Богатые могут брать по-крупному
Некоторые банки заявляют о готовности выдавать ипотечные кредиты на весьма значительные суммы. Застройщики и риелторские компании призывают состоятельных клиентов пользоваться этой возможностью. Выгодно ли приобретение жилья класса де люкс с помощью денег, взятых взаймы? С каким доходом можно рассчитывать на то, что банк прокредитует дорогую покупку?
Не выдергивая из бизнеса
По мнению директора департамента частного и корпоративного кредитования Penny Lane Realty Марины Мелконян, есть несколько причин, по которым люди с высоким доходом прибегают к ипотечным кредитам. Основная заключается в том, что иногда просто не выгодно выводить крупную сумму денег из оборота собственного бизнеса и пускать ее на покупку недвижимости, тем более очень дорогой. Гораздо удобнее ежемесячно вносить определенную сумму в банк в качестве платежа по кредиту.
Другая причина обращения состоятельных людей к кредиторам состоит в том, что после падения цен и долгой стагнации все ждут их роста. Люди с высокими доходами сейчас, когда цены находятся на низшей отметке, приобретают жилье по ипотеке с целью инвестиций или дальнейшей перепродажи.
Есть и еще одна причина интереса к кредитам, о которых идет речь. Некоторые обеспеченные покупатели… просто не умеют копить деньги. Для приобретения квартиры им легче воспользоваться ипотекой.
С тем, что многим бизнесменам, у которых деньги инвестированы в дело, сегодня гораздо целесообразнее взять кредит, чем выводить средства из своей компании, согласна и генеральный директор «Фосборн хоум» Елена Пономарева.
В то же время, по данным портала banki, ипотечное кредитование в элитном сегменте в нашей стране не пользуется таким успехом, как, например, в Европе. Как подсчитали в компании Knight Frank, в России лишь 14% клиентов рассматривают возможность приобретения элитного жилья в Москве и Подмосковье в кредит. Реальных продаж с использованием заемных средств из всех заключаемых сделок в сегменте высокобюджетного жилья, по данным компании Blackwood, не более 5–7%.
Основная причина того, что состоятельные граждане относительно редко обращаются за кредитом на покупку жилья в банк, кроется в высоких процентах, которые делают покупку квартиры невыгодной сделкой. Ставки по ипотечным кредитам в России всем известны. В большинстве же европейских стран кредит на квартиру можно взять под 5% годовых и ниже. В Великобритании, например, кредит на недвижимость сегодня можно взять в среднем под 3%, в Швейцарии – под 2% в год.
Что же происходит у нас? Предположим, получил человек ипотеку сроком на 15 лет даже под невысокие сегодня 10% годовых. За весь период погашения долга заемщик должен будет выплатить банку в 2,5 раза больше стоимости квартиры или загородного дома. То есть сумма обслуживания долга превысит сумму самого долга. Если же, как в Европе, ставка в два раза меньше, например 5% годовых, то заемщик выплатит банку в полтора раза больше, чем стоимость квартиры, и обслуживание кредита обойдется в меньшую сумму, чем сам долг.
Кроме того, желающие взять в кредит крупную сумму сталкиваются еще с одной проблемой. Многие банки требуют дополнительного обеспечения кредита в качестве залога. Например, захотел бизнесмен, не закладывая иную свою недвижимость, купить новостройку премиум-класса, а банкиры и говорят: «Денег не дадим, пока не заложишь квартиру, находящуюся в собственности».
Для олигарха-лайт
Какого же рода элитную недвижимость можно приобрести с помощью ипотечного кредита? Что банки охотнее кредитуют – первичный или вторичный рынок? Реально ли вообще с помощью ипотеки приобрести элитный дом за городом?
– Никаких ограничений по объекту приобретаемой недвижимости не существует, – говорит Елена Пономарева. – Любую элитную недвижимость можно приобрести в ипотеку. Схема покупки ничем не отличается от сделки при обычном ипотечном кредитовании. Единственное но: банки не особенно охотно дают такие большие суммы надолго.
В основном ипотека в крупных размерах выдается нынче на срок от пяти до десяти лет. Ведь банки стремятся вернуть свои деньги как можно раньше.
