Игра на понижение, или как рефинансировать свой долг
Оформлявшим кредит в годы кризиса, скажем так, не повезло – проценты-то были «драконовские»! Сегодня, когда ипотеку берут под 11–14%, а потребительский кредит – под 15–20%, нежелание платить банку по явно завышенным прошлым ставкам понять можно. Но есть способ уменьшить свои расходы – ипотечный кредит нужно рефинансировать.
В помощь потерпевшим
Рефинансирование – это получение кредита для погашения уже имеющегося займа. Вот три самые распространенные ситуации, когда заемщик может прибегнуть к рефинансированию кредита.
Это если…
– необходимо зафиксировать размер своих платежей и больше не зависеть от колебаний валют;
– супруги хотят развестись и переоформить ипотечный кредит на кого-то одного;
– заемщик хочет сделать размер платежей более комфортным с помощью увеличения срока кредита.
Рефинансирование проходит в несколько этапов:
1. Получение кредита;
2. Погашение задолженности по имеющемуся кредиту;
3. Снятие обременения с объекта недвижимости, который служил залогом по погашенному кредиту;
4. Регистрация залога на объект недвижимости по новому кредиту.
Когда рефинансирование необходимо? Обычно это делается для того, чтобы условия кредита были более выгодными, иногда – чтобы заменить одно заложенное жилье на другое.
С помощью рефинансирования можно снизить размер ежемесячного платежа за счет…
– уменьшения процентной ставки, перехода с плавающей ставки на фиксированную (или наоборот: с фиксированной на плавающую);
– увеличения срока погашения кредита, изменения валюты кредита.
Залог по ипотечному кредиту, который вы хотите погасить, становится залогом по кредиту, выданному на рефинансирование.
Если есть необходимость совершить какую-либо сделку с объектом залога (продать, подарить, обменять или использовать в качестве залога по другому обязательству), то это возможно осуществить с помощью рефинансирования с согласия банка, получив новый кредит под залог какого-нибудь другого объекта недвижимости. Не стоит забывать о том, что, если недвижимость обременена залогом, то правомочие распоряжения данной недвижимостью принимает усеченный вид.
Если у заемщика был кредит с поручительством, и у него изменилось финансовое положение в лучшую сторону, то для того, чтобы освободить поручителя, не обязательно заниматься рефинансированием. В этом случае стоит обратиться в свой банк с просьбой переоформить договор на кредит без залога и поручительства. Так заемщик избавится от нежелательного обеспечения.
Как это делается
Прежде всего, необходимо узнать в «своем» банке, готов ли он рефинансировать кредит. При этом за время обслуживания долга материальный статус, жизненная ситуация заемщика могли измениться – как в лучшую, так и в худшую сторону. Например, заемщик не может рассчитывать на новый кредит, потому что не подходит по возрасту, доходу и т.д. Если же банк готов его перекредитовать, необходимо собрать все документы, которые он предоставлял для получения ипотечного кредита: заявление, копию паспорта, военного билета, свидетельства о браке, трудовую книжку, справку о доходах и т.д.
Если «свой» банк не готов понизить процентную ставку или каким-либо другим образом изменить условия кредитного договора, можно обратиться в другой банк и получить новый кредит там. За счет него можно расплатиться со «своим» банком и дальше платить по новому кредиту, на новых условиях.
В новый банк, помимо вышеуказанных документов, потребуется предоставить:
- кредитный договор с вашим текущим банком и график платежей по нему;
- справку первичного кредитора об остатке ссудной задолженности, начисленных процентах, штрафах на текущую дату;
- выписку с текущего счета с момента получения кредита, которая будет свидетельствовать об аккуратности плательщика.
При получении любого ипотечного кредита можно выделить два этапа: одобрение заемщика по платежеспособности и согласование объекта залога. В первую очередь, банк оценивает платежеспособность заемщика: для наемных сотрудников на это обычно уходит от 3 до 5 дней, для владельцев бизнеса – от 2 недель до месяца.
Если текущий банк-кредитор готов вести переговоры о рефинансировании, и вы нашли подходящий новый банк, который одобрил вас по платежеспособности, то следующий этап – согласование объекта залога. Необходимо организовать выезд оценщика для осмотра и фотографирования закладываемой недвижимости. Оценочная компания подготовит оценочный альбом в течение 3-4 дней. После этого документы на закладываемую недвижимость (свидетельство о собственности, документ-основание приобретения права собственности и т.д.) передаются в банк, одновременно с этим пакет документов подается в страховую компанию. Недвижимость должна отвечать критериям банка (у каждой кредитной организации – свой перечень требований к объекту залога, который необходимо изучить еще на этапе подбора программы для перекредитования: год постройки дома, наличие перепланировок, удаленность от МКАД – в случае, если это загородная недвижимость, и многое другое), а страховая компания должна быть согласна застраховать и квартиру, и заемщика.
