Зимняя оттепель кредита
Уже в середине января стало ясно, что декабрьская тенденция к увеличению числа квартир, приобретаемых с помощью банковских кредитов, остается в силе и после зимних каникул.
Нынешняя ипотека несколько иная, чем докризисная и кризисная. Сейчас банки охотно выдают, а люди берут небольшие кредиты, проводя альтернативные сделки. То есть когда продается одно жилье, потом добавляется определенная сумма и покупается другое…
Реанимирована и оживает?
По данным аналитической службы компании «МИАН», ситуация на ипотечном рынке в начале этого года складывается следующим образом. Аналитики компании приводят данные, говорящие о начавшемся оживлении еще в конце прошлого года. Доля сделок на рынке с привлечением кредитных средств возросла до 10–12% в Москве и до 6–8% на региональных рынках. Однако говорить о возвращении условий ипотеки к докризисному уровню пока еще очень рано.
В начале прошедшего года экономический кризис, падение ликвидности на финансовом рынке и девальвация рубля оказали заметное негативное влияние на российский рынок ипотечного кредитования.
Большинство банков существенно сократили ипотечные программы, выдача новых займов поддерживалась лишь за счет нескольких крупнейших банков. Практически полностью прекратилось кредитование новостроек.
Банки, оставшиеся на рынке ипотеки, стремились к минимизации рисков неплатежей, увеличивая процентную ставку и усложняя процедуры получения кредитов. Если до кризиса одобрялось 70–80% всех заявок, то в 2009 году – уже не более 40%.
Около 90% ипотечных кредитов в регионах выдавались Сбербанком РФ, однако и он заметно ужесточил условия кредитования.
Старший аналитик компании «Кредитмарт» Андрей Романов тоже считает, что в январе продолжилось оживление, начавшееся в конце прошлого года. Скорее всего, январскую активность желающих получить кредит подстегнуло то, что банки не работали треть месяца. По данным компании «Кредитмарт», процентные ставки в январе существенно не изменились. Но при этом некоторые банки заявили об их снижении со следующего месяца. Кроме того, ряд ведущих банков объявил о расширении ипотечных программ. Например, в середине января Сбербанк запустил программу кредитования в иностранной валюте (доллары США, евро). Недавно ВТБ-24 анонсировал запуск продуктов с комбинированной процентной ставкой.
Оживление ипотеки стало возможным по многим причинам. Но, пожалуй, основная заключается в том, что к концу прошлого года большинством банков был выработан новый подход к кредитованию на покупку жилья. Сейчас в отличие от прошлого года банки охотно выдают кредиты под залог недвижимости, но… только небольшие.
Средний размер ипотечного кредита в столице (по данным «Кредитмарт») составляет сейчас 0,5–1,5 млн рублей. Не секрет, что до кризиса недостающую сумму на покупку квартиры до 1 млн рублей работающий человек мог взять в качестве потребительского кредита в банке. То есть тогда, когда, например, продавалась меньшая квартира, а покупалась большая, не обязательно было закладывать недвижимость, так как у многих была возможность получить потребительский кредит и использовать его на любые нужды. Да и банки из-за волокиты со сбором документов не очень-то любили выдавать ипотеку под альтернативные сделки.
Сейчас ситуация изменилась. Кредитные организации практически не выдают крупные беззалоговые потребительские кредиты. В основном тем, кто совершает альтернативные сделки, предлагают найти недостающую на доплату сумму в виде небольшого ипотечного кредита. И в то же время альтернативные сделки стали наиболее интересными для кредиторов. Сейчас желающих заложить приобретаемую квартиру под пусть даже небольшой кредит оказалось немало, а процедура оформления ипотеки под альтернативную квартиру существенно упростилась…
По данным компании «Кредитмарт», средняя ставка по ипотеке на вторичном рынке в рублях в январе составляет 16,84, а в долларах – 13,52%.
На начало года
Аналитики компании «МИАН» конкретизировали, с чем именно пришли банки к началу 2010 года. Итак, отличительные особенности ипотеки сегодня.
