Короткая память
Словно полностью позабыв уроки совсем недавнего прошлого, государство в компании с банковским сообществом держит курс на предельную либерализацию условий ипотечного кредитования.
Бери – не хочу
В памяти отчетливо сохранился массовый процесс ритуального покаяния банкиров и высших чиновников финансового сектора, имевший место в конце 2008 – начале 2009 годов. Тяжелый грех, в котором они признавались, состоял в той легкости, с какой они прежде выдавали ипотечные кредиты практически всем желающим без разбору (или способствовали такой выдаче).
Напомним, что это был момент, когда мировой экономический кризис докатился до нашей страны. По общему признанию он, в свою очередь, был инициирован ипотечным кризисом в США. Американские банкиры направо и налево нараздавали кредитов, как говорится, невзирая на лица, не обращая внимания на способность (точнее – неспособность) заемщиков погашать долг. Последствия не заставили себя ждать – заемщики один за другим прекращали выплачивать долги, американские банки один за другим стали пускать пузыри, увлекая за собой коллег со всего мира. Кризис был так и назван – кризис нестандартных ипотечных кредитов (subprime mortgage crisis). При этом под стандартом имелись в виду общепризнанные критерии выдачи надежных кредитов, основными из которых являются первоначальный взнос в размере не менее 30% стоимости жилья и ежемесячный платеж не выше трети семейного дохода.
В погоне за клиентурой наши банкиры перед кризисом тоже позабыли о всякой осторожности и наперегонки смягчали требования к заемщикам. Крайним выражением безответственности тогда стала выдача кредита вообще без первоначального взноса, когда в кармане у заемщика была только вошь на аркане, и кредит выдавали, по сути, в расчете на «авось». От катастрофы нас спасли резервный государственный фонд и относительно незначительный объем ипотеки в валовом внутреннем продукте. По мировым понятиям ипотеки у нас, в общем-то, и не было.
Последовавшая процедура покаяния отечественных финансистов сопровождалась клятвенными заверениями, что впредь ни одного кредита без 30%-го первоначального взноса и официальной справки о надлежащих доходах заемщика выдано не будет. А прежнее безответственное отношение к выбору заемщика было предано анафеме.
Какое-то короткое время кредиты и впрямь выдавались крайне осторожно, объемы ипотечного финансирования упали в четыре раза.
Но память у банкиров оказалась короткой, и как только у них появилась некоторая свобода в средствах, гонка за клиентом открылась с новой энергией.
Без тени сомнения
Готовясь к написанию этого материала, я заглянул на информационный портал «banki.ru» и сходу обнаружил с десяток банков, предлагающих ипотечные кредиты с нулевым первым взносом, в чистом виде «subprime». Впрочем, эти кредитные организации вряд ли можно отнести к крупным операторам рынка – их названия не на слуху, и они не определяют ситуацию с кредитованием. Тем не менее, неблагополучный симптом очевиден.
Безусловно, более символичными и, самое главное, значимыми являются шаги федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое по определению является законодателем мод в области предоставления займов под залог недвижимости. Давайте же посмотрим, в какую сторону шагает столь влиятельная организация в последнее время. В сентябре минувшего года оно подписало соглашение об оказании помощи в строительстве жилья многодетным семьям Иркутской области. По этому документу правительство области бесплатно выделяет семьям в собственность земельный участок, а АИЖК под этот актив предоставляет кредит объединению граждан на строительство кооперативного многоквартирного дома. Как видим, речь здесь идет об ипотечном кредите без первоначального взноса, причем кредитуется далеко не самая материально обеспеченная категория граждан. То есть вновь мы имеем дело с тем же самым определением «subprime». Пару месяцев спустя аналогичное соглашение агентство подписало с Новосибирской областью.
Так же осенью агентство объявило о пилотном проекте по оказанию услуги «Лояльная ипотека». Эта услуга предполагает официальную возможность воспользоваться «платежными каникулами» несколько раз за время жизни ипотечного кредита. Под «каникулами» подразумевается оперативное временное, сроком на несколько месяцев, снижение ежемесячного платежа на 45-60% в случае возникновения у заемщика финансовых трудностей. То есть программа со всей очевидностью ориентирована на потенциально ненадежных заемщиков. Опять тот же нестандартный кредит с повышенным риском. В начале ноября Агентство выдало первый ипотечный заем в рамках «Лояльной ипотеки».
В конце ноября АИЖК анонсировало пилотный проект по внедрению нового ипотечного кредита «Молодые ученые». Он ориентирован на научных работников Российской академии наук в возрасте до 35 лет (доктора наук – до 40 лет) и позволяет получить ипотечный кредит на комфортных условиях. Как объясняют в агентстве, основным преимуществом нового продукта является специальный график платежей, учитывающий рост доходов молодого специалиста в будущем. В начале срока кредитования выплаты рассчитываются исходя из текущих доходов заемщика, это небольшой комфортный платеж, поначалу не покрывающий даже проценты по кредиту. Затем ежегодно происходит плавный рост суммы платежа, что обеспечивает оптимальное распределение кредитной нагрузки в течение всего срока кредитования. Такой маневр платежами позволяет взять в долг практически в 2 раза больше, чем при стандартном аннуитетном платеже (равными суммами). Как уже отмечалось, проект составлен в расчете на существенный рост доходов ученого в будущем. Однако обратим внимание, что творческая деятельность трудно поддается прогнозированию, а тем более – планированию. А ну как карьера молодого человека не состоится, и доходы должным образом не возрастут? Опять нестандартный кредит с высоким риском дефолта.