Если объект залога согласован, то рефинансирующий банк открывает счет и перечисляет деньги. После этого необходимо получить у первого банка справку о досрочном погашении кредита, обратиться в Росреестр с ходатайством о снятии обременения с залога и начать процедуру регистрации ипотеки на новый банк. При самом удачном раскладе на это уйдет не менее 20 дней от первого обращения.
Возможно, текущий банк-кредитор не согласится на рефинансирование, объяснив это тем, что на время регистрации залога (5 дней) он остается без обеспечения по кредиту. Есть банки, которые готовы на это время взять поручительство двух физических лиц или одного юридического лица, либо принять в залог дополнительную недвижимость.
Дополнительные расходы – в минус
При оформлении нового кредита есть обязательные расходы. Дополнительно при перекредитовании заемщик должен будет оплачивать:
1) Расходы на оценку объекта залога. Они составят около 5 000 руб. При этом за срок кредита стоимость недвижимости могла измениться. Например, клиент мог взять кредит на 2 млн руб. (70% от оценочной стоимости) на покупку новостройки стоимостью 3 млн руб. в 2007 году. Спустя 4 года остаток задолженности составляет 1,7 млн руб. (34% от оценочной стоимости), тогда как его недвижимость выросла в цене до 5 млн руб. Получается, что доля собственных средств значительно увеличилась, и заемщик может рассчитывать на лучшую ставку.
2) Расходы на комплексное ипотечное страхование в пользу нового банка. Они составят 0,6-1% от остатка задолженности по кредиту в год. Заемщик вправе отказаться от страхования, однако в этом случае банк вынужден будет компенсировать свои риски более высокой ставкой. Как правило, экономически выгоднее оплатить страховку.
3) Комиссии банка за рассмотрение заявки, выдачу денежных средств, перечисление. Это 1-1,5% от суммы кредита.
Итого: 5000 руб. + 17 000 руб. + 25 500 руб. = 47 500 руб.
При необходимости придется оплатить услуги нотариуса за удостоверение документов для предоставления кредита и государственной регистрации права собственности.
Также придется оплатить госпошлину за государственную регистрацию договора ипотеки.
Совет
Перед тем, как обратиться в другой банк за новым кредитом, подсчитайте, какие расходы в связи с этим вам предстоят, и взвесьте все «за» и «против». Рефинансирование имеет смысл, когда процентная ставка в новом банке при перекредитовании ниже, чем по текущему кредиту на 1,5 % и более. В этом случае можно достичь более заметной экономии. Если разница меньше, перекредитовываться невыгодно из-за дополнительных расходов.
Не отдать лишнего
Бывает, что при покупке жилья банк выбирается, что называется, первый попавшийся. А вот осознание того, что был взят дорогой кредит, приходит в процессе его погашения. Разница в 1% при кредите на 15 лет может вылиться в стоимость хорошего автомобиля.
При перекредитовании нужно точно подсчитать все расходы, которые понесет заемщик, а также выяснить все нюансы (условия досрочного погашения кредита в «своем» банке, необходимость обмена рублей на доллары, если погашается долларовый кредит и т.д.).
Пример. Клиент взял кредит в 2006 году на 15 лет по ставке 11% в долларах, чтобы купить квартиру стоимостью $300 000. Сумма кредита – $150 000. Ежемесячный платеж – $1705. В марте 2012 года остаток долга составляет $121 445,31 долларов.
Курс доллара к рублю – 29,2.
121 445,31 х 29,2 = 3 546 203 руб. – это остаток для погашения при курсе 29,2 (для удобства расчетов округлим до 3 600 000 руб.)
Если заемщик останется в рамках этой программы и продолжит погашать задолженность, размер переплаты составит $67 626,3, что при текущем курсе доллара равно 1 974 687,96 руб.
Для сравнения: платежи по кредиту в размере $1705 по курсу 29,2 = 49 786 руб. Поэтому срок по кредиту в 12 лет и более удобен тем, кто хотел бы снизить нагрузку платежа.
Теперь рассмотрим пример, когда заемщик получил повышение по службе и размер его дохода увеличился, поэтому он готов сократить срок кредита и размер переплаты.
