Кому бы еще дать кредит?
Власти Московской области совместно с федеральным Агентством по ипотечному жилищному кредитованию ищут дополнительные механизмы решения проблем нуждающихся в жилье граждан.
Требуются новые подходы
Казалось бы, АИЖК и область и без того успешно сотрудничают друг с другом. Достаточно сказать, что в рамках программы «Стимул» по кредитованию строительства жилья эконом-класса из общего объема заключенных агентством по всей стране контрактов в 44 млрд рублей порядка 23 млрд рублей (больше половины!) приходится на Московскую область. Реализуются около 140 совместных проектов.
С другой стороны, формально Московская область вообще вправе гордиться своим жилищным строительством. В год здесь возводится более 7 млн кв. м жилья. С учетом того, что в прошлом году в ней проживало 6,8 млн человек, получается более 1 кв. м введенных новостроек на душу населения. В целом по России в расчете на человека строится в два с лишним раза меньше, а выйти на уровень 1 кв. м планируется только в 2020 году. В этом смысле можно сказать, что область обогнала страну на десятилетие. Однако голые цифры не вполне точно отражают истинную ситуацию.
Дело в том, что уже несколько лет жилищное строительство плавно, но уверенно из города мигрирует за пределы МКАД. Возведением новостроек в области в последние годы все больше и больше занимаются столичные компании, в городе им становится уже просто негде развернуться. Впрочем, важно даже не то, кто строит, а кто заселяет новые дома в Подмосковье. Все в большей степени это либо жители Москвы, либо те, кто хотел бы жить в столице, но по материальным соображениям соглашается на область, то есть, скажем так, потенциальные москвичи. Последние годы даже многие московские очередники по доброй воле соглашаются на жилье в ближнем Подмосковье по причине относительной дешевизны при использовании субсидий и большей получаемой площади. Поэтому статистику жилья в данном случае логично как бы «соображать» на два региона. И тогда получается чуть более 10 млн кв. м на более чем 17 млн жителей. То есть лишь немногим лучше того, что имеется в целом по стране.
К этому следует добавить, что граждан с невысокими доходами (в том числе бюджетников – учителей, врачей и т. д.) в области никто не отменял. В то же время запредельные цены на столичное жилье словно канатом тянут за собой цены на областное. Поэтому с точки зрения жилищной проблемы в области есть над чем еще поработать, равно, как есть куда расширять сотрудничество с АИЖК. В этом смысле вполне понятна задача найти новые механизмы кредитования как физических лиц (покупателей), так и работающих в московской области компаний, занимающихся строительством жилья, которую поставил заместитель председателя правительства МО Владимир Жидкин на совещании с представителями АИЖК, кредитных организаций и застройщиков. Действия в лоб, по принципу «копай глубже, кидай дальше», близки к насыщению, нужны новые «изюминки».
А проблема-то уже решена?!
Агентству по кредитованию было что сказать на заданную тему. В папке с предложениями лежала универсальная домашняя заготовка на все случаи жизни, можно сказать, своеобразный джокер. Как отметил исполнительный директор АИЖК по жилищному финансированию Андрей Шелковый, летом этого года агентство серьезно понизило ставки по стандартным ипотечным кредитам для физических лиц. Минимальная базовая ставка сейчас составляет 7,9% годовых. Но при этом есть еще пять категорий дополнительных вычетов. Основания для них появляются, в частности, если используется материнский капитал, если заемщик проходит по программе молодой семьи, если он приобретает жилье в объектах, строительство которых поддерживается Агентством и т. д. Причем вычеты по разным основаниям суммируются. С учетом общей суммы специальных вычетов ставка может снизиться до 6,4%. Как говорится, бери – не хочу.
