Полюбовный треугольник: «банк-брокер-клиент»
Получить кредит на жилье совсем не просто. Нужно быть положительным во всех отношениях, иметь неподмоченную репутацию и прилично зарабатывать. Но это далеко не все. Банки предлагают сейчас столько кредитных программ, что разобраться в них и выбрать «свою» без специальных знаний и большого запаса времени мудрено. Ведь ипотечный кредит – довольно сложный продукт.
Между тем, есть люди, которые занимаются этим профессионально, экономя время, силы и деньги клиента при поиске и получении финансовой услуги. Это кредитные брокеры.
Какие услуги оказывают ипотечные брокеры? Разобраться с этим поможет Евгения Таубкина, генеральный директор кредитного брокера «НБИК»
Как рыба в воде
Кредитный брокеридж пришел в Россию с Запада, где сегодня этот рынок представляет собой мощную и высокоразвитую индустрию: с помощью кредитных брокеров население и малый бизнес получают 60–70% ипотечных займов. В России доля таких посредников в привлечении кредитов – не более 3%. Впрочем, и появились они в нашей стране относительно недавно.
Ипотечный брокер – это компания, которая специализируется на рынке ипотечных продуктов, знающая процедуру внутреннего андеррайтинга (анализа платежеспособности) заемщиков банками. По сути, брокер выступает независимым аналитиком рынка и помогает не только подобрать самую выгодную программу кредитования, но и сопровождает сделку вплоть до выдачи кредита. Преимущество независимого брокера перед банковскими консультантами заключается в том, что он легко ориентируется в море предложений, располагая информацией о предложениях всех банков. И, соответственно, поможет будущему заемщику быстро выбрать оптимальный вариант кредитования. Профессиональные брокеры постоянно проводят мониторинг рынка и знают не только декларируемые, но и реальные условия банков.
На все случаи жизни
Ипотечный брокер не только подберет банк с оптимальными условиями, но и поможет оформить кредит. Вам не нужно будет посещать по нескольку раз офис банка, а в случае отказа в выдаче кредита, снова изучать и сравнивать различные программы, обивая пороги кредитных учреждений. Вы лишь предоставляете необходимый набор документов кредитному брокеру, а всю остальную работу по получению кредита делает он. Естественно, можно обойтись и без посредников, но непрофессионалу будет очень сложно разобраться в многообразии кредитных программ и тонкостях сделок с недвижимостью. Необходимо будет позвонить в каждый банк, а еще лучше встретиться с кредитным специалистом лично. Но даже после этих мытарств может случиться так, что выбор сделан не очень удачный или вам откажут в выдаче кредита.
К сожалению, нет универсального банка, который был бы лучшим выбором для различных категорий заемщиков. Кредитный брокер поможет взять ипотеку, даже если у заемщика не хватает средств для внесения первоначального взноса, нет официального подтверждения доходов, стаж на последнем месте работы менее 6 месяцев, плохая кредитная история и т.п. Ипотечный брокер, прекрасно ориентируясь в море ипотечных программ, сможет сразу отсечь те банки, которые не выдадут кредит данному заемщику ни при каких условиях, и выбрать те, что будут готовы его кредитовать.
Быка за рога
Прежде всего, брокер анализирует, в каком банке клиент реально может получить кредит. Подбирает самые выгодные программы, учитывая слабые места клиентов (маленький стаж работы, «серые доходы», пенсионный возраст и т.д.).
Допустим, человек хочет купить квартиру, уже договорился с продавцом, и ему срочно нужны деньги. Покупатель мечется, подает заявки в разные банки, но, не понимая внутренних стандартов андеррайтинга, может просто зря потратить время, и квартира «уйдет».
Ипотечные брокеры помогают получить кредит на самых выгодных условиях в банках-партнерах. Они имеют в качестве партнеров несколько банков и досконально знают критерии отбора каждого из них. Кроме того, банки предоставляют клиентам ипотечного брокера льготные условия кредитования (скидки со ставки по ипотечным кредитам и отменяют комиссии).
Брокер анализирует все кредитные продукты. Кроме того, как партнер банков, брокер регулярно получает рассылку об изменении условий – понизились ли ставки или повысились, изменились ли условия андеррайтинга и т.д. Поэтому брокер всегда в курсе всех кредитных предложений, которые есть на рынке – для каждого конкретного заемщика с его индивидуальной ситуацией специалист подбирает оптимальное решение. Например, у заемщика возраст подходит к пенсионному, имеются накопления на первый взнос в размере 30% от стоимости квартиры. В этом случае брокер подбирает одну кредитную программу, а если заемщику не хватает стажа до 6 месяцев на последнем месте работы и он располагает средствами материнского капитала, при этом хочет приобрести квартиру с несогласованной перепланировкой – совершенно другую. Каждый заемщик уникален, поэтому брокер подбирает кредитную программу, исходя из особенностей его ситуации, анализируя порядка 30 параметров.
