Есть ли у вас титул?
Можно ли, купив недвижимость и зарегистрировав свое право на нее, в один не очень прекрасный день лишиться этого права? Представьте, можно!
Согласно данным Управления Федеральной регистрационной службы по г. Москве, в июле нынешнего года 27 зарегистрированных сделок с недвижимостью были признаны недействительными со всеми вытекающими из этого последствиями. Проще сказать, граждане, купившие жилье, его утратили.
Чтобы избежать подобных неприятностей, в разных странах для этого выбирают различные способы. В России система защиты права собственности пока только формируется. Хотя, как говорят эксперты, самые страшные времена на рынке жилья миновали. В массовом порядке не пропадают из-за квартир люди, не лишаются жилья дети неблагополучных родителей… И тем не менее, жизнь может преподнести самый неожиданный сюрприз.
Скажем, ребенка-сироту увезли за рубеж иностранные усыновители. Достигнув совершеннолетия, он появляется по старому адресу и требует, чтобы его восстановили в правах на жилье. За это время квартира могла сменить несколько хозяев, но проблема возникнет у тех, кто живет в ней в данный момент.
Еще пример. Квартира, принадлежавшая гражданину, умершему не так давно, оказалась продана по фальшивой доверенности, а в дальнейшем еще раз перепродана. Ничего не подозревающие новые владельцы выяснили это абсолютно случайно, когда на нее стал претендовать (причем, на законных основаниях) сын покойного владельца, подавший заявление о вступлении в наследство. Суд в таком случае может признать факт добросовестности приобретения квартиры, и тем не менее она будет изъята. Это – реальный случай, о нем рассказала адвокат Светлана Свириденко. Дело рассматривалось в суде в течение полутора лет.
Дискуссия на эту тему проходила по инициативе руководителей корпорации «БЕСТ-Недвижимость» на «круглом столе» с точно характеризующим проблему названием: «Титульное страхование в России: мечта или реальность?».
Как выяснилось в ходе обсуждения, титульное страхование крайне медленно развивается не только из-за инертности граждан, но и потому, что самого понятия «титульное страхование» в нашем законодательстве не существует. Как выход, используется страхование имущества или страхование финансовых рисков. Но по-настоящему ни то, ни другое не имеет отношения к титулу. Например, если страхуется имущество, то как оценить рост стоимости жилья, который в некоторые годы в столице приобретает фантастические темпы?
Еще одна неувязка – сроки договоров. По идее, страхование титула предполагает бессрочное действие страхового полиса. Пока это тоже неурегулированный вопрос. И их множество.
По данным Надежды Косаревой, президента Фонда «Институт экономики города», во всем мире действует два способа решения проблемы. Первый – когда запись в реестре становится гарантией государства, что интересы владельца будут защищены. В случае утраты собственности, оно в полной мере несет ответственность перед ним. Второй способ, больше использующийся в США: регистрационная запись является лишь информацией, никаких гарантий она не дает. Но при этом действует титульное страхование, которое и выполняет функцию защиты интересов приобретателей.
В России пошли по «среднему» пути. Согласно вступившей в силу ст. 223 Гражданского кодекса РФ, создана система защиты прав добросовестного приобретателя. Если сделка была возмездной, а гражданин не знал и не мог знать о негативных моментах при ее проведении, он признается добросовестным приобретателем. В случае утраты собственности государство возмещает ему 1 млн. рублей. Хотя что это за сумма? Даже на момент принятия закона она была не актуальна для Москвы, где сейчас на эти деньги можно купить лишь комнату в коммуналке, отметил Александр Коробов, заместитель генерального директора СО «Стандарт-Резерв».
По мнению Григория Полторака, президента корпорации «БЕСТ-Недвижимость», в какой-то степени обезопасить покупателя стремятся риэлторы, которые заботятся о реноме собственной компании и интересах клиента. Например, при получении расширенных выписок в паспортных столах, которые содержат информацию о том, кто владел жильем в предыдущие годы. Однако это лишь добрая воля сотрудников агентств. Государство не то что не стимулирует эти устремления, а даже препятствует им. Представители МВД так и говорят: подобная информация носит личный характер. Даже владельцу жилья в ней может быть отказано. Получается, что квартиру с неясным прошлым можно продать и купить, а вот разобраться заранее, что она собой представляет в юридическом отношении, – дело многотрудное и затратное. Законом не запрещено, но и не разрешено…
Свой путь решения проблемы предлагают в Министерстве финансов РФ. Выступавшая на «круглом столе» Вера Балакирева, заместитель директора Департамента финансовой политики Минфина, считает, что действовать надо сразу по нескольким направлениям. Во-первых, дать право операторам рынка получать требуемую информацию. Во-вторых, развивать другие инструменты государственной защиты собственника, не ограничиваясь выплатой того самого миллиона. Есть, например, идея взимать при регистрации небольшой сбор (аналог страхового) для перевода этих средств в специальные государственные фонды. Они-то и будут компенсировать финансовые потери собственников. Может быть также введен принцип бессрочности договоров страхования – до смерти собственника.
И еще. Для развития системы защиты права собственности, это отметили все участники беседы, нужен обмен информацией. Дискуссия заходила в тупик, когда требовались какие-то статистические данные.
По признанию представителей органов регистрации, сложности возникают даже у них, когда, например, делается запрос в загсы – по уточнению некоторых данных, иногда имеющих ключевое значение для регистрации права. Кроме того, нет статистики по объемам выплат (как заявили страховщики, такие случаи были), по количеству утраченных прав, по практике судебных рассмотрений подобных дел. А ведь все это имеет важное значение.
Наталия Крол