. Земельный налог составляет 1,5% от кадастровой стоимости. В итоге это 45% от кадастровой стоимости участка. Постановлением правительства Москвы № 356 от 24 мая 2005 года утверждены удельные показатели кадастровой стоимости земли, учитывающие функциональное использование участка. Стоимость колеблется в пределах от 60 тыс. руб. за квадратный метр в центре города до 500 руб. в Зеленограде.
– Как будут определяться границы участка?
– Участок включает пятно застройки и придомовую территорию. Для определения границ выполняется проект межевания квартала. Это делается за государственный счет. До конца 2007 года все жилые территории должны быть размежеваны. Если кто-то желает провести межевание самостоятельно, то он может заказать его за свои деньги в Москомархитектуре. Цена услуги составляет около 50 тыс. руб. за гектар. Дальше умножаете тариф на площадь и получаете стоимость.
– Но как все же делится земля между соседними домами?
– Берется архитектурно обособленная территория, как правило, квартал, и делится на участки архитектором по нашему заказу. Каждому строению определяется свой участок. Существует определенная методика. Она отталкивается от норматива, согласно которому на метр жилой площади должно приходиться сколько-то кв. м земли. Но проблема в том, что по этому нормативу земли не хватает. Практически ситуация в каждом квартале уникальна и подход к ней индивидуальный.
– Сколько примерно может стоить оформление полного пакета документов на землю под многоквартирным домом?
– Порядка 100 тыс. рублей на дом. Если в нем 100 квартир, то в среднем по 1 000 рублей на квартиру.
– Насколько активно по вашему мнению пойдет приватизация?
– «Активистов» мы уже всех знаем, их порядка 3 тысяч домов. Это чуть менее 10% от их общего числа. Представители оттуда уже обратились к нам. Но это первое консультативное обращение. Теперь им необходимо провести собрания. Ведь собственность на землю под многоквартирным домом – общая для всех собственников. К заявлению надо прилагать протокол общего собрания жильцов.
Остальные весьма инертны.
Конечно, многое еще будет определяться возможностями использования участка. Если участок таков, что на нем ничего сделать нельзя, то вряд ли он кого-то заинтересует.
– Обладает ли город необходимыми «оформительскими» мощностями? Не придется ли ночевать в очереди?
– Этого опасаться не стоит. Всего от граждан могут поступить заявки примерно на 40 тысяч участков. Для сравнения: мы обрабатываем в месяц по 10 тыс. договоров аренды. Соответственно обработать даже все 40 тысяч комплектов документов нам не составит особого труда.
– На месте снесенной пятиэтажки можно построить в 2,5 – 4 раза больше жилья. Выгодно! А если жители дома на правах собственника земли сами реализуют подобный проект?
– В принципе, это возможно, почему нет? Нечто похожее уже имело место, когда инициативные люди скупали «контрольный пакет» квартир в старом доме в центре города, организовывали ТСЖ и далее диктовали всем свою волю. Но это отдельные предприимчивые граждане.
– Может ли так случиться, что решение о приватизации принято на собрании жильцов большинством голосов, а кто-то не хочет нести бремя собственности?
– Решение может быть проведено волей 25% жителей. Для этого надо, чтобы на собрании присутствовало не менее половины собственников жилья, а из их числа за решение о приватизации также должно проголосовать не менее половины участников.
– Отказ в приватизации земли может быть получен в случае резервирования участка под государственные и муниципальные нужды. А где и как узнать о том, что участок уже зарезервирован?
– Резервируется не все подряд, а только та земля, на которой собираются что-то делать. Например, снести пятиэтажку и построить на этом месте современное здание. Но прежде утверждается проект планировки. Решение оформляется в виде постановления правительства Москвы. Это открытые документы, узнать о резервировании участка можно в районной управе. Практически резервирование осуществляется на срок до 10 лет.
– Обычно городским службам требуется время на раскачку. Когда к вам реально можно обращаться с заявлением?
– У нас все готово. Уже сегодня можно приходить с заявлениями. Обращаться следует в территориальные подразделения нашего департамента.
Беседовал Сергей Домнин
О НАШЕМ СОБЕСЕДНИКЕ
Олег Владимирович Рыжков родился в 1968 году. Окончил Московский инженерно-физический институт в 1993 г. Получил второе высшее образование в Московском государственном университете им. М. В. Ломоносова по специальности «юриспруденция». Трудовую деятельность начал в 1995 г. На разных должностях занимался проблемами управления городским имуществом. С января 2005 г. – первый заместитель руководителя Департамента земельных ресурсов города Москвы.