От ипотеки до инфаркта
В жизни всегда есть место трагедии: выплатив половину кредита, женщина скоропостижно скончалась от сердечного приступа…
В ипотечной квартире остались две взрослые дочери. А вскоре банк сообщил, что они должны выплатить оставшуюся по кредиту сумму. Такому требованию девушки удивились, ведь жизнь и здоровье их мама застраховала. По логике закрывать кредит должна страховая компании. Но когда они в нее обратились, им сказали: «Смерть вашей матери не подпадает под страховой случай». И платить отказались. Кто прав в этой ситуации? Такой вопрос мы задали специалистам рынка недвижимости.
Александр Синельников, председатель правления Акционерного коммерческого банка « Фора-банк»:
– У заемщиков или их наследников, действительно, возникают сложности с получением страхового возмещения, особенно – в части страхования жизни и здоровья. Страховые компании, конкурируя друг с другом на рынке ипотеки, снижают взносы, но одновременно перекладывают риски на клиентов.
Делается это обычно так. В договоре страхования сужают перечень страховых случаев и случаев, которые не подлежат страховому возмещению. Например, не предусматривается возмещение в случае смерти, наступившей по причине вредной привычки застрахованного, и в случае сокрытия хронической болезни на дату выдачи полиса.
Весьма вероятно, что страховой случай, о котором идет речь, подпадает под пункты договора, не предусматривающие компенсацию. При всем том это не исключает возможности получить деньги по решению суда, если воспользоваться услугами опытного адвоката.
Владимир Лопатин, председатель Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров:
– Можно предположить, что при оформлении страховки заемщица выбрала наиболее экономный вариант – полис страхования жизни с ограниченным покрытием, по которому смерть от хронических заболеваний к страховым случаям не относится. Либо (опять же в целях экономии) подписала договор страхования с компанией, которая никогда никому не платила.
Есть, к сожалению, и такие, поскольку наше антимонопольное ведомство «способствует расцвету» самых разных фирм, запрещая банкам выбирать надежных страховщиков. И заставляет принимать полисы от любых участников этого непростого рынка.
Светлана Марочкина, зам. исполнительного директора ООО «Кредит-Центр недвижимость»:
– По закону заемщики обязаны страховать лишь предмет залога от повреждения и полного уничтожения. Как правило, они и настаивают только на этом виде страхования.
Желание сэкономить понятно, но в итоге получается следующее. Если заемщик не застраховался от рисков утраты жизни, то в случае его смерти страховая компания выплачивать банку ничего не будет. Следовательно, недвижимость, купленная с использованием средств банка-кредитора, перейдет в его собственность, так как она находится у него в залоге до полной выплаты кредита.
Это имущество будет банком продано. Из вырученных денег погасят долги, а остаток средств передадут наследникам. Если же наследники не хотят расставаться с квартирой, им придется наследовать долги заемщика и соответственно их погашать.
Елена Клепикова, председатель правления ЗАО « Банк ЖилФинанс»:
– Дочерям умершей заемщицы не стоит полагаться на устное сообщение страховой компании об отсутствии страхового случая. Нужно обратиться в эту компанию с письменным заявлением о смерти застрахованного лица – матери, приложив к заявлению свидетельство о смерти, документы, подтверждающие причину смерти, а также иные необходимые бумаги (их перечень обычно содержится в правилах страхования, которые являются обязательным приложением к договору страхования).
Если дочери получат письменный мотивированный отказ в выплате страховой премии, то у банка действительно возникает право досрочно истребовать всю сумму кредита с начисленными, но не уплаченными процентами.
И все-таки выход есть. Если дочери планируют сохранить квартиру за собой (быть ее собственниками и жить в ней) и имеют финансовую возможность продолжать выплачивать кредит, им стоит обратиться в банк с письменной просьбой о замене заемщика по кредитному договору.
Так как дочери являются наследниками первой очереди по закону, они имеют полное право принять наследство (статьи 1142 и 1152 ГК РФ), т. е. получить квартиру в собственность.
Наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно (ст. 1175 ГК РФ), иными словами, каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества.
Поэтому в банк помимо заявления необходимо представить документы, подтверждающие принятие наследства (свидетельство о праве на наследство, выданное нотариусом, и свидетельство о госрегистрации права собственности).
Чаще всего банки идут навстречу наследникам и заключают с ними дополнительное соглашение к кредитному договору, в соответствии с которым наследники становятся заемщиками и продолжают выплачивать кредит на прежних условиях.
Если же дочери не имеют возможности продолжать оплачивать кредит после смерти матери, то им стоит договориться с банком и получить от него согласие на самостоятельную продажу квартиры, а также на полное погашение задолженности за счет средств, полученных от продажи жилья. При самостоятельной продаже квартиры можно установить на нее рыночную цену, а остаток средств (если он будет) забрать себе.
Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы компании « РЕЛАЙТ-Недвижимость»:
– Наследникам нужно иметь в виду, что платить по кредиту они начинают с момента вступления в права наследования, т. е. по истечении шести месяцев со дня смерти наследодателя (заемщика). До момента оформления наследства банк не имеет права насчитывать пени и штрафы.
Если наследники, узнав о значительном долге, отказываются от наследства, оно признается выморочным имуществом, и в наследство вступает Российская Федерация. Далее банк-кредитор получает деньги от государства.
Роман Строилов, директор департамента частного и корпоративного кредитования Penny Lane Realty:
– В том случае, если страховщики не нарушили правил страхования, я бы мог рекомендовать дочерям умершей заемщицы мировое соглашение с банком-кредитором. При таком соглашении недвижимость, находящаяся в залоге, реализуется с согласия банка, гасится остаток долга, а оставшаяся часть средств переходит наследникам. Возможно, они приобретут себе новую – меньшую – площадь.
Кристина Хмель, руководитель департамента ипотеки компании « МИЭЛЬ-Новостройки»:
– По общим правилам, смерть страхователя является страховым случаем, и страховщики обязаны выплатить остаток долга по кредиту при наступлении страхового случая. Однако нужно обязательно посмотреть условия договора, поскольку в правилах страхования есть исключения, которые страховая компания заранее оговаривает с клиентом. Примером может служить самоубийство страхователя. В этом случае страховая компания оставляет за собой право отказаться от выплат.
Если это не страховой случай, который прописывается в условиях договора, то обязанности по выплате кредита возлагаются на наследников. При этом они должны вступить в права наследования. Поэтому обращение банка сразу же после смерти к потенциальным наследникам – неправомерно. Ведь они должны выразить свою волю, подать соответствующее заявление и лишь через шесть месяцев после даты смерти наследодателя вступить в права наследования.
Кроме того, одна из двух дочерей может отказаться отвечать по кредитным обязательствам матери. Они обе имеют право на наследство и могут вступить в долевое наследование. Наследники, вступившие в права наследования, делят ответственность согласно полученной доли. При этом дочери могут договориться на основании соглашения, которое подписывается у нотариуса, о судьбе данного кредита и данной квартиры. Например, кредит выплачивает одна из дочерей, и тогда права собственности на квартиру переходят ей полностью.