Нет риска – нет иска
Ипотека после кризиса изменилась. Получить сегодня кредит стало гораздо сложнее. Отбор заемщиков банками проводится более тщательно. А вот сумма первоначального взноса опять стала уменьшаться с 30% до 20. Идут разговоры даже о 10%. Не приведет ли это снова к увеличению числа заемщиков, которые не смогут выплачивать по кредитам? Этот вопрос задаю заместителю председателя комитета по ипотечному кредитованию Ассоциации российских банков Сергею Гандзюку.
– Первоначальный взнос в 10% будет введен тогда, когда начнет работать система страхования. Пока прецедента нет, так как страховая компания при АИЖК создана совсем недавно. И пока не станет ясно, какие риски закрывает это страхование, вряд ли банки откажутся от требования первоначального взноса в размере 30%.
– Сейчас при получении ипотечного кредита обязательным является только страхование недвижимости как залога. От протечек, от пожаров и т. д. Но заемщик беззащитен от претензий третьих лиц.
– Титульное страхование отвечает интересам самого заемщика. К примеру, квартира получена по наследству и выставлена на продажу. И заемщик заявляет о своем желании купить именно эту квартиру. А со дня смерти владельца квартиры прошло всего лишь два месяца. Допустим, что спустя какое-то время наследники начнут оспаривать сделку по купле-продаже квартиры. Что тогда?
– Надо было застраховать титул.
– Вот именно. Мы так и говорим заемщику. Если хотите покупать именно эту квартиру, то покупайте, но нужно застраховать титул, что отвечает интересам и банка, и клиента. Логика такова: деньги, полученные клиентом на покупку квартиры, принадлежат банку, а погашать кредит придется заемщику, даже в случае если он лишится права на эту квартиру. Поэтому в интересах заемщика застраховать титул. И клиенты на это идут.
Страхование – это выгодно
– Насколько я помню, раньше страхование титула было обязательным. Почему его перевели в разряд необязательных?
– Процент оспариваемых сделок в первые годы после начала приватизации был очень высок. И главным образом из-за того, что в документы по приватизации «забывали» включать детей. После 1998 года, когда прошли сроки исковой давности, этот риск был снят, и титульное страхование стало необязательным.
– Хотя риски судебных тяжб с наследниками или обиженными родственниками всегда имеются.
– Безусловно. Тем более что банки не требуют страховать титул на весь период выплаты кредита. Достаточно застраховать титул на срок исковой давности – на 3 года, а далее уже по желанию. Таким образом, расширяется перечень квартир, которые могут служить предметом ипотеки. Важно подчеркнуть, что банки не требуют страхования титула в свою пользу, а исключительно в пользу покупателя.
– Насколько необходимо страхование жизни заемщика?
– Полагаю, что с отменой обязательного страхования жизни семьи клиентов лишились права на компенсацию в случае потери кормильца. Когда клиент страхует свою жизнь, то рассчитывает, что в случае его смерти семью не выселят из занимаемой квартиры. В противном случае семья может оказаться на улице. Подавляющее большинство наших заемщиков (примерно 95%) продолжают страховать свою жизнь.
Хотелось бы отметить, что АИЖК приняло мудрое и обоснованное решение, по которому при отсутствии страхования жизни процентная ставка по кредиту возрастает на 1% . Если клиент застраховался, то он получает защиту. И хорошо, если люди это понимают и оформляют эту, на первый взгляд, не обязательную страховку.
Право на правду
– Сергей Олегович, до кризиса заемщики не всегда давали достоверные сведения о себе. Скажите, а сейчас желающие получить кредит что-то скрывают?
– Иногда случается. Хотя скрыть что-то становится все сложнее. С созданием Бюро кредитных историй стало возможным получать необходимый объем информации о заемщике. Клиенты дают банкам право на проверку персональных данных, в том числе и через Бюро кредитных историй.
Когда к нам в банк обращаются за кредитом, всегда просим у заемщика и созаемщика согласие на проверку персональных данных. Если его не получаем, то рекомендуем обращаться в другой банк. Это наше право, так как речь идет о деньгах наших вкладчиков. И мы не вправе рисковать ими без предварительной проверки потенциального заемщика.
Стоит отметить, что наличие просрочек по предыдущим кредитам не означает автоматический отказ по новому кредиту. Специалисты банка уточняют причины просрочек и оценивают их уважительность.
– Но порой скрывают судимость или что-то подобное…
– Если видно, что заемщик что-то скрывает, то, разумеется, лучше ему отказать в предоставлении кредита.