Деньги вперед
Итак, вы решили воспользоваться услугами брокера. Прежде всего, стоит поинтересоваться у него, когда услуга считается выполненной – после получения положительного решения банка или после выдачи кредита? Вас должен интересовать второй вариант. Многие заемщики считают, что после получения банковского одобрения с остальным они справятся самостоятельно, и сталкиваются с неожиданными трудностями. Например, такая ситуация. У дамы хорошие доходы, она уже внесла аванс за квартиру и неожиданно для себя узнала, что не сможет получить кредит в банке. Ей отказывают, потому что она официально не оформлена по месту работы. Или – покупатель, получив положительное решение в банке, подобрал себе квартиру, хочет выходить на сделку, а банк не берет эту квартиру в качестве залога. Стоп-фактором послужила неузаконенная перепланировка. Или выясняется, что подобранная квартира не подходит из-за года постройки дома и т.д.
Иногда имеет смысл сначала получить положительное решение в банке, узнать требования к объекту залога и только после этого заниматься поиском недвижимости, которая бы соответствовала требованиям банка. Помимо процентных ставок, кредитный брокер знает все нюансы. Выслушав жизненную ситуацию заемщика, он может уже предугадать, какие у него могут возникнуть сложности при получении кредита.
Совет заемщикам
Даже если вы уже подобрали кредитную программу, предположим, в «Сбербанке» или где-то еще, и даже когда есть на руках положительное решение банка, все равно имеет смысл позвонить брокеру и рассказать: мой первый взнос такой-то, хочу купить то-то, сумма такая-то. Кредитный брокер подберет программы – абсолютно бесплатно, сделает расчет по платежам и т.д. Таким образом, заемщик просто проверит себя, действительно ли он подобрал максимально выгодную программу. По подсчетам специалистов, разница в ставке – в 0,5 процентного пункта при сроке кредитования 10-15 лет выливается в крупную сумму – 400–500 тысяч рублей. Если брокеры смогли найти более интересную программу, имеет смысл заплатить ему один раз, но получить потом более дешевый кредит на 15 лет, чем сэкономить на его услугах, а потом долго и мучительно погашать дорогой кредит.
Если вы – «белый заемщик» с хорошей кредитной историей, суммой, накопленной на первоначальный взнос – вы можете получить кредит и без брокера, например, в крупнейших госбанках. Но в любом случае стоит позвонить брокеру, ведь заемщик может получить дополнительную скидку. На сэкономленную сумму – сделать ремонт или даже купить автомобиль.
Если вы заемщик с «серой» зарплатой, владелец бизнеса, хотите приобрести комнату или долю, квартиру в старом доме и т.д., то без брокера не обойтись.
Вот как бывает
Случай из практики. Клиенту отказали в выдаче кредита, потому что в справке свободной формы, которой подтверждается «серая» часть дохода, была допущена грамматическая ошибка. Причем, как правило, банки не объясняют причину отказа. Андеррайтеры банка – те, кто анализирует платежеспособность заемщика (целый департамент), увидев эту справку, засомневались в ее подлинности, решили, что она ненастоящая. Как выяснилось, бухгалтер, которая ее выдала, очень спешила и допустила опечатку. Специалисты кредитного брокера все это выяснили, т.к. банки сообщают им причину отказа. Был организован выезд службы безопасности на место работы, проведены переговоры с руководством – в результате чего выяснилось, что это недоразумение, и человек получил кредит. Таких случаев много.
Другая история: служба безопасности банка позвонила на работу заемщику и поинтересовалась у секретаря, действительно ли он там работает. Секретарь была новенькая, еще не успела выучить имена всех сотрудников и замешкалась. Тогда служба безопасности решила, что это «подставная» фирма, и на этом основании отказала заемщику. Опять же все детали всплыли только после того, как заемщик обратился к брокеру, и сотрудники брокерской компании восстановили ход событий.
На заметку
Банки обычно проверяют будущего заемщика: звонят работодателю, в бухгалтерию, интересуются его доходом и пр.
Шаг первый – подбор кредитной программы
Если вы уже определились, что именно хотите купить, и приблизительно знаете, сколько это стоит, звоните кредитному брокеру, описываете свои пожелания по кредиту. Он задает свои вопросы для оценки вашей кредитоспособности, анализирует вашу ситуацию, подбирает оптимальную кредитную программу и готовит для вас расчет по кредиту. После получения согласия работать по подобранной кредитной программе кредитный брокер предоставляет список документов для кредитного досье, консультирует по правильному их оформлению. Вы приезжаете в офис с собранным пакетом документов для подписания договора.