Между прочим, в данном случае Андрей Шелковый имел веские основания заявить, что жилищная проблема в России уже теоретически решена. Дело в том, что месяц назад, выступая перед студентами Алтайского университета, президент Дмитрий Медведев высказался в том смысле, что для доступности жилья нужен лишь соответствующий инструмент: «Если это ипотека, то она должна быть более или менее доступной, чтобы была нормальная ипотечная ставка: не 15 процентов, по которой никто ипотеку никогда брать не будет, хотя бы там процентов 6–7, или специальная дотация из бюджета, чтобы ту ставку, по которой квартиру дают, можно было бы уменьшить за счет бюджетных средств. Вот это и есть способ решения жилищной проблемы». Ставка в 6,4% от АИЖК в заданные рамки вполне укладывается.
Однако А. Шелковый полагает, что одним снижением процентов от нуждающихся в жилье не отделаться. Для человека важна не доступность кредита с позиций низкой ставки, для него принципиально важен низкий ежемесячно вносимый платеж. А здесь проявляется вторая существенная составляющая кредита в виде стоимости жилья. По статистике агентства, своим влиянием на рынок оно обеспечивает постоянное снижение ставки примерно на один процент в год. Но встречного движения с точки зрения снижения стоимости жилья в агентстве пока не видят. И немудрено, как увидеть то, чего нет?
Как бы то ни было, но АИЖК продолжает работать над расширением линейки своих продуктов. Ключевым для агентства сохраняется кредитование конечных покупателей жилья и дополнительные преференции для отдельных категорий заемщиков. Особое внимание уделяется приобретению жилья в новостройках. К примеру, с недавних пор в рамках военной ипотеки стало возможно приобретение квартир по договорам долевого участия в строящихся объектах.
В данный момент для области наибольший интерес представляют механизмы, ориентированные на бюджетников, в частности, учителей, поскольку именно такая задача только что была поставлена Дмитрием Медведевым. В этом направлении агентство предложило обратить внимание на два пилотных проекта, подготовленных для молодых ученых. В одном из них речь идет о нестандартном погашении кредита так называемыми «нарастающими» платежами. Суть в том, чтобы на первоначальном этапе, когда уровень доходов не позволяет получить стандартный ипотечный кредит, предоставить молодым людям возможность начать обслуживать кредит минимальными платежами, не компенсирующими даже процентов по кредиту. В дальнейшем, по мере увеличения доходов этих людей, размеры платежей постепенно повышаются и выходят на обычный темп погашения кредита. «Нарастающий» режим существенно повышает возможности молодых людей получить необходимую сумму кредита.
Одновременно с этим АИЖК планирует запустить новое направление деятельности – программу строительства арендного жилья, которое будет предоставляться в наем. Пилотный проект реализуется сейчас в Новосибирске. Агентство предлагает финансовый инструмент для строительства в виде долгосрочной ипотеки для юридического лица (застройщика) на срок до 20 лет под залог жилья, сдаваемого в наем. Этот механизм позволяет создавать фонды арендного жилья в муниципальных образованиях для самых разных категорий граждан, будь то учителя, воспитатели детских садов, работники учреждений культуры и т. д. Разумеется, проект имеет смысл только при условии, что арендная плата для нанимателя будет как минимум ниже платежа по ипотечному кредиту. В свою очередь муниципалитету при необходимости проще субсидировать арендную плату, чем предоставлять бесплатное жилье.
Наряду с кредитованием конечных покупателей агентство продолжает сотрудничество с застройщиками. Летом этого года было продлено действие программы «Стимул» по кредитованию строительства жилья эконом-класса до конца 2013 года. Из разряда антикризисных она, по сути, переводится в постоянное направление деятельности АИЖК по поддержке финансирования строительства.
