Дешевое жилье экономкласса – реальность!
Какова справедливая стоимость квадратного метра с точки зрения застройщиков и покупателей? Что надо сделать, чтобы цены на жилье снижались? Какие существуют препятствия, мешающие сделать жилье доступным? На эти вопросы попытались найти ответы участники Восьмой всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России».
Госполитика
В регионах программы Агентства по ипотечному жилищному кредитованию реально позволяют приобрести жилье в новых строящихся домах по доступным ценам. Например, в Новосибирске по программе АИЖК, рассказал председатель Совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка, вице-президент Ассоциации строителей России Владимир Пономарев, практически уже построен жилой комплекс для молодых ученых. Он возводится на участке 28 гектаров. Этот жилой комплекс – шанс для молодых ученых по доступной цене купить квартиру. Создан жилищный кооператив из 200 человек, которые способны взять ипотечный кредит. Многим из них для того, чтобы покупка квартиры стала реальной, предоставлена субсидия Новосибирской области. Метр в этом жилом комплексе стоит действительно 30 000 рублей.
Вообще, в регионах продавать жилье экономкласса по цене квадратного метра 30 000 рублей вполне реально, но только если земля, на которой строится дом для застройщика, бесплатна. «Например, знаю строительную компанию в Мценске, – сообщил Владимир Пономарев. – Она самостоятельно без участия в государственных программах строит и продает жилье экономкласса по цене 25 000 рублей за метр. Правда, так как миссия у компании социальная, местные власти предоставляют землю под застройку бесплатно и подключают магистральные сети за счет города. Именно на таких условиях реально сделать квадратный метр максимально доступным для людей, нуждающихся в жилье экономкласса».
По пути снижения цены квартиры для некоторых категорий граждан идут многие государства. Например, в США так же, как и у нас, существует программа социальной ипотеки. По ней некоторым категориям граждан государство помогает приобрести жилье экономкласса на льготных условиях. Причем, как пояснил Владимир Пономарев, Соединенные Штаты выбрали способ не снижения процентных ставок по ипотечным кредитам, а государственное регулирование цен на жилье экономкласса. По мнению строителей, в нашей стране можно строить дешевое жилье, но если наряду с предоставлением бесплатной земли под застройку будут устранены административные барьеры. По-прежнему несколько лет оформляется разрешительная документация по дому. Оформление в собственность квартиры в новостройке занимает год–полтора.
«Но сейчас внесены поправки в закон, разрешающие бесплатную передачу земли под строительство социального жилья. Тем самым открыт путь для реализации в массовом порядке строительства жилья экономкласса с использованием механизмов АИЖК», – резюмировал Владимир Пономарев.
О справедливой стоимости метра
По мнению руководителя аналитического центра IRN.ru Олега Репченко, справедливую цену сформирует покупательский спрос. До кризиса в Москве квадратный метр в среднем стоил 6000 $. Сейчас средняя цена – 4000 $ за метр. Но в то же время есть в столице районы – новостройки, где квартиры продаются массово. В недавнем времени это было Марфино, сейчас Царицыно, Нахимово, Богородский. В этих районах с точки зрения сегодняшнего рынка цены низкие – начинаются с 70 000 рублей за метр. Сейчас ситуация в Москве такая, что при цене 4000 $ за метр продажи стоят, а при цене 2500 $ – спрос огромный.
Есть еще один критерий из мировой практики формирования справедливой цены квадратного метра. Существует мировая практика, что стоимость квадратного метра должна быть равна месячному доходу человека. По официальной статистике, средняя зарплата в столице сейчас около 1000 $.
Еще один момент. Несколько месяцев назад IRN провели социологический опрос и попросили людей ответить на простой вопрос: «Сколько, по их мнению, должна стоить типовая квартира в Москве?» Около 40% ответили, что от 1 до 2 млн рублей, 25% сказали, что от 2 до 3 млн рублей. Средний метраж однокомнатной квартиры в типовых домах – 35–40 кв. м. Если разделить ожидаемую стоимость квартиры на метраж, то получится та же стоимость метра 2000–2500 $.
Реально ли, что через три года столичный метр экономкласса будет стоить эти деньги? По мнению аналитика, как и других участников конференции, да, если будет решен вопрос с землей для домов экономкласса, убраны административные барьеры.
Уроки кризиса
Про то, что банки не должны забывать уроки кризиса, говорил в своем выступлении заместитель генерального директора Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Андрей Семенюк. Он считает, что опять ряд банков погнались за заемщиком, снизили андеррайтинг и прочее. И хотя государство от помощи проблемным заемщикам не отказывается, но все же это не бесплатная помощь.
Вопрос первоначального взноса тоже волновал многих участников конференции. 20%, говорили банкиры, еще можно пережить, но ведь идут разговоры о том, что вхождение в ипотеку будет снижено до 10%. Как отметил директор департамента доверительного управления Внеш-экономбанка Александр Попов, если при 20% первоначального взноса риск банка более-менее сбалансирован, то при 10% риск получить проблемного заемщика возрастает в разы.
И вот здесь сможет помочь только страхование. Как отметил в своем выступлении заместитель генерального директора АИЖК Леонид Векшин, когда мы создадим необходимые условия для создания эффективной системы ипотечного страхования в России, только тогда ипотека по-настоящему заработает.
Банкротство заемщика – головная боль сегодня для многих банков. К примеру, банк идет к нему с иском, а он раздарил имущество родственникам и говорит, что его у него ничего нет. «А вот когда будет наконец-то принят закон о банкротстве физических лиц, – отметил заместитель директора Департамента корпоративного управления Министерства экономического развития Российской Федерации Дмитрий Скрипичников, – то раздарить имущество заемщику будет непросто. Во-первых, перед заключением договора будет произведена опись имущества, которое тот имеет на день заключения договора о кредите. Во-вторых, будут проверяться все сделки за несколько лет (сроки будут определены законом). И если заемщик смухлевал, то сделка будет расторгнута, и имущество пойдет в зачет долга по ипотеке».
Одним словом, проблем у ипотеки пока хватает. И хотя она опять на коне, многие выступающие на конференции предостерегали банкиров от эйфории, которая вновь начинает набирать обороты.