Предварительный расчет №1
Поскольку заемщик погасил большую часть кредита и остаток задолженности составляет 40% от стоимости квартиры, ему можно предложить программу, по которой на период перевода залога недвижимости новому банку-кредитору ставка не будет превышать текущую ставку по кредиту (первый месяц), а далее составит 10% в рублях при сроке кредитования до 7 лет. Ставка по данному предложению даже ниже валютной, что крайне редко для кредитов по ипотеке, где обычно валютная ставка ниже рублевой на 1,5-2,5%.
Срок кредита: 7 лет,
Процентная ставка (в процентах): 10,00
Сумма кредита: 3 546 203 руб.
Ежемесячные платежи: 58 872 руб.
Размер переплаты: 1 399 653,00 руб.
Предварительный расчет № 2
При перекредитовании банк будет сравнивать остаток задолженности с текущей ценой, а не с ценой покупки квартиры в 2006 году. Скорее всего, стоимость недвижимости за это время выросла. Это положительный момент для заемщика, так как доля кредита к общей стоимости квартиры уменьшилась, и он сможет получить более выгодную ставку. Но самое главное – это то, что при переходе с валютного кредита на рублевый заемщик больше не зависит от валютных колебаний. Более того, ему всегда удобнее платить кредит в той валюте, в которой он получает зарплату.
Если заемщик хочет снизить нагрузку и уменьшить размер ежемесячного платежа, можно предложить ему другую программу.
Срок кредита: 12 лет,
Процентная ставка: 12,00
Сумма кредита: 3 546 203 руб.
Ежемесячные платежи: 46 577 руб.
Размер переплаты: 160 814,30 руб.
Итак, сравним выше сделанные расчеты:
| программа заемщика | программа от «НБИК» (Независимое бюро ипотечного кредитования) |
с более комфортным платежом | |
|---|---|---|---|
| Срок кредита | 9 лет | 7 лет | 12 лет |
| Процентная ставка | 11% в долларах | 10% в руб. | 12% в руб. |
| Ежемесячный платеж | 1705 долларов (49 786 руб.) | 58 872 руб. | 46 576,51 руб. |
| Размер переплаты | 1 974 687,96 руб. при курсе 29,2 рубля за доллар | 1 399 653,00 руб. | 3 160 814,34 |
Из этих расчетов видно, что если заемщик останется в своей программе, то он по-прежнему будет зависеть от колебаний валют, а размер переплаты для него будет все же меньше на полмиллиона рублей. Кроме того, гораздо приятней погашать кредит 7 лет, а не 9. Мы посчитали рублевый платеж по текущему, относительно низкому, курсу, а ведь за последние годы доллар пробивал отметку в 32 рубля. В этом случае платеж составляет 54 560 руб. В программе с более комфортным платежом переплата значительно выше, однако для кого-то фиксированный размер платежа в рублях, не зависящий от колебаний валют, предпочтительнее. Размер платежа можно значительно уменьшить, если увеличить срок кредита до 15 лет.
Подобрать программу
Прежде всего, нужно выбрать банки, у которых есть программы по рефинансированию. Затем – выбрать программу, исходя из множества факторов, а не только процентной ставки: вида дохода, возраста, стажа, категории, к которой относится заемщик (работник по найму или владелец бизнеса) и т.д. Например, вы нашли банк, где есть программа рефинансирования, однако он не работает с владельцами бизнеса – таким образом, круг банков, занимающихся перекредитованием, и без того неширокий, сужается.
Ипотечный брокер не играет в покер
Искать банк, который предложит лучшие условия рефинансирования, можно самостоятельно, прочесав сайты ведущих российских банков в интернете. А можно воспользоваться услугами ипотечного брокера, то есть специализированной компании, которая подберет наиболее подходящий для вас вариант. Причем обращение к профессионалам, как правило, оказывается и удобнее, и выгоднее. Ведь ипотечное перекредитование – достаточно сложный банковский продукт, и без специальных знаний тут не обойтись. Так что имеет смысл обратиться к ипотечному брокеру, поскольку специалисты знают процедуру внутреннего андеррайтинга (анализа платежеспособности) заемщиков банками. Кроме того, брокер поможет не только подобрать самую выгодную программу кредитования, но и сопроводит клиента вплоть до выдачи кредита. Заемщику не придется и ездить на встречи, он появится лишь на сделке в банке для подписания кредитного договора.
Кроме того, у ипотечного брокера есть различные преференции (скидки и льготные условия) в банках-партнерах. Допустим, вы уже подобрали себе программу по перекредитованию или даже имеете на руках уже готовое положительное решение о выдаче кредита – все равно следует позвонить кредитному брокеру и проверить себя, ведь брокер сделает расчет бесплатно. Возможно, что он подберет вам лучший вариант.
