Ипотека: очередная примерка, в которой участвуют профессиональные «закройщики»
Российская ипотека, словно Феникс, возродилась из пепла и по основным параметрам вернулась на докризисный уровень. При этом бизнес и государство не останавливаются на достигнутом, стремясь «расширить и углубить».
Одновременно с восстановлением объемов кредитования на рынок возвращается (газета уже отмечала это) такое настораживающее явление, как смягчение требований кредитного учреждения к платежеспособности клиента. Банкиры откровенно признают, что ипотека для них прибыльный бизнес. Конечно, это не значит, что в конкурентной борьбе за клиента кредитно-финансовые учреждения готовы давать деньги первому встречному. Однако снижение «уровня критичности» в отношении соискателей займов трудно не заметить. В результате начинают возрождаться те самые негативные процессы, которые, достигнув за рубежом грандиозных масштабов, послужили причиной мирового экономического кризиса.
Перечислим поводы для тревоги.
Как известно, с приходом кризиса число выдаваемых кредитов резко снизилось. Банки сменили свои «сита» на более крупную ячейку, позволявшую задержать лишь наиболее платежеспособных заемщиков, прочая «мелочь» отпускалась в родную стихию. Число «30» стало тогда почти сакральным: первоначальный взнос не менее 30 процентов стоимости недвижимости, ежемесячный платеж не выше 30 процентов доходов клиента. Что касается объектов кредитования, то не только банки отказывались кредитовать покупку квартир на этапе строительства, заемщики сами опасались таких приобретений.
Нынче банки наперебой рекламируют, как легко у них получить деньги. Они словно соревнуются в снижении первого взноса. Достаточно заглянуть на информационный портал banki.ru, чтобы обнаружить сразу десяток предложений ипотеки вообще без первоначального взноса.
Ипотека для покупки строящегося жилья тоже становится повсеместным делом. Со своей стороны государство одну за другой инициирует программы кредитования для категорий граждан с низкой платежеспособностью.
Если посмотреть новинки федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) за осенне-зимний период, то среди прочего можно обнаружить программу предоставления кредитов многодетным семьям.
Отдохнуть? Всегда готов!
Другая программа – «платежные каникулы» – нацелена на клиентов, которые заранее предполагают, что у них могут возникнуть финансовые проблемы. И в связи с этим оговаривают себе «отдых» от платежей. Тем самым в ипотеку втягивают заведомо ненадежных соискателей кредита.
Еще одна программа – с низкими первоначальными платежами – ориентирована на малообеспеченных молодых ученых и специалистов, когда на первом этапе ежемесячные взносы не покрывают даже проценты по кредиту, и долг в это время растет. Расчет авторов программы строится на том, что впоследствии доходы ученого резко возрастут, и он рассчитается по долгам. А если не возрастут? Сплошь рискованные программы.
Впрочем, может быть, нам видится что-то не так или не в том свете, потому мы обратились к профессионалам рынка ипотеки с просьбой прокомментировать ситуацию.
Анна Любимцева, руководитель аналитического центра АИЖК: Когда речь заходит о программах с нулевым начальным взносом, нам тоже становится интересно – как же банк дошел до жизни такой? Чтобы получить ответ на этот вопрос, наш центр применяет такой классический маркетинговый прием, как «мистери-шопинг». Он подразумевает, что профессионал под видом покупателя обращается в банк за кредитом и знакомится с реальным положением вещей.
Выяснилось, что зачастую эти программы сугубо номинальные. Они, прежде всего, придуманы для привлечения клиента, потому что это нонсенс, на который клиент обращает внимание. На деле же программы содержат такое дополнительное число требований, что среднестатистический заемщик просто не в состоянии их выполнить. Это и дополнительный залог к приобретаемой недвижимости, и масса поручителей, и огромный объем документов. Да и ставка по такому кредиту намного выше. Только очень стойкому заемщику с действительно хорошей платежеспособностью удается получить кредит. А таких единицы.
Теперь о том, что касается программ нашего агентства, в частности, программ для молодых ученых и иных менее платежеспособных категорий населения, которых мы якобы вовлекаем в ипотечное кредитование. Да, действительно, в США имела место ситуация, когда именно так и происходило – в ипотеку вовлекались люди, не имеющие возможности платить по кредиту, которые потом объявляли дефолт. Это привело к кризису. Но там такие кредиты выдавались без всяких ограничений. Они были доступны широким слоям населения, буквально все желающие могли прийти и получить деньги.