Куда ни кинь, всюду клин
В первом приближении проекты АИЖК выглядят весьма заманчиво. Однако у профессионалов, которым предлагается их реализация, возникают серьезные вопросы. К примеру, первый заместитель министра образования Московской области Юрий Картушин назвал нынешний процент кредита «вполне достойным» и тут же поинтересовался, а как со стоимостью жилья? На что Владимир Жидкин ответил: «Стоимость будет та, которая есть на рынке. Снижение стоимости – это наш с вами механизм. Если правительство области и муниципальные образования смогут взять на себя часть затрат с точки зрения финансирования инженерных коммуникаций, транспортной инфраструктуры, то для приобретателей цена будет раза в полтора ниже». Иными словами, для реализации даже привлекательной ипотечной программы надо искать бюджетные деньги.
Со своей стороны мы обратили внимание на крайне высокие риски, связанные с проектом «нарастающих» платежей. За счет низкого уровня платы по кредиту на начальном этапе задолженность заемщика растет, увеличивается и срок погашения кредита. Как следствие, увеличивается доля процентов в платежах. В итоге квартира вместо двойной цены по стандартной ипотеке обойдется заемщику едва ли не в три цены. Но это мелочь по сравнению с тем, если в перспективе доходы заемщика так и не подрастут до необходимого уровня, а сумма долга превысит стоимость залога. Кто и откуда возьмет деньги на компенсацию убытков?
В части арендного жилья В. Жидкин резонно поинтересовался тем, а кто его будет строить? Представители АИЖК ответили, что формально никаких ограничений агентство не выдвигает. В том смысле, что этим могут заняться и коммерческие структуры. Однако хорошо известно прохладное отношение бизнеса к доходным домам. На практике для реализации пилотного проекта в Новосибирске создано ОАО – дочка субъекта Федерации. То есть очевидно, что этим должны заниматься муниципалитеты, и это опять потребует от них каких-то расходов.
Со «Стимулом» тоже не все просто. Со слов застройщиков ситуация с кредитованием строительства постепенно нормализуется, и у многих из них практически нет проблемы найти финансирование на рынке. То есть здесь потребность в поддержке АИЖК становится менее острой. На первый план для застройщика выходят вопросы подготовки площадки под строительство: расселение ветхого жилья, подведение инженерных сетей, возведение социальных объектов, создание транспортных коммуникаций. Однако АИЖК вправе финансировать исключительно жилые объекты. А это значит, что за поддержкой застройщики опять же вынуждены оборачиваться в сторону муниципалитета.
Как бы «вдогонку» А. Шелковый обозначил еще одну проблему. Выясняется, что последнее время кредитование банками конечных покупателей жилья существенно отстает от кредитования застройщиков. В той же Московской области за 10 месяцев текущего года АИЖК рефинансировало кредитов гражданам на приобретение жилья на сумму 2,4 млрд рублей. Это при том, что на финансирование контрактов на строительство пошло 23 млрд рублей. Разница в 10 (!) раз. Причины этого А. Шелковый назвал загадочными. Однако представители банковского сообщества говорят, что ларчик открывается просто. Со ссылкой на отчеты самого же АИЖК по макроэкономической ситуации они обращают внимание на то, что несмотря на рост потребления, подкрепляемый розничным кредитованием банков, норма сбережений граждан не то чтобы не растет, а даже несколько снижается. А ведь это и есть те средства, которые население может вкладывать в ипотеку.
В то же время цена квадратного метра после острой фазы кризиса в значительной мере восстановилась. Даже с удобоваримой ставкой по кредиту стоимость жилья остается неподъемной. Вывод из объяснений банкиров напрашивается сам собой – если вы хотите, чтобы граждане брали кредиты, помогите субсидией на первоначальный взнос.
Общее впечатление от обсуждения таково, что с новыми «изюминками» в механизмах жилищного кредитования дела обстоят непросто. Все взоры обращены на муниципалитеты, куда ни кинь – всюду клин, нужны деньги. Совещание тем и завершилось, что договорились расширить сотрудничество и поискать дополнительные средства на местном уровне. Со своей стороны заметим, в том, что денег не хватает, ничего необычного нет. Их не хватает всем и всегда. Напрягает то, что их не хватает так сильно.