Эдуард Якушенко: «Наши предложения выгодны очередникам со средними доходами»
Сегодня в Москве насчитывается 196000 семей очередников. И что же, они обречены на двадцатилетнее прозябание в очереди? Отнюдь. Нынешние очередники могут, воспользовавшись помощью государства и вложив личные средства, ускорить долгожданный переезд в новую квартиру. О том, что это за помощь, и как ею воспользоваться, рассказывает первый заместитель руководителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Эдуард Якушенко.– Эдуард Сергеевич, с чего начиналось это необычное для нас комбинирование бесплатного и платного вариантов предоставления жилья?
– Вместе со Сбербанком мы разработали программу предоставления гражданам кредитов для покупки жилья. Условие было такое: 30% суммы следует внести сразу и в дальнейшем погасить кредит в течение пяти лет. Это было началом – 93–95-е годы. Нормативных документов еще не имелось, мы двигались на ощупь. И первая схема не пошла. Банки на особые риски идти не хотели и, страхуя себя, разработали такую систему, что в результате выдача кредита обернулась бесконечной бюрократической волокитой. Чтобы получить деньги, нужно было представить столько гарантий, что у любого могли опуститься руки.
Затем, в 1995 году мы стали разрабатывать новую схему. По предложению мэра Москвы Юрия Михайловича Лужкова выпустили жилищно-облигационный заем, который не ставил своей целью принести доход, а носил сугубо социальную направленность. Облигации имели две цены: натуральную – в виде 0,1 кв. метра общей площади и установленную нами жесткую цену «квадрата», по которой приобретались облигации. Человек покупал определенное количество «квадратных метров», предъявлял облигации для погашения и получал вместо них квартиру. Первый опыт был более-менее удачен, и мы, устранив его недочеты, объявили второй выпуск. Благодаря этим займам более 1000 семей в 1995–1998 годах получили жилье. Мы уже рассчитывали на третий выпуск, но тут грянул дефолт 98-го года, и предприимчивые люди сразу бросились скупать за бесценок наши обеспеченные дорогим содержанием облигации. Пришлось приостановить выпуск займа, а в дальнейшем появились другие новые формы.
– Тогда же, в 1995 году, в наш лексикон вошло словосочетание – «жилищная субсидия». Нововведение вначале не пользовалось популярностью, и в предлагаемых в качестве субсидий деньгах очередники готовы были видеть подвох. Теперь же, говорят, субсидии идут нарасхват.
– Совершенно верно, это сейчас, пожалуй, наиболее массовая форма помощи правительства москвичам в приобретении ими площади, и она развивается. Раньше, к примеру, суммы рассчитывались, исходя из себестоимости квадратного метра, и купить на рынке что-либо по этой цене было невозможно. Теперь же расчет субсидии основывается на сегодняшней рыночной цене жилья. И бывает, что полученной суммы, без дополнительных вложений, хватает на покупку квартиры. Для того, чтобы подобное стало реальным, или же вложения очередника ограничились лишь минимальной доплатой, мы снизили норму приобретаемой общей площади с 18 до 16 квадратных метров на человека. Кроме того, при предоставлении субсидии мы перестали учитывать размер доходов (чтобы уберечь людей от соблазна обзаводиться «липовыми» справками о заработке). Теперь сумма субсидии зависит только от года постановки на учет и по истечении 15 лет становится максимальной – 90-процентной. В результате, такой формой помощи стало пользоваться значительно большее количество людей. И очередникам не накладно – большая часть площади обходится бесплатно, и городу выгодно – хотя бы какую-то часть расходов москвичи берут на себя. Вот средние цифры. В первые годы примерно 53% стоимости жилья оплачивал город и 47% – очередники. Почти пополам. В дальнейшем соотношение заметно изменилось: город взял на себя примерно 78%. К сожалению, количество субсидий ограничено – сумма в бюджете, предназначенная на эти цели, составляет 1 миллиард 200 миллионов рублей. Мы вместе с депутатом Мосгордумы Галиной Петровной Хованской добиваемся увеличения этой суммы – ведь более 20 000 семей подали заявления на получение субсидий.
– В 1995 году кредит на покупку жилья с пятилетней рассрочкой платежа «не пошел» из-за бюрократизма Сбербанка. В советские времена были весьма популярны ЖСК, где кредит давался кооперативу, а люди уже выплачивали стоимость своих квартир в течение 10–20 лет. Принцип рассрочки все-таки удобен населению. В какой форме он сегодня применим?
– Да, мы и сейчас очередникам даем возможность купить жилье с рассрочкой платежа, предоставляя им так называемый товарный кредит. Но первоначальный взнос при этом должен быть не менее 30%. В течение пяти лет человек живет в квартире на условиях аренды или договора найма, а когда полностью выплачивает всю сумму, площадь оформляется в собственность.
