Короткая память
Довольно быстрыми темпами возвращается практика выдачи некачественных или нестандартных ипотечных кредитов – так называемых «subprime». Причем это, помимо прочего, не сулит ничего хорошего и самому заемщику.
Всегда за мой счет
Всего три года назад банкиры заверяли почтенную публику, что уроки из прошлого извлечены – прежняя вольница с раздачей нехороших кредитов (с низким первым взносом или клиентам с сомнительной платежеспособностью) больше не повторится. Но человеческая память, увы, коротка. И вот уже с разных сторон слышатся удивленные голоса: «Уж не повторяется ли старый сценарий на новом витке спирали?». Опять налицо размягчение требований к заемщику: тут и кредиты с нулевым начальным взносом, и кредиты молодым ученым с окладом, не дотягивающим до 20 тысяч, и кредиты многодетным семьям.
Почему это не нравится лично мне? Потому, что такую ипотеку выдают… за мой счет.
Давайте посмотрим, кто заинтересован в ипотеке, кому она выгодна. Больше всего – банку. Ведь выдача кредитов – смысл его жизни. Вообще, если бы никто не брал в долг, а каждый жил на свои, кредитные учреждения в большинстве своем вымерли бы.
Также кредит выгоден продавцам и производителям – он повышает спрос на их товары.
Кредит не очень выгоден заемщику: берет рубль – возвращает два. Но даже он получает от кредита хоть какую-то компенсацию: брал «жирный» рубль, возвращает два «похудевших». Прибавьте сюда пользование вещью, которую бы он иначе не приобрел.
Есть лишь один персонаж, который от игр с кредитованием неизменно проигрывает – это тот, кто в них не участвует, кто в долг не берет.
Вот как это происходит.
Начнем с вялотекущей стадии процесса, когда жизнь взаймы проходит спокойно. Даже в этот период кредитование (любое, в том числе – ипотечное) подогревает спрос. А там где спрос – там рост цен. Своими покупками заемщики толкают цены вверх! Парадокс: покупает тот, у кого денег нет, а жизнь осложняет тому, кто что-то сам заработал и мог бы сделать покупку на свои кровные.
А дальше – больше. В борьбе за клиента банки раскручивают маховик рекламы кредитования, становятся все менее разборчивы в выборе заемщика, начинают раздавать деньги в долг направо и налево. Но процесс роста заимствований не может длиться бесконечно – «вдруг» происходит обвал, кризис… Заемщики начинают стенать: «Мы без работы! Нам нечем платить! Помогите, кто может!».
Почти одновременно подают голос банкиры: «Грабят! Точнее, не возвращают кредиты!». Причем выясняется, что грабят всех и по-крупному, под угрозой оказывается вся денежно-финансовая система.
И государство вынужденно помогает, включая печатный станок, накачивая банки деньгами, выделяя помощь заемщикам.
Постепенно все успокаивается. Снова все вроде бы хорошо. Кроме того, что деньги подешевели. И тот, кто долго копил, оказывается в проигрыше, поскольку все эти «телодвижения» осуществлялись за его счет.
Вспомним 2009-й. Тогда мировой кризис докатился и до нас. Начались банкротства малых и средних предприятий. Одних стали увольнять, другим урезать зарплату… Под этот бульдозер попал и трудовой коллектив, в котором работал я: начались проблемы с финансированием, всем сотрудникам, без разбору, на четверть снизили зарплату.
А еще вспомним, как оскандалился рубль, опустившись с 23 «ступенек» за доллар в июле 2008-го до 36 – в январе 2009-го. Сбережения обесценились в полтора раза. Первопричина же кризиса – безудержно рекламируемый призыв жить в долг. Вот за него не занимавшие ни копейки и расплатились. Больше не хочется.
Берем, пока дают
Тем не менее, бытует мнение: именно так – в долг – живет весь подлунный мир. У нас сей тезис в последнее десятилетие пропагандировался с особым усердием. Правда, на меня это нисколько не подействовало: лично я в долг не беру ни у кого никогда. Привык жить на свои, привык жить по средствам. Хотя денег мне тоже постоянно на что-нибудь не хватает. А в долг не беру потому, что мне это некомфортно. Не хочу постоянно испытывать внутренний зуд – а вдруг что-то случится непредвиденное, вдруг не смогу вернуть долг. Испытывать подобные ощущения – не плохо и не хорошо, это просто медицинский факт.
Конечно, на такой факт можно улыбнуться: «Твое личное дело. Тоже еще оригинал нашелся! А мы, не оригиналы – берем, пока дают». Согласен и с такой позицией, тем более что все люди разные. Аппетиты у них разные, темпераменты разные. Кто-то старается взять в долг больше, кто-то меньше. Хотя, если в игру с кредитами включатся все без исключения, то мир, скорее всего, погибнет с голода. Делом заниматься граждане перестанут… В этом смысле кредитование сродни пьянству. Действие на сознание то же самое – забыть, отвлечься от реальности. И результат тот же самый – банкротство. Безудержное кредитование не может иметь иного результата, кроме банкротства.
Теоретически можно представить «идеальную» ситуацию: человек в силу необходимости взял в долг, а потом ужимается и возвращает его за счет самоограничения. Но вы когда-нибудь слышали о самоограничении при кредитовании? Я не говорю о рекламе – с ней все понятно и в ней всегда все хорошо. Вы где-нибудь слышали о том, что взятый кредит подразумевает последующее «ужимание»? Напротив, он представляется всеми как универсальный способ избежать, избавиться от самоограничения. Взял кредит – купил.
