Заложники залога
Есть такое предубеждение, что с залоговыми квартирами лучше не связываться. Правильно ли это? Выросло ли число таких сделок? На эти и другие вопросы отвечает директор отделения агентства недвижимости «МИЦ-недвижимость» Константин Шибецкий.
– Сделки с залоговыми квартирами – это веяние кризиса, раньше таких квартир продавались единицы, поэтому миф о неудобстве подобных сделок плавно развеивался за счет увеличения их числа.
Число залоговых квартир, выставленных на продажу, исчислялось десятками, а то и сотнями, поэтому практически все крупные и средние компании, а также ряд небольших риелтерских агентств поучаствовали в реализации таких квартир.
– Квартиры приходится продавать под нажимом банков?
– Нет. Агентства недвижимости продают залоговые квартиры только с добровольного согласия собственников этих квартир, ни о каких принудительных продажах с использованием услуг риелторской компании речь не идет.
– Есть такое мнение, что залоговая квартира продается дешевле, чем находящаяся в собственности. Всегда ли это так?
– Заниженная стоимость – второй миф о залоговых квартирах. Заемщики, которые продавали такие квартиры в период кризиса, стали этим заниматься на падающем рынке. Приобретали же они эти квартиры до кризиса, то есть по более высокой цене, соответственно и кредиты у них были крупные. Залоговые квартиры чаще всего продавали люди, которые брали кредиты с минимальным, а то и нулевым первоначальным взносом, поэтому распространена была ситуация, когда остаток по кредиту превышал стоимость квартиры в кризисное время.
– При таком раскладе дефолтные заемщики никак не хотели признавать тот факт, что они, продав квартиру, останутся еще должны банку энную сумму…
– Это первая причина, по которой цены на залоговые квартиры не были заниженными. Вторая причина – позиция банка, выдававшего кредит. Банкиры давали добро на продажу таких квартир только при условии, что будет погашен весь кредит, без остатка, не предоставляя заемщику возможности продажи квартиры при других условиях. Тем не менее когда размер кредита не превышал 70% от стоимости квартиры, а ее кризисная цена не была ниже размера кредита, единичные случаи продажи квартир по цене чуть ниже рынка имели место, но, повторюсь, такие варианты были единичными.
Тонкости есть, но их немного
– Давайте поговорим о нюансах сделки с залоговыми квартирами. Какие существуют особенности вывода квартиры из залога у банка и переоформления на заемщика, если он согласен оформить на эту квартиру ипотеку?
– Основное отличие: необходимо погашение регистрационной записи об ипотеке.
В принципе, ничего сложного, проблема в том, что не каждый банк готов давать заемщику письмо о снятии залога для регистрации до фактического погашения кредита. Эта ситуация решается или погашением долга продавца покупателем такой квартиры до подачи договора купли-продажи квартиры на регистрацию, либо сделка происходит через депозитарий банка кредитора, и остаток долга банк получает через ячейку.
В случае когда потенциальный покупатель готов оформить ипотеку на такую квартиру, банк-кредитор предлагает льготные условия кредитования, поскольку таким образом убивает трех зайцев – избавляется от некачественного кредита, выдает новый кредит, да еще и экономит на проверке квартиры, поскольку делал это в предыдущую выдачу кредита.
Особенности заключаются в том, что в таком случае чаще пользуются безналичными расчетами, хотя бы в части кредитной задолженности, в остальном сделка ничем не отличается от обычной.
– А какова стоимость оформления сделок при участии залоговых квартир?
– Расходы увеличиваются только на размер сбора за погашение регистрационной записи об ипотеке. В остальном – обычная сумма расходов: стоимость аренды банковской ячейки, подготовки договора купли-продажи квартиры, необходимые заявления и доверенности, нотариальные копии, регистрационный сбор, всего – около 20 000 рублей.
По доброй воле?
– Назовите, пожалуйста, другие важные моменты, которые нужно учесть покупателю, если он приобретает квартиру, находящуюся в залоге у банка. Может ли бывший собственник ипотечной квартиры, если к продаже банк его принудил, отсудить ее обратно, и в каких случаях?
– Как было сказано выше, принудительная продажа не осуществляется через риелторские агентства, поэтому я не могу это комментировать. Но по опыту общения с банками знаю, что и они стараются не вынуждать продавать квартиру. Просто объясняют заемщику, что у него нет другого выхода, чем реализовать недвижимость и закрыть кредит. Мол, в противном случае можете попасть в долговую яму и потеряете больше. Правильное объяснение сложившейся ситуации приводит к тому, что заемщики, которые не в состоянии выплачивать кредит, принимают верное решение.
– А вот, к примеру, квартира, которая была куплена по ипотеке, оказалась «грязной». По суду ее отняли, заемщика выселили, но от оплаты кредита его никто не освободил. Возможно ли такое? И как быть людям, которые попали в такую ситуацию? Есть ли выход?
– Ситуация, конечно, из разряда фантастики, поскольку в процессе приобретения квартиры по ипотеке, а именно в подготовке документов, участвуют не только сотрудники банка, но и, в первую очередь, риелторы и страховщики. Но даже если действительно договор купли-продажи расторгли в судебном порядке или признали недействительным, то заемщик в 95% случаев из 100 не должен выплачивать кредит банку. Ведь в ипотечном кредитовании существует понятие ипотечного страхования. Это условие банка, выдающего ипотечный кредит заемщику – страхование жизни, здоровья заемщика/созаемщиков, титула (утери права собственности) и ущерба, причиненного недвижимости. Суть этого страхования в том, что, если наступает страховой случай, страховая компания компенсирует ипотечному банку кредит в полном объеме, иными словами, выплачивает кредит банку вместо заемщика. Поэтому ситуация с выселением заемщика и сохранением обязательств по кредиту маловероятна, но все-таки возможна. Те оставшиеся 5% формируются из заемщиков, не плативших страховку при получении кредита. Страхование не является обязательным условием получения кредита, поэтому такие ситуации возможны. Подавляющее большинство заемщиков все-таки страхуют эти риски, в первую очередь из-за возможных ухудшений здоровья или несчастных случаев, а риски утраты права собственности просто страхуются по совокупности.
Мои рекомендации клиентам: не экономьте на риелторах, не связывайтесь с маклерами-частниками, квартиру надо проверять основательно, а это может сделать только крупная солидная риелторская компания. И еще – на практике, когда мы своим клиентам предлагаем выбор: взять кредит со страховкой или сэкономить на ней, после обсуждения возможной выгоды от страхования, люди без колебаний выбирают именно ее.