Ипотечные сделки и обязательства по ним бывших супругов

Если квартира, заложенная по договору ипотеки – единственное жилье, могут ли меня с детьми выселить на улицу?

Отвечает адвокат Жданова Елена Валерьевна (Адвокатское бюро «Право.Недвижимость.Семья.», г. Москва):

— К сожалению, при принятии судом решения об обращении взыскания на ипотечное жилье и последующем выселении из жилых помещений не учитываются такие факторы, как наличие единственного жилого помещения, пригодного для проживания, являющегося предметом ипотеки, а также низкая зарплата, несовершеннолетние дети. И – хватит ли после расчетов с банком денег, вырученных от продажи заложенной квартиры, на приобретение хоть какого-нибудь жилого помещения.

Действующее гражданское законодательство относит обращение взыскания на имущество по обязательствам собственника (если он является должником) к основаниям прекращения права собственности (пункт 1 статьи 237 Гражданского кодекса РФ).

Судебная практика идет по пути удовлетворения исков банка или иных кредитных организаций о выселении должников из заложенного жилого дома или квартиры, при условии что данный жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредитных средств.

Возможно ли заключить соглашение об уплате алиментов таким образом, что там будет сказано, что я отказываюсь от взыскания алиментов с отца несовершеннолетнего ребенка, а он, скажем, передает в мою собственность (собственность ребенка) свое ипотечное жилье в зачет?

Нет, такое соглашение об уплате алиментов с предоставлением имущества в вашу собственность может быть признано недействительным в судебном порядке по требованию законного представителя несовершеннолетнего, а также органа опеки или прокурора. Согласно ст. 60 Семейного Кодекса РФ, ребенок имеет право на получение содержания от своих родителей. Другое дело, буквальное толкование ст. 104 СК РФ говорит о том, что алименты могут уплачиваться не только в долях к заработку и (или) иному доходу лица, обязанного уплачивать алименты и в твердой денежной сумме, уплачиваемой периодически или единовременно, но и путем предоставления имущества.

Может ли брачный договор как-то обезопасить супругов, приобретающих жилую недвижимость по ипотеке, в случае расторжения брака?

Да, безусловно. Ведь брачный договор – это соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее их имущественные права и обязанности в браке и (или) в случае его расторжения. Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности (ст. 34 Семейного Кодекса РФ), установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на часть имущества или на имущество каждого из них.

Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов.

Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению в период как до государственной регистрации брака, так и в период брака. Супруги вправе определить в брачном договоре имущество, которое будет передано каждому из них в случае расторжения брака, а также включить в брачный договор любые иные положения, касающиеся имущественных отношений в случае приобретения недвижимости на кредитные или заемные средства. И хотя брачный договор может быть изменен или расторгнут в любое время по соглашению супругов, а соответственно и после заключения кредитного договора, статья 46 ГК РФ гарантирует права кредитора при заключении, изменении и расторжении брачного договора. А именно, супруг/должник обязан уведомлять своего кредитора (кредиторов) о заключении, об изменении или о расторжении брачного договора.