Тем не менее, уже в декабре в Нижнем Новгороде был получен первый в России заем по ипотечному продукту «Молодые ученые». Заемщиком стал 29-летний младший научный сотрудник Института прикладной физики Российской Академии Наук. Созаемщиком выступила его жена. Супругами приобретена 2-х комнатная квартира в новостройке в одном из центральных районов города. Сумма кредита составила 2,265 млн рублей, срок индексации – 10 лет при общем сроке кредитования 20 лет. Ставка по займу установлена на уровне 10,5% годовых, ежемесячный платеж в первый год обслуживания – 13,4 тыс. рублей. Из этих параметров получается, что первые несколько лет младший научный сотрудник будет платить, а долг его будет только увеличиваться, поскольку ежемесячный платеж покрывает едва ли половину начисляемых процентов. Непогашенный остаток будет пополнять долг. А ведь могут еще пойти дети. Что можно придумать еще более рискованное?
Впрочем, не следует преувеличивать возможные негативные последствия перечисленных экспериментов, поскольку все они носят ограниченный характер, число участников в лучшем случае измеряется десятками, и серьезной угрозы для финансовой стабильности страны они не представляют. Тем более, что принятие решения о широком тиражировании проектов подобного рода отложено на неопределенное будущее. По большей части это, скорее всего, пропагандистские акции, возможно, приуроченные к выборам.
Реальная угроза
Подлинно массовой, и потому действительно способной повлечь за собой серьезные негативные последствия, представляется активно продвигаемая усилиями АИЖК программа ипотечного кредитования с пониженным первоначальным взносом (10%) при условии страхования ответственности заемщика. Поясним.
В материальном отношении кредитование с малым первым взносом заманчиво и для заемщика, и для банка. Заемщик имеет возможность получить кредит, не тратя несколько лет на накопление необходимого «вступительного» взноса, а банк расширяет клиентуру и соответственно свои доходы. Проблема в том, что рано или поздно наступит кризис (еще ни один эксперт в мире не удосужился утверждать, что кризисов больше не будет). А в кризис, как известно, люди теряют работу, и цены на недвижимость падают. В результате куча заемщиков становится неспособной платить по кредиту, а их жилье идет с молотка. Это плохо уже само по себе, но еще хуже то, что из-за падения цен вырученные от продажи деньги не достаточны, чтобы погасить долг. В результате плохо обеим сторонам: заемщик вынужден продавать остатки прочего своего имущества, а банк, как правило, все равно не возвращает себе всех денег в полном объеме.
Первоначальный взнос в 30% тоже не панацея от всех неприятностей. Но практика показывает, что больше, чем на 30% жилье в кризис не дешевеет. А это значит, что вырученных от продажи залога денег хватит на возмещение долга. В результате банк удовлетворен, да и к заемщику больше нет претензий. Правда, он остался без жилья, но это больше никого уже не волнует. Главное – банк цел. Такая вот бесчеловечная логика, породившая мировой стандарт в 30%.
Вот и АИЖК до определенного времени строго придерживалось той точки зрения, что кредит следует выдавать при первоначальном взносе не менее 30% стоимости жилья. Однако стремление реанимировать ипотеку в пост-кризисных условиях привело к тому, что планка была все же снижена до 10%. Правда, с условием дополнительного страхования ответственности заемщика. Имеется в виду, что заемщик выплачивает страховой компании некоторую сумму в расчете на то, что если по какой-то причине он не сможет погасить кредит, и квартиру продадут, но вырученных денег все-равно не хватит на погашение долга, то страховая компания доплатит за заемщика недостающее и избавит его от дополнительных претензий со стороны банка. Квартиру заемщик, конечно, потеряет, но не более того. А банк вообще выглядит в шоколаде.
С точки зрения обеспечения стабильности банковской системы в этой схеме все хорошо, если бы не одно «но». В период кризиса трудности с деньгами испытывают не только заемщики и банки, но и страховые компании тоже. Когда на них обрушивается вал страховых случаев, им нечем платить равно как всем остальным. Кстати, когда раньше банки выдавали кредит с низким первым взносом без стороннего страхования, они сами себя подстраховывали повышением ставки по кредиту в качестве платы за риск. Но в период кризиса это мало кому помогло.
Тем не менее, система запущена, и АИЖК с удовлетворением рапортует о достигнутых успехах. Так, в третьем квартале минувшего года кредитов с низким первым взносом и страхованием ответственности заемщика было выдано на 40% больше, чем во втором. А в четвертом – на 50% больше, чем в третьем. В целом за год этой формой воспользовались без малого 7 тыс. российских семей. Если дело пойдет и дальше такими темпами, то у нас скоро все кредиты могут перейти в разряд высокорискованных.
К чести АИЖК надо отметить, что оно предлагает вниманию пользователей информационно-статистическую систему, которая дает максимально полное представление о состоянии ипотечного кредитования в стране. Так вот, по данным агентства, весь прошлый год доля заемных средств в стоимости приобретаемого жилья росла. Росла незначительно – всего на несколько пунктов, но устойчиво и неуклонно – каждый месяц. Это при условии, что так же неуклонно росла доля платежа в доходе заемщика. То есть платить гражданам становится все сложнее, а риск банкротства медленно, но верно повышается.
Просто диву даешься – как же быстро мы умеем все забывать!