В случае АИЖК проект ограничен очень узкой категорией населения. Это только молодые ученые и многодетные семьи. И это все делается под контролем государства. Просто кто-то прийти с улицы и получить такой кредит не может. Мы понимаем, что категория заемщиков для подобного кредитования должна быть строго ограничена. Потому что это именно то, что послужило причиной кризиса в Штатах. Но там это происходило неограниченно.
В первой двадцатке нет сердобольных
Игорь Антонов, первый зам. председателя правления Росбанка: Хотел бы остановиться на вопросе минимизации рисков кредитования на рынке строящегося жилья. До кризиса 2008 года многие банки, работавшие в этом секторе, ошиблись, когда широко кредитовали на ранних стадиях строительства. От этих ошибок пострадали и девелоперы, и банки. Спасибо государству, которое многим помогло, и жестокого кризиса удалось избежать. Но не ошибается тот, кто ничего не делает. Главное – не повторять эти ошибки впредь. Кризис нас, банкиров, многому научил. К примеру, в Росбанке сегодня на первичном рынке действует жесткое условие: дом, как минимум, должен быть на 50 процентов готов. Полгода назад у нас было требование – на 80 процентов Но сейчас мы его смягчили.
Конечно, есть конкуренция, и, видимо, есть банки, которые кредитуют без первоначального взноса и на этапе котлована. Но уверенно скажу, что в первой двадцатке таких банков нет. У нас в Росбанке первоначальный взнос 15 процентов – это минимум. А лучше 20-25. Мы можем рассмотреть и 10 процентов взноса, но только с работниками отдельных предприятий, где работодатель дает гарантии за своего сотрудника. И то лишь кандидатуры заемщиков с высокой платежеспособностью.
Юрий Никитчук, зам. начальника отдела ипотеки и субсидий ГК «Мортон»: У нас есть опыт работы с одним из банков, предлагавших кредит без первоначального взноса. Программа была запущена в качестве маркетингового хода сроком на месяц. Реально она просуществовала три недели – банк захлебнулся от заявок. За это время было продано примерно 50 квартир в новостройках на этапе «цоколя». Но без первоначального взноса их купили всего три человека. Остальные находили как минимум 10 процентов.
Вообще, менталитет наших граждан таков, что как только дело доходит до реальной покупки, они сразу изыскивают какие-то резервы для того, чтобы сумма займа была как можно меньше.
Корреспондент «КР»: В 2009 году и руководители АИЖК, и банкиры заявляли, что первоначальный взнос в 30 процентов – это «святое». Сейчас вы объясняете, что высокорисковые проекты для категорий заемщиков с низкой платежеспособностью имеют ограниченное распространение и находятся под контролем государства. Однако запущенная АИЖК программа кредитования с 10-процентным первоначальным взносом – массовый проект, рассчитанный на людей «с улицы». Правда, непременным условием является дополнительное страхование. Но страхование – это отчасти просто ширма, прикрывающая риск, но не устраняющая его. Ведь банки и прежде, когда давали кредит при 10-процентном первом взносе, ту же самую страховку брали в виде повышенной ставки по кредиту.
А. Любимцева: 30 процентов – это действительно «золотой стандарт». Но мы проводили исследования и пришли к выводу, что для абсолютного большинства людей наиболее комфортный первый взнос – 10 процентов. При этом их платежеспособность позволяет им платить аннуитеты, имея такой первоначальный взнос. Ведь когда человек покупает квартиру, ему нужны деньги и на переезд, и на ремонт, и на обстановку. И он пытается это все как-то совместить.
Надо понимать, что система страхования у нас только развивается. У нее есть недостатки, но она позволяет банкам диверсифицировать риски. Замечу, что с начала года банки стали повышать требования к первоначальному взносу. Эти программы подразумевают либо повышенную ставку за риск, либо ипотечное страхование. Надо убедить банковское сообщество, что лучше применять, например, повышенные нормы резервирования по таким кредитам. Повышенное резервирование делает подобное рискованное кредитование просто невыгодным. Это постепенная работа, мы находимся только в начале пути, и тут каких-то недостатков, наверное, не избежать.
