С ней прощаются… а она все живет…
Начало коммунальному заселению положил декабрьский 1917 года декрет ВЦИК «О реквизиции теплых вещей для солдат, находившихся на фронтах первой мировой войны». Документ этот исторический. Именно он предписал уплотнить богатые квартиры в пользу бедных и положил начало массовому коммунальному заселению.В тексте декрета уточнялось, что «богатой» считается квартира, в которой число комнат равняется или превышает число проживающих. Уплотнять – не строить. Следом за возвращавшимися с фронта солдатами в большие квартиры стали вселяться рабочие, крестьяне, интеллигенция… Национализированные доходные дома и частные особняки российских городов являли собой идеальный материал для уплотнения и перераспределения «излишков» квадратных метров.
В сталинские годы строили немного, но добротно, в тогдашних проектах явно читаются дома двух типов: «номенклатурные», с большими «семейными» квартирами, и строения, рассчитанные на коммунальное заселение.
С 1956 года, когда советское правительство взяло курс на массовое жилищное строительство, коммунальные квартиры больше не проектировались. Однако коммунальное заселение осталось. Дефицит однокомнатных квартир привел к тому, что стандартной практикой стало «подселение». К примеру, в трехкомнатную квартиру хрущевской пятиэтажки въезжала молодая семья и «временный» жилец – одинокий человек предпенсионного возраста. Но, как известно, нет ничего более постоянного, чем временное.
Наконец, в том, что коммунальные квартиры появлялись и в последующие годы, виноваты не только органы учета и распределения жилплощади, но и семьи, не умеющие жить дружно. Практически любую квартиру с числом комнат больше одной можно, разделив ордера, превратить в коммуналку. Делить жилплощадь и присущие ей удобства с совершенно чужими людьми стало для советских людей нормой жизни. Коммуналки стали обычным в нашей жизни явлением и остаются таковым по сей день.
«Разменная монета» квартирного рынка
Вернемся в сегодняшний день. По мнению риэлторов, специализирующихся на операциях в «комнатном» сегменте рынка жилья, никаких предпосылок для снижения в обозримом будущем покупательского спроса на комнаты не наблюдается. Для многих людей покупка четырех стен с «приложением» в виде прав и обязанностей по отношению к местам общего пользования и соседям становится единственным «спасательным кругом» для решения жилищных вопросов. Те, кто не имеет возможности купить однокомнатную квартиру, могут приобрести комнату. Для иногородних покупателей, стремящихся закрепиться в Москве, она становится жильем, которое сулит определенные социальные преимущества – постоянную прописку.
Тем не менее, как свидетельствуют специалисты, основная часть покупателей – все-таки москвичи. Например, при разъезде семьи из двухкомнатной «хрущевки», приобрести без доплат отдельные квартиры практически невозможно, зато можно купить две комнаты. Комнаты покупают и молодые семьи, не желающие жить с родителями. В этом случае у них появляется возможность не тратить деньги на аренду жилья (сегодня это не меньше $300), а откладывать деньги на покупку квартиры.
На сегодня в среднем цена квадратного метра в комнате составляет $1500. Но она может повышаться и до $2000, когда речь идет о перспективном варианте, хорошем районе и приличном окружении. Так, например, в Центральном административном округе цены на комнаты ниже $1800 за квадратный метр – большая редкость: здесь большинство владельцев комнат живет надеждами на возможное расселение и переезд в отдельные квартиры.
На вопрос «Почему же так дороги комнаты?» директор отделения «Октябрьское поле» корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Михаил Раздольский сказал следующее: «Комнаты так дороги, потому что они дешевы». И это не парадокс, это одна из реалий нашей жизни. Комнат в продаже мало. Товар этот редкий и, естественно, ходовой. И хотя стоимость их растет, но комнаты на сегодня все же остаются относительно дешевыми.
«Анализ цен на комнаты, площади которых не превышают 15 квадратных метров, выявляет тенденцию: с увеличением метража увеличивается и их стоимость. Но после определенного порога рост цен существенно замедляется, – отмечает менеджер отдела ипотечного кредитования и жилых помещений компании «БЕСТ-Недвижимость Людмила Черникова. – Дело в том, что у потенциальных покупателей есть свои психологические барьеры: с их точки зрения даже самая хорошая комната не может быть дороже самой плохой однокомнатной квартиры».
Часто случается, что комната площадью 25 квадратных метров в приличном «сталинском» доме и 15-метровая комната в типовой панельной многоэтажке стоят одинаково.
Непросто продать также две комнаты вместе. Особенно, если они смежные. Поэтому хозяева таких площадей часто стремятся повысить ликвидность квадратных метров на коммунальной территории всеми доступными способами. Для примера приведем одно из объявлений: «продаются две комнаты вместе, со своей мини-кухней, душевой кабиной, телефонным номером и стеклопакетами». Упомянутые в нем «доработки», как правило, не санкционированы (действующие СНиПы не допускают обустройство кухонь и санузлов над жилыми помещениями). Коммунальная комната от этого, увы, не становится отдельной квартирой.
Конца коммуналкам не видно
Уже десять лет столичные риэлторы, расселяя коммуналки, ликвидируют последствия декрета 85-летней давности. Однако бум расселений уже давно позади. На смену ему пришел бум строительный, а недавние потенциальные приобретатели просторных апартаментов с не выветрившимися запахами коммунального быта сегодня переключили свое внимание на не менее просторные квартиры в новых домах. И теперь, как бы столичные власти ни призывали «ликвидировать такое явление, как коммунальные квартиры», в ближайшие годы они очевидно сохранятся. В первую очередь, потому что привычны, и, во-вторых, потому что нужны. И, по всей видимости, еще не одно поколение повзрослевших детей, не желающих жить под одной крышей с родителями, молодоженов и приезжих, желающих стать москвичами, будет начинать свою жизнь с покупки комнаты.
Максим КРЫЛОВ