Из маленькой квартиры – в большую
Если вам надоела маленькая квартира, и вы хотите поменять ее на более просторную, у вас два пути. Первый – продать старое жилье и, добавив необходимую сумму, купить новое. Решая проблему так, вы непременно столкнетесь с определенными трудностями.
Нужно где-то найти деньги, куда-то переселиться на неопределенный срок до приобретения новой квартиры и ремонта в ней. Кроме того, неизбежен риск: кто ныне поручится, что полученные на руки наличные не обесценятся в считанные минуты вследствие какого-либо экономического катаклизма, как это случалось неоднократно в обозримом прошлом.
Все эти вопросы не возникнут, если пойти по другому пути и воспользоваться новой схемой выдачи ипотечных кредитов на покупку жилья, утвержденной недавно правительством столицы.
Как она работает? Теперь кредит можно получить на сумму, равную разнице между стоимостью новой и старой квартир. Срок погашения – 10 лет, под 15 процентов годовых в валютном эквиваленте.
Предусмотрена ситуация, при которой заемщик может оказаться неплатежеспособным. В этом случае ему на время предоставят квартиру в специальном резервном фонде из расчета 12 квадратных метра на человека. Заложенное жилье будет продано на публичных торгах, а получатель ипотечного кредита на вырученную сумму сможет купить себе другое жилье.
При получении кредита можно воспользоваться системой страховой защиты. Она действует таким образом, что если заемщик внезапно утратит работоспособность, долг за него погасит страховая компания.
Новая схема разработана Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, который сейчас работает над другими вариантами ипотеки. Один из них – для очередников. Он предусматривает покупку жилья по себестоимости с увеличением срока возврата кредитов более, чем на 10 лет.
Другой проект – предоставление ссуды на возвратной основе под определенный процент. Величина последнего была рассчитана с учетом положения, согласно которому проценты, выплачиваемые за использование ипотечного кредита, облагаются налогом на доходы физических лиц, если их размер установлен по ставке меньше, чем 3/4 ставки Центрального Банка России. Таким образом, оптимальная ставка предоставления кредита составила 3/4 от ставки рефинансирования Центробанка (приблизительно 19 процентов годовых в рублях).
Ссуды будут выделяться за счет средств бюджета. Получить их можно будет в коммерческих банках, которые станут участниками этой программы.
Основные усилия Правительства Москвы в области развития ипотеки сконцентрированы на становлении системы, основанной на деятельности Московского ипотечного агентства.
Как сообщила заведующая сектором ипотечного жилищного кредитования департамента Анна Волчек, на размер активов Московского ипотечного агентства (выкупленных у банков-партнеров кредитов под залог приобретаемых квартир) будут выпускаться облигации. Этот вид ценных бумаг является самым надежным средством вложения капитала во всем мире.
На величину ставки по банковскому кредиту будет влиять ставка размещения ценных бумаг ипотечного агентства. Разработчики программы рассчитывают, что под 9 процентов годовых (в валюте) их будут приобретать те, кто заинтересован во вложении средств на долгосрочную перспективу. В первую очередь, это Пенсионный фонд РФ, с которым уже существуют определенные договоренности, а также другие пенсионные фонды и страховые компании (не исключено и участие иных инвесторов, в том числе и иностранных).
Инвестором программы для банков, участвующих в программе, выступает Московское ипотечное агентство, чья деятельность обеспечивается государственными гарантиями, которые должны вступить в силу после внесения изменений в закон о городском бюджете. Этот документ сейчас разрабатывается департаментом.
Несмотря на тенденции роста, число выданных кредитов пока невелико. Так в 2000 году было выдано 300 займов, в 2001 году – 514, а за пять месяцев текущего года – 445. Совершенно очевидно, что новая схема кредитования должна коренным образом изменить ситуацию, поскольку она более доступна для москвичей, чем старая, и рассчитана главным образом на тех, кто хочет улучшить свои жилищные условия, то есть решить вопрос, волнующий практически каждого.