– При обращении за кредитом на квартиру клиенты иногда говорят, что в случае непредвиденных обстоятельств гарантированно расплатятся с банком, так как имеют дачу, машину и другую собственность. Как в таком случае поступает банк?
– Заемщик с такими активами, безусловно, более надежен. Но хотелось бы отметить, что сегодня у клиента есть машина, а завтра ее могут либо разбить, либо продать. То же самое и с дачей. Наличие активов, конечно, плюс, но не обязательное условие при оценке платежеспособности заемщика. При принятии решения о выдаче кредита главным образом учитываются данные в соответствии со справкой 2 НДФЛ.
Случается и другое. Человек заявляет о высокой зарплате, подтверждает справкой большой стаж работы, и в то же время у него фактически ничего нет в собственности. Куда же в таком случае идут деньги, которые он зарабатывает?! Согласитесь, что такое должно настораживать банк.
– Может, у него, как говорится, справка «нарисованная»?
– Поэтому-то банк очень тщательно проверяет каждого заемщика.
– До кризиса были частные брокеры, которые помогали оформлять подобные справки или кредит.
– Они и сейчас есть. Однако в случае их нечестного поведения (скажем, подлог) деловые контакты с ними прерываются.
– Заносите в черный список…
– Да. И сообщаем другим банкам о таких «помощниках».
Аферы многих мастей
– Скажите, а на рынке ипотеки аферы возможны?
– К сожалению, да!
Возьмем хотя бы завышенную оценку квартиры. Предположим, у клиента нет денег в размере 30% первоначального взноса, бывает, что в таком случае он приносит документ, где стоимость его квартиры завышена на те же 30%. И получает кредит, реально равный стоимости самой квартиры. Таким образом, своих денег в ипотечную квартиру он не вносит и в случае форс-мажора перестает платить по кредиту.
Случается и предоставление документов с оценками недвижимости, которой вообще не существует у клиента. К примеру, к заявлению о предоставлении кредита прилагается фото садового домика, который ему не принадлежит.
– С оценщиком договариваются?
– Трудно сказать однозначно. Но исключать такое нельзя.
В настоящее время рассматривается вопрос об изменении самой процедуры оценки недвижимости. В частности, речь идет о том, чтобы в роли заказчика оценок выступали банки-кредиторы, а затраты по этим работам компенсировались заемщиками.
Напомню, что сейчас заказчиком является сам заемщик, у которого есть стимул заплатить оценщику для подтверждения сведений, выгодных заемщику.
Банк не может подать в суд на оценщика в случае завышения им оценки недвижимости, так как банк не является заказчиком работ. В свою очередь заемщик по понятным причинам подавать в суд не хочет.
В случае изменения действующего порядка ответственность за достоверность сведений оценщик будет нести уже будет перед банком со всеми вытекающими отсюда последствиями, вплоть до запрета занятия этим видом деятельности.
Другой вид афер связан с т. н. родственными сделками, направленными на нецелевое использование денег. К примеру, подчиненный якобы покупает у директора недвижимость, а на деле деньги по полученному кредиту идут в бизнес. Понятно, что такая схема выгодна коммерсантам.
Учитывая это, в случае сделки между родственниками или между начальником и подчиненным, банки вправе отказывать в выдаче кредита.
И третий распространенный вид мошенничества – недостоверные справки 2 НДФЛ, изготовлением которых занимаются главным образом «черные» брокеры.
В банковской практике встречается и использование поддельных трудовых книжек, что может быть квалифицировано как уголовное преступление. Тот, кто идет на такой подлог, должен нести ответственность перед законом.
Может, договоримся?
– Скажите, а можно ли «договориться» о кредите с работником банка?
– Конкретно в нашем банке – это невозможно. Решение о выдаче кредита принимают не те, кто его оформляет.
– Это у вас, но банков-то в Москве много…
– К сожалению, единых стандартов здесь нет, и каждое конкретное кредитное учреждение строит бизнес по-своему…
– Значит, все же возможен такой сговор между банковским работником и заемщиком?
– Вполне допустимо. Но подобное сравнительно быстро выявляется, особенно там, где профессионально организована работа по анализу рисков. К примеру, у нас человек, принимающий документы у заемщика, обязан на каждом листе поставить печать и свою подпись. И в случае обнаружения поддельного документа видно, кто его принял. И это, на мой взгляд, оправданная в кредитной работе практика.