Для очень среднего класса
Корреспондент «КР»: У российской ипотеки бросается в глаза социальный подтекст. Она считается доминирующим механизмом решения жилищной проблемы. Чтобы в очередной раз в этом убедиться, достаточно ознакомиться с первым жилищным указом вновь избранного президента. На первом месте в нем кредитование, ипотека. И где-то в самом конце упомянута аренда. Между тем нигде в мире ипотека не является социальным инструментом. Это чисто финансовый механизм.
По определению, ипотека – залог недвижимости, не более того. Ее придумали не чиновники некоего социального департамента, ее предложили банкиры в своих узкопрофессиональных целях как подстраховку от дефолта. Нет денег – возвращай квартиру, в этом весь смысл ипотеки.
По логике вещей, более всего ипотека подходит для предпринимателя средней руки. Ему не интересно вынимать из оборота деньги для покупки жилья. Ему выгоднее потерять 12 процентов на кредите, чем упустить 20 процентов дохода от своего бизнеса. Понятна в качестве заемщика и восходящая звезда эстрады. Добился артист определенного успеха, заработал 10–15 млн рублей и может купить трехкомнатную квартиру в Москве. Но «по статусу» ему уже необходима квартира более престижная и дорогая, на которую денег пока не хватает. И тогда он делает покупку в кредит, используя накопления в качестве первоначального взноса. Здесь кредитование понятно и уместно. Но пропагандировать ипотеку – дорогой продукт – для малообеспеченных слоев населения, как социальный инструмент, нонсенс.
Любой социальный механизм, по своей сути, направлен на обеспечение минимально необходимой потребности для наиболее нуждающихся категорий граждан. И нигде в мире вы не встретите такого, чтобы государство помогало малообеспеченным гражданам приобретать в собственность такое дорогостоящее имущество, как недвижимость. В аренду, в социальный наем, в бесплатное пользование – да. Но в собственность?!
А. Любимцева: В ваших словах есть доля истины. Соглашусь, что ипотека не должна быть инструментом решения социальных проблем, она должна быть инструментом для платежеспособного населения. Как только она становится чем-то другим, могут начаться проблемы. Поэтому АИЖК сейчас плотно занимается проектами создания фонда арендного жилья для менее обеспеченных людей. Но опять-таки мгновенно ничего не происходит.
В то же время необходимо соблюсти баланс, чтобы люди, которые нуждаются в жилье, особенно такие востребованные в социальном отношении категории, как учителя или врачи, могли решить свои проблемы, а не ютиться по комнатенкам. Чтобы в результате и образование, и медицина тоже были доступны населению. К сожалению, мы пока находимся на некотором промежуточном этапе.
Сейчас активно продвигается идея арендного жилья. Практически на всех уровнях признается целесообразным уход от попытки загнать всех в институт собственности и необходимость создания фонда как для социальной, так и частной аренды жилья. Чтобы люди могли получить достойного качества жилье на приемлемых условиях. А пока проблема не решена, нужно активно использовать те инструменты, которые работают уже сегодня. Необходимо по максимуму запускать все те способы, которые есть в распоряжении, не забывая, конечно, об осторожности в кредитовании.
На роду написано…
Константин Шибецкий, директор отделения ГК «МИЦ»: Все абсолютно понятно. Решение жилищной проблемы – одна из функций государства. При этом исторически российской особенностью является острая потребность в жилье. Отсутствие нормальных жилищных условий у большинства населения приводит к необходимости решать вопрос в массовых масштабах.
Передать жилье безвозмездно государство не способно, оно от этого отошло. Значит, надо придумать что-то другое. Это «что-то» в любом случае сводится к государственной опеке тех финансовых инструментов, которые позволяют хотя бы немного смягчить остроту вопроса. Полностью его решить сейчас невозможно. Потому что ни у кого нет необходимого количества денег на приемлемых условиях. В результате социальная функция кредитования связана со стремлением по возможности максимально удовлетворить потребность населения в жилье. По крайней мере, той его части, которая способна воспользоваться ипотекой. Прочие механизмы государство использовать не в состоянии.
С другой стороны, возможности ипотеки далеко не исчерпаны. Я думаю, пока потребность в жилье не будет удовлетворена хотя бы наполовину, ипотека останется социальным продуктом.