Что в пакете:
– документы, подтверждающие доход: справка 2-НДФЛ, справка в свободной форме;
– трудовая книжка, заверенная определенным образом.
Шаг второй – создание кредитного досье
Кредитный брокер заполняет банковские анкеты, готовит кредитное досье и передает его в банк (многие банки – партнеры кредитного брокера принимают документы в электронном виде, что ускоряет процесс рассмотрения).
Кстати, если в данных клиента есть какие-то слабые места – их постараются компенсировать. Например, если у заемщика был перерыв в стаже – например, он болел и лежал в больнице, банк с большой долей вероятности такому клиенту откажет из опасения, что этот человек может потерять или не найти новую работу. Для устранения всех этих сомнений кредитный брокер пишет объяснительную, по какой причине был перерыв в стаже, причем, делает это заранее, чтобы не дожидаться отказа и не тратить время на повторное обращение.
В результате – процент одобрения гораздо выше, потому что брокер точно знает, какой портрет заемщика приемлем для банка.
Шаг третий – получение положительного решения в банке
После того, как сформировано кредитное досье, в электронном виде оно отправляется в банк. Рассмотрение заявки проходит несколько этапов. Сначала служба безопасности отдела продаж проверяет заемщика на предмет судимости, его кредитную историю. Андеррайтеры анализируют информацию о платежеспособности, например, изучают справки о доходах, анализируют, насколько соответствуют заявленные заемщиком доходы уровню заработка в его отрасли и т.д. Смотрят документы, сравнивают, соответствует ли представленная информация действительности. Каждый департамент банка составляет свою заметку – резюме.
После того, как кредитное досье рассмотрено внутри банка, далее за работу принимается так называемый кредитный комитет, который и принимает решение – выдавать кредит или нет. Если решение положительное, оно, как правило, оформляется в виде письменного документа, в котором банк сообщает, что готов выдать такую-то сумму, на такой-то срок, на таких-то условиях. Это положительное решение – финальный результат первого этапа – рассмотрения платежеспособности клиента.
Кредитный брокер контролирует одобрение кредита на всех этапах его рассмотрения в банке и передает клиенту положительное решение банка.
Шаг четвертый – согласование объекта залога
После того, как заемщик получил решение, он приступает к поиску объекта. Решение обычно действительно в течение 3 месяцев. Подыскав подходящее жилье, заемщик заказывает оценку объекта залога. Оценочная компания составляет отчет об оценке с фотографиями жилого помещения – специальный альбом с подробным описанием объекта и самое главное – его рыночной стоимостью. Кредитный брокер организует выезд оценщика, контролирует передачу отчета об оценке в банк и страховую компанию.
После этого клиент представляет в банк правоустанавливающие документы на недвижимость и отчет об оценке для согласования объекта залога.
Параллельно кредитный брокер подбирает оптимальную программу комплексного ипотечного страхования, готовит анкеты и сопутствующие документы для страховой компании. Тарифы страхования зависят от возраста, вида деятельности заемщика.
У каждого банка свои требования по объему страхового покрытия. Традиционно комплексное ипотечное страхование включает три группы рисков: жизнь и здоровье заемщика, титульное страхование (от рисков утраты права собственности) и страхование конструктивных элементов недвижимости (перекрытия, полы, потолки, стены, перегородки, включая конструкции балконов и лоджий). В связи с претензиями антимонопольных органов банки были вынуждены пойти на хитрость и не требовать страхование по трем видам. Но если заемщик отказывается страховаться, ему существенно увеличивают процентную ставку по кредиту, например, на 3 процентных пункта, что невыгодно.
Брокер координирует действия всех участников сделки (банка, продавца квартиры, агентства недвижимости, страховой и оценочной компаний).
Далее брокер проводит подготовку к выходу на сделку в банке, предварительно согласовывает с клиентом все договоры, сообщает о дополнительных расходах и схеме проведения сделки. Заключительный этап – получение кредита в банке. Следующий этап – подготовка к самой сделке. Как правило, она проходит на территории банка и за нее отвечает отдельный департамент. На московском рынке большинство сделок – альтернативные, (когда люди что-то продают и одновременно покупают, часто выстраиваются целые цепочки участников). Это означает, что в назначенный день все стороны сделки в полном семейном составе собираются в банке для подписания договоров купли-продажи, кредитных договоров и закладной (если банк перепродает эти кредиты). Вы приезжаете в банк и подписываете все документы.
Финиш
Клиенту достаточно один раз приехать в офис к брокеру, привезти оригиналы документов, подписать с ними договор.
И один раз подъехать в банк на сделку.