Нет денег возвращать долг – возьми еще один кредит. Новым расплатишься за старый, да еще останется что-нибудь прикупить. Вот он – угар кредитования. Кредитование начинают представлять не как исключительный (а потому редкий) способ преодоления трудных ситуаций, а как самодостаточный механизм, как форму существования: жить надо сегодня и сегодняшним днем.
А теперь еще раз возвратимся к утверждению, будто в долг живет весь мир. Давайте не станем отказывать миру в праве на ошибку. Он, мир, ее, кстати, уже признал. Нынешний кризис в Европе называют не просто финансовым, а именно «долговым». В его основе неконтролируемая, неограниченная жизнь в долг. Причем первым оборвавшимся звеном в цепочке оказалась именно ипотека.
Прежняя стратегия бесконечной жизни в долг осуждена. Сегодня главный призыв в мире звучит совсем по иному – жить по средствам, жить с профицитом, жить экономно. Опыт Греции наиболее красноречив в этом смысле.
Про сытого и голодного
В этих размышлениях есть один внешне слабый пункт: легко рассуждать о недостатках ипотеки человеку, не испытывающему острой нужды в улучшении жилищных условий. Ему трудно понять бездомного – как сытому голодного. Ведь впрямь, что делать тому, кому негде жить, кому на покупку квартиры денег не хватает? Единственное спасение для него – ипотека.
На самом деле это иллюзия. Ипотека никогда не задумывалась и нигде не используется (кроме нашей страны) в качестве механизма социальной помощи. Это чисто финансовый инструмент – как акции, облигации, лизинг и прочее. Ипотека не создала дополнительно ни одного дома, ни одной квартиры: их сколько строилось вчера, столько строится и сегодня (посмотрите на статистику жилищного строительства). Ипотека лишь подменяет более дешевую – прямую – покупку на более дорогой кредит.
Попробуем пофантазировать: а что бы случилось, если бы у нас ипотеки не было? Если бы ее по какой-то причине вдруг запретили?
Опыт рынка и здравый смысл говорят, что спрос на жилье в этом случае упал бы, и оно не очень скоро – постепенно и нехотя, – но подешевело бы. Благо гигантский разрыв между себестоимостью и рыночной ценой жилья позволяет это сделать. И тот же сегодняшний заемщик смог бы его приобрести за собственные деньги без ипотечной кабалы и по более низкой цене.
Что же мы тогда так радуемся ипотеке?
В силу исторически сложившегося дефицита жилье у нас переоценено. Равно, как переоценены стройматериалы, услуги, инфраструктура и все, что имеет какое-либо касательство к жилью. Квадратные метры у нас относительно других товаров очень дорогие. Они не стоят таких денег. В принципе, при разумной организации дела жилье можно было бы строить и продавать намного дешевле даже при существующих технологиях. Однако разумная организация подменяется ипотекой.
Видимость успеха
Возникает естественный вопрос: если прогрессирующее «падение нравов» в ипотечном кредитовании (в форме снижения требований к заемщику) привлекает к себе внимание даже непрофессионалов, то неужели этого не понимают или не замечают люди, по долгу службы отвечающие за дело? Почему без тени сомнения продолжают затягивать людей в ипотеку, почему по-прежнему «ипотека – это наше все»? И где происходит смычка интересов властных и коммерческих структур?
Ответ не очень сложен. Видимые и значимые успехи в решении жилищной проблемы отсутствуют, национальный проект доступного и комфортного жилья буксует, объемы жилищного строительства топчутся на месте. Предъявить обществу властям почти нечего (причем продолжается это неприлично долго). Отсюда возникает острая потребность создать хотя бы видимость прогресса. Отсюда столько внимания ипотеке.
Сравнительно небольшие объемы ее позволяют легко рисовать благостную картину. Если вчера был выдан один кредит, а сегодня два, то можно рапортовать о приросте в 100 процентов! Чем не результат?
Правда, через некоторое время ипотеки станет больше, объемы ее станут существенными, и тогда за отдельными деревьями станет виден непроходимый лес новых проблем. Вот тогда об ипотеке станет говорить скучно, и появится новая приятная тема для разговора, связанная с каким-то иным механизмом. Эта тема уже просматривается – я имею в виду аренду.
Полагаю, что в ближайшем будущем именно аренда заменит ипотеку в приоритетах государственной жилищной политики. Об ипотеке забудут, как о мелком недоразумении. Еще через пять-десять лет выяснится, что и аренда не является панацеей, и центром всеобщего внимания станут жилищно-строительные кооперативы. А может быть, строительно-сберегательные кассы. А может быть, что-нибудь еще.
Тема для разговора всегда найдется, ведь говорить – не делать. Но пока ипотека окончательно не выдохлась, пока сохраняется возможность ее накачки, она остается в центре внимания.
Да минует нас чаша сия
Есть надежда, что в среднесрочном плане проблема искусственной накачки ипотеки решится сама собой. Некоторые эксперты предполагают, что спрос на жилье, а вместе с ним и объем ипотечного кредитования рухнут вследствие новой волны экономического кризиса. Правда, расходятся в сроках: оптимисты называют 2015 год, пессимисты – 2013-й.
Первые звонки уже есть: в последние два-три месяца проявилась тенденция к повышению процентных ставок по ипотеке. Такой тренд, безусловно, будет сдерживать рост ипотечного кредитования. Но это все проявления стихийно происходящих (под давлением обстоятельств) изменений на рынке жилья. А хотелось бы увидеть результат осознанных действий, целенаправленных усилий повысить устойчивость ситуации на рынке.
Так давайте перестанем восхищаться ростом числа выданных кредитов. Давайте относиться к ипотеке как к вынужденному и вообще-то не самому безобидному средству. Давайте сначала топать, а потом лопать.
Если кому-то хочется наоборот, то он должен осознать, что слишком многого хочет. Причем хочет за чужой счет.