Во-первых, число выданных займов к началу года по сравнению с тем, что было год назад, увеличилось в 2 раза. На рынок начали выходить покупатели с небольшими кредитами (1–3 млн руб. в Москве, 0,6–1 млн руб. в регионах).
Во-вторых, средний размер кредита по стране по-прежнему остается на четверть ниже, чем до кризиса (0,9 млн руб. против 1,2 млн руб.), что объясняется как высоким размером первоначального взноса (не менее 30%), так и корректировкой стоимости жилья (минус 15–20% в среднем по России).
В-третьих, средневзвешенная ставка по валютным кредитам снизилась к концу прошлого года до 13,5, по рублевым – до 14,5% (максимальные значения, зафиксированные в I полугодии, – 14,1 и 15,4% соответственно).
В-четвертых, средний срок предоставленных рублевых кредитов увеличился до 15,5 года, валютных – до 8,5 года (в начале года аналогичные показатели едва превышали 12 и 5 лет соответственно).
В-пятых, основными условиями при получении займа сегодня являются залог уже имеющейся у потенциального покупателя недвижимости или прав на новую квартиру, высокая стадия готовности дома (не ниже 70%), первоначальный взнос не менее 30% и положительное кредитное досье.
Объемы жилищного кредитования по сравнению с докризисным периодом по-прежнему малы. Ежемесячное число выдаваемых займов относитель
но уровня 2008 года в 2,5–3 раза ниже по Москве, в 3–5 раз – на региональных рынках. Просроченная задолженность по ипотечным кредитам продолжает расти: к концу года ее доля достигла 2,5% от объема всей задолженности (в конце прошлого года – 1,1%). Общий объем задолженности, напротив, продолжает снижаться – во многом эта тенденция связана с минимизацией выдачи новых кредитов.
В 12 российских регионах уровень просроченной задолженности по кредитам превысил 10% от размера общей задолженности (критичным считается 5%-й уровень), в среднем по России ее доля увеличилась с 1,1 до 2%.
Доля сделок с жилой недвижимостью, совершаемых с привлечением ипотечных средств, сократилась в 3–3,5 раза в московском конгломерате (до 8%) и в 5–10 раз на региональных рынках (до 3–5% по сравнению с 25–35% в докризисный период).
Предпочтение – вторичному рынку
Несмотря на то что большинство банков опять охотно кредитуют рынок новостроек, сегодня изменились предпочтения ипотечных заемщиков. Большинство из них стремится к приобретению квартиры все-таки на вторичном рынке. По данным компании «МИАН», число ипотечных кредитов под альтернативные квартиры, приобретаемые на вторичном рынке, выросло почти в 1,5 раза по сравнению с докризисным уровнем.
Но вместе с тем аналитики говорят о том, что людей, желающих с помощью ипотеки решить свой квартирный вопрос, стало намного меньше. И на это есть причины. Многих из тех, кто готов был до кризиса обратиться за кредитом, а сейчас нет, не устраивают высокие процентные ставки. Опасаются люди и риска последующего снижения цены приобретаемого объекта недвижимости. Вызывают опасения нестабильность валютных курсов и шаткое положение на рынке труда. И самое главное, что настораживает покупателей, не желающих стать заемщиками, это то, что прогнозы поведения рынка недвижимости в дальнейшем весьма противоречивы.
Прогнозы
Впрочем, все ипотечные прогнозы позитивны. Аналитики солидарны в том, что в ближайшее время рынок ипотеки продолжит восстановление своих утраченных позиций. На фоне пониженной до 8,75% ставки рефинансирования ЦБ РФ и поддержки со стороны государства и АИЖК, ожидается снижение средневзвешенной ставки по выдаваемым жилищным кредитам до 13% уже в 2010 году. Кстати, премьер-министр РФ Владимир Путин надеется, что удастся снизить аж до 11%.
По некоторым оценкам, в 2010 году, при сохранении позитивной макроэкономической ситуации и выполнении обещаний правительства по поддержке системы ипотечного кредитования, может быть выдано около 240 тыс. кредитов на сумму 230 млрд руб., то есть на 40% больше, чем в 2009-м. В основном по ипотеке приобретаться будут квартиры на вторичном рынке.