Всю остальную работу брокерская компания берет на себя.
Все сделки с недвижимостью, в том числе, и на первичном рынке, подлежат обязательной регистрации в Росреестре. И это – последний этап. В Москве ипотечные сделки регистрируются в течение пяти дней. Основанием для получения денег продавцами недвижимости являются документы, подтверждающие факт регистрации сделки (например, свидетельство о праве собственности или зарегестрированный договор купли-продажи). На этом вся ипотечная эпопея заканчивается.
Черный список
Ни в коем случае нельзя обращаться к так называемым «черным брокерам», которые предлагают подделку документов. Допустим, у вас не хватает дохода на получение кредита или существуют еще какие-то сложности. Вы обращаетесь к брокеру, который говорит, чтобы вы не волновались, потому что справку 2-НДФЛ он «нарисует». Если вам предлагают для подачи документов в банк использовать поддельную трудовую книжку или справку о доходах, вставайте и уходите, не попрощавшись. Последствия могут быть самые серьезные – вплоть до уголовной ответственности. Во-первых, есть технологии, по которым распознают поддельные справки. Во-вторых, у ряда банков есть свои каналы, по которым они могут по налоговым отчислениям вычислить настоящий доход клиента. Если банк обнаруживает поддельные документы, заемщик автоматически попадает в «черный список» и уже не сможет получить кредит ни в одном банке. Между кредитными организациями существует неофициальная процедура обмена такими списками клиентов.
Совет. Никогда даже не пытайтесь сами подделывать документы и не обращайтесь к брокерам, которые это предлагают.
Это важно
Внимательно изучите договор с кредитным брокером. Там должны быть прописаны параметры кредита, который человек хочет получить. Если брокер заявляет, что готов предоставить кредит на такую-то сумму, то это должно быть зафиксировано в договоре. Если кредитные условия не будут соответствовать тому, что было обещано – это является основанием для расторжения договора и отказа от оплаты брокерских услуг.
Игра в одни ворота
Многие брокеры берут предоплату за свои услуги, но знайте, что в случае отказа в выдаче кредита данная предоплата возвращается клиенту. Брокеры зарабатывают только в случае выдачи кредита, поэтому они действительно отстаивают интересы клиентов в банках. В кризис состоялся уход с рынка небольших брокерских компаний. Сегодня появляется все больше новых игроков, которые сочетают брокеридж с риелторской деятельностью, когда один и тот же специалист занимается и тем, и другим. Но, как показыват практика, лучше обращаться в специализированные компании, которые занимаются исключительно ипотекой. Например, в Америке законодательно запрещено совмещение риелторской деятельности с кредитным брокериджем, ведь у них абсолютно разные задачи. Задача кредитного брокера – подобрать оптимальный кредит с наиболее выгодными условиями. Задача риелтора – продать недвижимость. Невозможно хорошо делать то и другое. Происходит конфликт интересов.
Конечно, надо обращаться к крупным игрокам, как правило, у них квалифицированный персонал. Кроме того, за счет развитой сети региональных офисов и большого объема выдаваемых кредитов клиентам могут быть предложены наиболее выгодные условия кредита и скидки. Чем больше регионов охватывает компания – тем больше объемы выдачи кредитов – тем лучшие условия готовы предложить банки (отсутствие комиссий, скидки с процентных ставок и т.п.).
Cколько стоит?
Стоимость услуг кредитного брокера в среднем по рынку составляет 1-2 % от суммы кредита. Потенциальным заемщикам не стоит опасаться, что в брокерской компании им будут стараться навязать кредит именно в тех банках, у которых с брокерами сложились «дружественные» отношения. Расходы по оплате их услуг несет заемщик, а не банк, поэтому у брокеров нет обязательств перед «дружественными» банками. Только перед лицом, которое обращается к ним с просьбой подобрать для него оптимальную кредитную программу. Комиссия берется только после одобрения клиента. Соответственно, если клиент получает отказ – брокер впустую потратил свое время. Другое дело, когда клиент – идеальный заемщик, с «белой» зарплатой, хорошей первоначальной суммой взноса и т.д. – тогда скидки брокера станут для него приятным бонусом.
Для заемщиков с крупными суммами кредитов, от 10 млн рублей, как правило, предоставляются скидки на оплату услуг брокера.
Совет напоследок
Искать брокера можно с помощью Интернета. Обзвоните несколько отобранных фирм, поинтересуйтесь их условиями. Понравился кто-то – желательно приехать в офис для личного общения с кредитным специалистом. Личная встреча поможет понять, насколько квалифицированный консультант перед вами. Не стесняйтесь задавать как можно больше вопросов и, если ответы вас не удовлетворят, лучше обратитесь в другую компанию.