В основном – эконом
По данным компании «МИЭЛЬ-Брокеридж», к концу мая доля ипотечных сделок от общего числа сделок купли-продажи квартир в Москве и Московской области составляет в среднем 28%, и эта цифра постоянно растет. При этом основная часть (более 50%) таких сделок проходит в сегменте эконом-класса. Доля сделок с привлечением заемных средств в более дорогом сегменте значительно ниже – 13–15%.
– В последние годы на регулярном рынке недвижимости ипотека привлекается в основном при улучшении жилищных условий в альтернативных сделках. Поэтому доля кредитных средств от общей стоимости приобретаемой квартиры за первые месяцы весны не превышала половины этой стоимости, – отмечает заместитель генерального директора компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» по ипотечным программам Александр Серебряков. – Покупатели продают имеющееся жилье, и деньги от продажи рассматриваются как собственные средства, а кредит служит необходимой доплатой.
Такие операции проходят преимущественно в сегменте эконом-класса – на него приходится порядка 55–65% от всех ипотечных сделок на вторичном рынке. Прибегают к ипотечным кредитам чаще всего молодые семьи от 28 до 40 лет, с одним или двумя детьми. Как правило, это наемные сотрудники со средним или чуть выше среднего доходом.
В большинстве случаев заемщики с помощью ипотеки хотят приобрести двух- или трехкомнатную квартиру улучшенной планировки в современном панельном доме в спальном районе с развитой инфраструктурой. В основном это объекты стоимостью 7–9 млн рублей.
В качестве примера типичного ипотечного жилья можно привести следующие варианты:
– двухкомнатная квартира в Ясеневе общей площадью 54,4 кв.м с кухней 9,4 кв. м на 8-м этаже 16-этажного панельного дома. Стоит такое жилье 7 600 000 рублей;
– двухкомнатная квартира на «Юго-Западной» общей площадью 53,8 кв.м с кухней 8 кв. м на 6-м этаже 16-этажного панельного дома. Стоимость квартиры 8 млн рублей;
– трехкомнатная квартира в Марьине. Общая площадь 73 кв. м, кухня 10,3 кв. м на 10-м этаже 17-этажного панельного дома. Рядом детский сад и школа. Цена 8 млн рублей.
Ипотечные сделки в более дорогом сегменте интересуют бизнесменов, топ-менеджеров крупных иностранных и российских компаний, ведущих бизнесменов из регионов и т. д. Также к подобным схемам прибегают и те, кто не планирует единовременно вкладывать крупные средства в недвижимость, предпочитая постепенные выплаты. Стоимость квартир, приобретаемых в этом сегменте, начинается от 15–17 млн рублей. Следует отметить, что финансовая грамотность людей возросла, и если их бизнес или вложения в ценные бумаги либо другие активы имеют доходность выше, чем годовая процентная ставка по кредиту, то решение принимается в пользу ипотеки.
Покупатели по-прежнему отдают предпочтение рублевым кредитам. Доля кредитов в иностранной валюте по итогам апреля 2011 г. составляет лишь 1,6%. Также не пользуются большой популярностью кредиты с плавающими процентными ставками, поскольку такие кредиты сложно прогнозируемые в долгосрочном периоде кредитования, как и валютные.
Можно отметить и значительное повышение готовности банков к кредитованию. По сравнению с последним кварталом 2010 года количество банков, предлагающих конкурентные ипотечные продукты, возросло в первом квартале 2011 года на 80%.
Многие факты указывают на продолжение положительной динамики роста доли ипотечных сделок на рынке недвижимости в течение 2011 года, но, пожалуй, удельный вес сделок в сегменте эконом-класса останется все же более высоким.