Доходы – в дом
Строительство экспериментального доходного дома в Москве подходит к завершению. Как рассказал на недавней пресс-конференции руководитель ДИПСа Леонид Краснянский, сдать дом в эксплуатацию планируется к 1 марта 2003 года, а начать заселение «квартирантов» – примерно с 10 апреля.Однако эксперимент с доходным домом идет тяжело. Почему? По мнению руководства департамента, тормозит дело отсутствие нормативной юридической базы. Оно и понятно – ведь подобного в Москве еще не было. Поэтому каждый шаг требуется выверять до мелочей. К примеру, в апреле этого года было подписано постановление правительства Москвы № 239 «О проведении эксперимента по строительству и эксплуатации в городе Москве доходного дома». Этот документ позволил перевести строящийся дом из разряда коммерческих жилых домов в разряд муниципальных доходных. Зачем? Если коммерческие жилые дома сдаются, как правило, без отделки, то в муниципальных отделка обязательна. ДИПСу, естественно, потребовалось время на разработку проекта отделки внутренних помещений, оборудования их кухонной мебелью и сантехникой, а также частичной перепланировки.
Это объективные причины, тормозящие сдачу дома в эксплуатацию. Есть еще и субъективные. Например, плохо сделали фасад, строителям пришлось его переделывать. Что в общем-то непросто в условиях надвигающихся холодов.
Параллельно со строительными работами ведутся серьезные маркетинговые исследования по определению цены за аренду квартир с участием ведущих риэлторских компаний, работающих с дорогим жильем. Определены и ставки аренды нежилых помещений.
В таблице, которую мы приводим рядом, даны сегодняшние цены. К моменту заселения дома они могут измениться, но не в сторону понижения. Недавно департамент пригласил независимых оценщиков для дополнительных исследований и определения окончательных расценок. Чего уж лукавить – ДИПСу не хотелось бы продешевить. Вложенные в доходный дом 15 миллионов долларов должны как можно быстрее окупиться.
Специалисты департамента считают, что такой уровень цен вполне обоснован, так как сегодня временного жилья уровня дома на Николоворобьинском в столице просто не существует. Для сравнения: при цене аренды двухкомнатной квартиры в 3000 долларов один день проживания в ней обойдется арендатору в 100 долларов. Это сопоставимо со стоимостью номера городской гостиницы уровня ниже трех звезд с площадью 15 квадратных метров, а не 80, как это будет в двухкомнатной квартире доходного дома. Кроме того, в зависимости от срока аренды предусмотрена гибкая система скидок при оплате.
Что касается офисных помещений, то ДИПС планирует сдавать нежилые помещения в аренду в среднем по 500 долларов за квадратный метр с учетом НДС. Кроме того, в доходном доме построен подземный паркинг на 49 машиномест (ранее их было 51). После перепланировки общее количество машиномест было сокращено, однако клиентам предложена дополнительная услуга – построено помещение для мойки средств автотранспорта. Это позволяет поднять цены на аренду, что принесет городу дополнительный доход.
Ставки на аренду машино-мест составляют на сегодня 150-200 долларов в месяц. В эту цену уже включена услуга по ежедневной мойке машин осенью и зимой.
Остается добавить, что снимающие квартиры жильцы оборудуют их по своему вкусу. Готовая обстановка появится только у 2-3 квартир, в остальных же укомплектованной будет только кухня. Дом еще не сдан, но уже ведутся переговоры с потенциальными арендаторами квартир. Спрос на квартиры в доходном доме есть. Однако до окончания работ ни реально показать им будущее жилье, ни подписать с ними договоры и установить какие-либо сроки аренды невозможно. Поэтому все нынешние договоренности носят устный предварительный характер.