Теперь о средних размерах кредитов для покупки элитного жилья и об уровне доходов тех, кто сможет позволить себе подобное приобретение.
По данным компании Penny Lane Realty, средний доход заемщика, решившего купить элитное жилье, составляет от 10 000 $ в месяц. В 60% случаев кредит берется для покупки дома на загородном рынке. При этом сумма займа составляет в среднем 1 000 000–3 000 000 $. На приобретение квартиры в столице средняя сумма ипотечного кредита также равняется 3 000 000 $, хотя в некоторых случаях бывает в разы больше.
Е. Пономарева считает, что минимальная граница ипотеки на покупку элиты – 750 000 $. Однако получить даже такую сумму непросто. Кредиторы тщательно проверяют заемщиков на предмет платеже-способности. Клиенты, которые берут такие кредиты, как правило, являются собственниками бизнеса, которые на протяжении ряда лет успешно ведут свои дела.
Без спецпрограмм
Все-таки в большинстве случаев ипотека – инструмент приобретения относительно недорогого жилья. И пользуются им те, кто покупает единственное жилье для жизни. Поэтому и ипотечные программы банков в основном рассчитаны на эту категорию заемщиков. Но оказывается, что и условия по ипотечным программам для покупки элиты не сильно отличаются от условий по обычной ипотеке. Хотя, конечно, некоторые различия есть.
Во-первых, к кредитам в 1 млн $ и выше кредитные организации относятся с настороженностью. Не все банки готовы предоставлять подобные займы. В целом же размер кредита зависит от дохода заемщика, первоначального взноса и других факторов. Специальных программ для состоятельных клиентов у банков, как правило, нет. В ряде случаев, чтобы себя обезопасить, некоторые кредиторы идут на увеличение первоначального взноса. Часто для получения в долг недостающей суммы рассчитывающий на приобретение дорогой недвижимости человек должен иметь на руках половину, а то и больше от ее стоимости.
Правда, можно найти и вполне выгодные предложения. Например, один из столичных банков заявил о возможности выдавать крупные суммы по ипотеке на срок до 30 лет при минимальном размере первоначального взноса – 30% от стоимости недвижимости. Ставка по этому кредиту может быть фиксированной, комбинированной или плавающей – по выбору клиента.
Самое время
На московском и загородном рынке строится немало элитных объектов. Не все они востребованы. Одна из причин все та же: состоятельные люди не особенно стремятся вытаскивать крупную сумму из бизнеса. Для первичного рынка элиты сейчас важно показать преимущества покупки с привлечением заемных средств. Поэтому многие компании либо договариваются с банками о преференциях для их клиентов, либо разрабатывают совместные программы с кредиторами.
Не так давно стартовала соответствующая программа в комплексе элитных особняков «Итальянский квартал». Там годовая процентная ставка составляет от 12,15% в рублях или от 9,1% в долларах. Не исключает появления ипотечной программы в жилом комплексе Sky House и коммерческий директор Mos City Group Дмитрий Чертковский.
– Наша компания сотрудничает со многими банками и развивает с ними партнерские отношения, – рассказывает директор департамента частного и корпоративного кредитования Penny Lane Realty Марина Мелконян. – Поэтому если сделка совершается через нас, мы можем предложить клиентам ряд преференций, которые они не смогут получить, обратившись непосредственно в банк. Мы готовы помочь в получении ипотеки на приобретение элитных объектов рынка первичной, вторичной недвижимости в столице, а также загородных домов, участков и даже курортной недвижимости, например, апартаментов в комплексе «Сады морей». Интерес к привлечению ипотеки при покупке курортной недвижимости существует.
Вообще, и банкиры, и застройщики считают, что сейчас наступил благоприятный период для покупки дорогой недвижимости при помощи кредита. Ставка рефинансирования Центробанка находится на минимально низком уровне и с 1.06.2010 составляет 7,75%. Это позволяет банкам снижать ставки по кредитам физическим лицам. Поэтому и стало возможным появление на рынке многих интересных предложений для тех, кто хотел бы купить жилье класса де люкс, но не может выложить за него все деньги здесь и сейчас.