С товарным кредитом «перекликается» и другая система, которую предлагает строительно-сберегательная касса. Ее суть: в период строительства дома человек платит 50% стоимости приобретаемой квартиры, и на три года ему дается рассрочка для выплаты оставшейся половины. Когда сдан дом и новосел в него въезжает, оформляется договор залога. Квартира переходит в собственность после выплаты всей суммы. Выплата идет под те же 8% годовых, что и в предыдущем варианте, и здесь тоже существует привязка к конкретному микрорайону, дому. Такая же привязка к определенному месту была и у жилищно-облигационного займа, и это несколько сковывало. В Германии, например, откуда позаимствован подобный опыт, стройсберкасса является просто кредитной организацией, которая дает деньги, а уж что и где ты на них покупаешь, – твой личный выбор. Условия, конечно, более жесткие, чем при пятилетней рассрочке. Зато воспользоваться услугами строительно-сберегательных касс могут не только очередники, но и любой желающий москвич. За последние два–три года таким образом стали новоселами около 900 семей.
Департамент является координатором еще одного варианта кредитования населения – ипотечного.
(О Московской ипотечной программе читайте на 3 странице. Прим. редакции)
– А есть и коммерческий наем…
– Есть два вида найма – социальный и коммерческий. Первый определен четко: предоставляется жилье по социальной норме в фонде социального использования. Если же доход человека превышает уровень, установленный на данный период, мы предлагаем ему жилье на условиях коммерческого найма – со 100% оплатой жилищно-коммунальных услуг. В этом случае очередник может претендовать на квартиру большего, чем предусмотрено нормой, размера. Договор заключается на 5 лет, по истечении которых наниматель может выкупить квартиру либо продлить договор на следующий срок. Но приватизировать свою площадь он не сможет – только выкупить. Очереднику со средним уровнем дохода такой вариант выгоден: дешевле ежемесячно полностью оплачивать коммунальные услуги (тем более, что вскоре мы все к этому придем), чем купить квартиру. Желающих воспользоваться этим вариантом немало, но так как площадь берется из «общего котла», а наша первоочередная задача – обеспечить малоимущих, мы пока не можем всех удовлетворить.
– Эдуард Сергеевич, а какими преимуществами пользуются люди, без которых невозможно представить жизнь города? Те, чьи профессии, к сожалению, больше не считаются престижными, но нужными быть не перестали – учителя, врачи. А также дворники, слесари, сантехники…
– Понятие «служебная площадь» из документов уже исчезло. Гражданский кодекс определил «аренду жилья» и «наем жилья». Обслуживающим организациям, которые раньше имели право на служебную площадь, теперь дается арендное жилье. Пока человек работает, он на этой площади живет. Если хочет жилье выкупить, и организация не против, мы позволяем, пожалуйста. Естественно, если он продолжает работать в городском хозяйстве.
С учителями и врачами ситуация такая. В районах массовой застройки, где открываются поликлиники и школы, мы выделяем определенное количество арендного жилья и на пять лет закрепляем за учреждением площадь (с правом выкупа). Пока человек работает, договор продлевается. Но тут возникла проблема: часть площади давалась людям предпенсионного возраста. Учитель или врач, честно проработавший долгие годы, уходит на пенсию, а выкупить жилье не может. Как тут быть? Возвращаться туда, откуда приехал? Но там уже изменились условия. Мы сейчас рассматриваем возможные выходы из этого положения.
– Город активно строится, квартиры скупаются на корню, а число очередников все увеличивается: пять лет назад их было 171 000, сейчас – 196 000. До сих пор ждут новоселья те, кто встали на учет в 1982 – 1983 годах. Почему так происходит?
– Здесь, пожалуй, две причины. В 1998 году мы приняли новые нормы постановки на учет, исходя не из 5 квадратных метров жилой, а из 10 квадратных метров общей площади (по коммуналкам – 15). В результате, за три года (1997–2000) очередь со 168 000 возросла до 187 000. Теперь она увеличивается примерно на три тысячи в год. Кроме того, у нас, если посчитать, около 40 видов льгот. Получается, что мы 50–70% площади, предназначенной очередникам, отдаем льготникам, а общая очередь стоит. Сейчас мы для выравнивания ситуации и «отсечения» этого давнего «хвоста» хотим для тех, кто находится в общей очереди, выделить максимум – ориентировочно 65%. Возможно, тогда дело сдвинется.
О НАШЕМ СОБЕСЕДНИКЕ:
Эдуард Сергеевич Якушенко родился в 1936 году в Брянске. Окончил Московский авиационный институт имени Серго Орджоникидзе по специальности «авиационное электрооборудование». Работал в Министерстве общего машиностроения. Кандидат экономических наук. Непосредственно жилищными вопросами Эдуард Сергеевич начинает заниматься, работая на ведущих должностях в Управлении учета и распределении жилой площади Мосгорисполкома, исполкоме Моссовета, Главмосжилучете. В 1991 году назначен первым заместителем председателя Мосжилкомитета (ныне – Департамента жилищной политики и жилищного фонда).