Торг не уместен
Власти ищут новые формы получения жилья для социальных программ
Сами с усами
Впрочем, город может выкупать готовые квартиры по выгодным для себя ценам, говорит руководитель имущественно-земельного комплекса столицы Владимир Силкин, но это будут единичные случаи.
Напомним, Москва заявила о намерении выкупать готовое жилье у застройщиков осенью 2008 года. По первоначальным условиям тендеров застройщики (ПИК, СУ-155 и «Главстрой») должны были передать городу в общей сложности более 500 тыс. кв. метров жилья. Первоначально цену кв. метра установили в размере 80 тыс. рублей. В ноябре город решил снизить цену выкупа жилья на 20–25 процентов. Корректировка цен объяснялась изменением конъюнктуры на рынке недвижимости.
В декабре прошли аукционы, на которых у застройщиков было выкуплено 380 тыс. кв. метров жилья (вместо 500 тыс.) по 65 тыс. рублей за кв. метр, в Подмосковье – по 54 тыс. рублей.
Следующие торги хотели провести в феврале, но так и не провели. Как считают эксперты рынка, мнение которых приводит «Интерфакс», власти не смогли договориться с девелоперами о ценах.
Но есть и другие причины. «Сейчас на рынке практически нет готовых квартир с правом собственности, которые город мог бы приобрести в больших количествах», – говорит Владимир Силкин.
«У нас мало готового жилья – почти 90 процентов мы продали по различным городским и федеральным программам», – вторит ему представитель СУ-155 Федор Сарокваша. А в ГК ПИК сообщают, что почти все готовое жилье они уже продали городу.
Главная же причина пересмотра планов правительства все же связана с дефицитом и секвестром бюджета Москвы: доходы планируется сократить на 460 млрд рублей, расходы – на 380 млрд, бюджетные инвестиции в строительтво жилья – на 15 млрд. Об этом сообщил недавно «Интерфакс» со ссылкой на сотрудника столичной администрации.
Первый заместитель мэра Москвы, руководитель Комплекса экономической политики и развития города Юрий Росляк приводит и другие весомые аргументы: «Я думаю, что от этой формы – приобретения у застройщиков готовых квартир через аукционы – в этом году мы откажемся. У нас сегодня появился целый ряд собственных городских площадок, на которых нам построить за свои деньги дешевле, чем, во-первых, дожидаться, когда будет построено готовое жилье. А во-вторых, – когда будет проведена официальная процедура регистрации собственности». Об этом Ю. Росляк сообщил 23 марта на выставке «Госзаказ-2009» журналистам, добавив, что процедура регистрации права собственности слишком длительная, а горзаказ должен выполняться более ритмично.
Вместо покупки готового жилья столичные власти планируют развивать строительство за счет бюджетных средств, а также средств населения. «Я думаю, мы в основном будем использовать только собственное строительство или строительство с привлечением средств граждан в рамках городской социальной ипотеки», – пояснил Ю. Росляк.
Повторенье – мать леченья
Надо сказать, что незадолго до этого заявления Юрия Росляка аналогичную позицию заняли федеральные власти, которые планировали в 2009 году потратить на выкуп квартир в целом по России порядка 100 млрд рублей. Но 13 марта первый вице-премьер Игорь Шувалов сообщил, что государство отказывается выкупать жилье у застройщиков по высоким, докризисным ценам и собирается заказывать строительство жилья эконом-класса по ценам сниженным. «Мы должны ориентироваться на цену производимого жилья для эконом-класса в пределах 30 тыс. рублей за кв. метр, что в настоящий момент является справедливой ценой», – сказал он.
Правительство прорабатывает вопрос о возрождении в стране жилищно-строительных кооперативов, как заявил в среду Игорь Шувалов. По его словам, в России есть достаточно граждан, способных приобрести жилье на льготных условиях, и эта инициатива им должна помочь. Специалисты, однако, сомневаются, что при сегодняшней инфляции кредитование ЖСК нормально заработает.
По словам первого вице-премьера, принцип работы ЖСК будет похож на тот, каким он был в советские времена. «Формируются кооперативы, и под них местные власти выделяют земельные участки, а государ-ственные банки кредитуют тех, кто будет участвовать в строительстве, – пояснил Шувалов. – Ничего нового в этом нет, мы просто модифицируем опыт, который существовал в Советском Союзе к современным реалиям и к тем банковским возможностям, которые есть».
Вице-президент Российской гильдии риелторов Константин Апрелев считает, что эта идея может стать продуктивной: «Чем больше разных возможностей и инструментов рынка, тем шире конкуренция. Учитывая, что кооперативы будут поддерживаться местными и федеральными властями, наверное, это может что-то изменить, – говорит он. – Например, эту форму можно использовать для решения проблемы недостроенных домов, когда застройщик признан банкротом. Пока не зарегистрированы права на этот объект, можно объединить его дольщиков в ЖСК и уже через кооператив пытаться решать проблему при содействии власти».
По словам И. Шувалова, в ближайших планах правительства создать закон о ЖСК и найти потенциальных кооператоров. «В течение 2009 года нам предстоит создать нормативную базу, провести организационную работу по привлечению таких граждан, которые готовы приобретать жилье, в кооперативы», – сообщил он.
Из застройщика – в подрядчики
Эксперты предполагают, что, вероятнее всего, столичные власти будут заказывать строительство жилья не девелоперам, а генеральным подрядчикам. Для их выбора будет также проводиться специальный тендер. «Фактически коммерческие застройщики, которым в сложившихся рыночных условиях не для кого строить, превратятся в подрядчиков, осуществляющих строительные работы. Теоретически город может создать собственное агентство для этого проекта, или город сам будет выступать заказчиком», – считает Константин Апрелев.
Как отмечают эксперты, отказ городских властей от аукционов может оказать негативное влияние на финансовое положение некоторых столичных девелоперов, так как город был крупным покупателем. Но ряд строительных компаний видит в создавшейся ситуации плюсы. «Сейчас мы в большей степени ориентированы на генподрядную функцию и производство стройматериалов. Это то, что будет востребовано в рамках реализации городских жилищных программ, и мы будем предлагать свои услуги. А город – это надежный заказчик и гарантированный денежный поток», – говорит представитель корпорации «Главстрой» Виталий Королев.