Возьмем простой пример: предположим, что необходимая сумма кредита составляет 3 500 000 руб., срок кредита – 15 лет. Банк предложил ставку 12,5%, а ипотечный брокер – 11,5% годовых.
| Сумма кредита – 3,5 млн., срок – 15 лет | в Банке | Независимое бюро ипотечного кредитования «НБИК» | Вы экономите |
|---|---|---|---|
| Ставка | 12,5% | 11,5% | 1 |
| Ежемесячный платеж | 43,138.00 руб. | 40,887.00 руб. | 2,251.00 руб. |
| Всего выплат | 4,264,840.00 руб. | 3,859,660.00 руб. | 405,180.00 руб. |
Таким образом, заплатив за услуги брокера 2% от суммы кредита – 70 000 руб., можно сэкономить 335 180 (405 180 – 70 000) руб., плюс все хлопоты по получению ипотеки возьмет на себя специалист.
Кому это выгодно?
Все кредитные учреждения можно разделить на три группы. К первой относятся те банки, у которых есть специализированные программы по перекредитованию. Ко второй – банки, не имеющие отдельные программы, но сделки в них проводятся как обычные ипотечные кредиты на вторичном рынке, при этом заемщик берет нецелевой кредит под залог имеющейся недвижимости и тут же досрочно гасит свой долг в первоначальном банке. Есть и третья группа банков, которые вообще не работают с перекредитованием.
Перекредитование новому банку интересно тем, что он получает дисциплинированного клиента, который исправно погашал кредит в предыдущем банке. Новый банк, помимо процентов, зарабатывает на комиссиях.
Для российского рынка перекредитование пока не настолько стандартный продукт, как за рубежом, где перекредитовываются даже при разнице в десятые доли процента. В каждом случае приходится договариваться с текущим и новым банками. К брокерам обычно обращаются те, кто не смог договориться о переоформлении кредита со «своим» банком. В нашей стране это пока индивидуальные сделки, не поставленные на поток.
Комментарий специалиста
Наталья Смирнова, независимый финансовый советник:
– Некоторые заемщики взяли в свое время кредит под неплохой, по сегодняшним меркам процент, но оформлен он в иностранной валюте. И каждый раз, когда рубль проседает к доллару или евро, им хочется поменять условия кредита.
Ведь если берете кредит в иностранной валюте, вносить платеж все равно будете в рублях. Поэтому стоит курсу доллара или евро вырасти по отношению к рублю, как расходы на ипотеку сразу возрастут. Например, если вы платили $1000 в мес. по ипотеке летом 2008 г., то в рублях ваш платеж составлял где-то 24 тыс. руб. А сейчас приходится выплачивать под 30 тыс. руб., т.к. доллар вырос в цене.
Допустим, вы оказались в числе «счастливчиков», оформивших кредит в долларах, евро или более экзотических валютах, а потом, в период нестабильности, столкнулись с ростом ежемесячного платежа из-за падения рубля к иностранным валютам. Вы можете сменить валюту кредита после рефинансирования и обезопасить себя от валютных рисков.
Но нужно учесть, что рублевые кредиты, как правило, имеют более высокую процентную ставку, чем кредиты в иностранной валюте. И если вы рефинансируете долларовый кредит под 8% на рублевый, скорее всего, получите новый кредит под 11-12%. Если курс рубля к доллару после рефинансирования меняться не будет, либо рубль начнет укрепление к валюте, окажетесь в проигрыше.
Совет
Рефинансирование целесообразно ДО падения рубля к валюте, а не тогда, когда курс уже упал. Курс рубля к валютам падает в периоды нестабильности. В эти же периоды ставки по кредитам, как правило, возрастают. Поэтому рефинансировать валютный кредит на рублевый в разгар кризиса, когда рубль сильно ослабел, а ставки по новым кредитам выросли, бессмысленно. Рефинансирование в отечественную валюту целесообразно как раз в периоды стабилизации курса рубля и экономики РФ, когда никто об этом и не помышляет, довольный низкими валютными платежами.И еще
Рефинансирование – не всегда просто. Важно понять, в какой момент это необходимо осуществлять. Причем чаще всего этот момент наступает тогда, когда меньше всего думаешь о перекредитовании: когда в экономике все хорошо, когда с работы не уволили, когда накопления еще на пару месяцев хватит и т.д. Таким образом, рефинансирование нужно производить заранее, до часа «Х», когда все уже случилось и перекредитование уже не принесет пользы.
Материал подготовлен при участии консультанта Евгении Таубкиной, генерального директора «НБИК» (Независимое бюро ипотечного кредитования)