Ипотечных заемщиков выручат нововведения в программе госпомощи
Государственная программа помощи ипотечным заемщикам в 2010-м будет продлена. Об этом сообщил генеральный директор Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (ОАО «АРИЖК») Андрей Языков на пресс-конференции в пресс-центре «РИА Новости». По его мнению, проблемы заемщиков решаемы. Для этого в следующем году государство предлагает новые уровни поддержки в рамках программы реструктуризации кредитов.
Почему продлили программу
Главное сегодня для людей, попавших в сложную жизненную ситуацию, не скрываться от кредиторов, не «уходить в подполье», а сразу, как только возникли проблемы, поставить в известность банк. Тогда можно будет подать заявление на реструктуризацию ипотеки и в рамках госпрограммы, упрощенно говоря, получить еще один кредит от АРИЖК. И этот кредит будет направлен на погашение долга банку. Естественно, впоследствии заемщику придется рассчитаться и по этим долговым обязательствам.
Изначально государственная программа реструктуризации ипотеки была рассчитана на год. Но недавно принято решение о ее продлении. Глава АРИЖК выделяет пять основных предпосылок к этому.
Во-первых, по словам А. Языкова, решение о продлении государственной программы помощи заемщикам принято в связи с тем, что кризисные явления в России негативно отражаются на всех участниках ипотечного рынка. Происходящий сейчас рост фондовых рынков пока не улучшил дела в реальном секторе экономики. А значит, негативные факторы, влияющие на доходы населения, остаются.
Во-вторых, произошло массовое сокращение доходов. По прогнозам Всемирного банка, в результате финансового кризиса граждане России вряд ли восстановят свои доходы в полном объеме. В результате число людей, находящихся за официальной чертой бедности, увеличится (в основном это произойдет за счет среднего класса).
Кроме того, сейчас преждевременно говорить о полноценном восстановлении платежеспособности ипотечных заемщиков, особенно в моногородах. Специфика отечественного рынка труда такова, что фактически рабочие места сохраняются, но при этом фонд оплаты труда сокращается за счет использования работодателями режимов неполного рабочего времени и вынужденных отпусков. По оценкам экспертов, антикризисные меры на рынке труда, реализуемые сейчас, отодвигают многие проблемы с безработицей и снижением заработной платы на следующий год. Поэтому вполне возможно дальнейшее увеличение доли заемщиков, у которых частично или полностью будет потеряна платежеспособность, при этом большая часть из них не восстановится до окончания этого года. Отсутствие государственной поддержки может спровоцировать вторую волну кризиса и дефолтов ипотечных заемщиков.
Третья предпосылка продления госпрограммы реструктуризации – продолжающееся снижение цен на жилье и рост размера долгового обязательства. Гендиректор АРИЖК считает, что реструктурировать кредиты по-прежнему необходимо, так как в противном случае возможно возникновение нового очага социальной напряженности, когда заемщик лишается и первоначального взноса, и платежей, которые осуществлял все годы существования своего кредита. А кроме того, лишается права собственности на жилье, и еще остается должен кредитору. В группу таких заемщиков попадают преимущественно люди из регионов. В некоторых городах цены на квартиры упали настолько, что, даже продав заложенную квартиру, заемщик остается должен банку.
Четвертый момент, повлиявший на решение о продлении программы реструктуризации. Фактически программа помощи заемщикам в 2009-м заработала не с самого начала календарного года. А поскольку максимально она была рассчитана на 12 месяцев, то государственная помощь для участников программы плавно перетекает на следующий год. К тому же в отдельных городах и регионах многие заемщики по объективным причинам не способны восстановить платежеспособность – они просто не смогут найти работу.
Пятая причина, заставившая продлить программу, – проблема освобождения жилья, создания переселенческого фонда для тех, кто не может погашать ипотеку и вынужден покинуть купленную в кредит квартиру. В большинстве муниципалитетов такие фонды просто отсутствуют.
О просрочках реальных и декларируемых
По данным ЦБ РФ, просроченная задолженность по ипотеке выросла в первом полугодии 2009-го по сравнению с соответствующим периодом прошлого года в 4,9 раза в рублях и в 5,2 раза в американских долларах.
Существует еще один момент. ЦБ оценивает кредиты по российской системе бухгалтерской отчетности, то есть учитываются только просроченные платежи заемщиков. Тело же кредита в просроченной задолженности не учитывается. Таким образом, фактически просрочка кредитов по отчетности Центрального банка не отображает весь масштаб проблемы.
По оценкам специалистов АРИЖК, общее число проблемных ипотечных кредитов, требующих активных мер поддержки, – около 60 тысяч. Сумма проблемной задолженно-сти – не менее 90 млрд рублей.
Ни в коем случае не прятаться!
Заемщикам, которые получают уведомление о сокращении или о переходе на неполный рабочий день, необходимо сразу обратиться в банк или непосредственно в АРИЖК. Люди должны понимать, что в ситуации с просрочкой время работает против них. Через 90 дней просрочки по кредиту банк может начать процедуру взыскания.
Если заемщик обращается за помощью в АРИЖК, и у него нет просрочек по ипотеке, то согласие Агентства на реструктуризацию действует в течение 90 дней. Этот срок помогает понять, нужна или нет государственная поддержка.
Обратившись за помощью в АРИЖК и получив согласие, не просрочивший платежи заемщик выигрывает время, чтобы подумать, стоит ли реструктурировать кредит или удастся найти другие пути его погашения.
По словам Андрея Языкова, около 10% заемщиков, обращавшихся с заявлением о реструктуризации и получивших согласие, им не воспользовались по той причине, что их финансовое положение улучшилось. Чаще всего люди находили работу. В то же время, имея такую «подушку безопасности», как возможность реструктурировать кредит в рамках госпрограммы, они были уверены, что их никто не лишит квартиры.
Если же у заемщика уже существует просрочка до 90 дней, то согласие АРИЖК на реструктуризацию действует только 45 дней. В этом случае заемщику нужно будет максимально быстро оформлять все документы, чтобы просрочка не стала катастрофической. Ведь на 91-й день банки начинают процедуру взыскания.
Сегодня настораживает то, что 55% проблемных заемщиков, по информации кредиторов, не понимают, что им надо делать. Они прячутся от сотрудников банка, не выходят с ними на контакт. Но такое поведение только ухудшает ситуацию заемщика. Что делает банк? Ждет 90 дней, а затем обращается в суд. Но, если заемщик, у которого только начались финансовые проблемы, приходит с заявлением, то кредит реструктурируют.
Сколько в стране проблемных кредитов
Непосредственно в АРИЖК с начала этого года поступило около шести тысяч письменных заявок, в которых заемщики просили оказать им поддержку. Консультация была дана 40 тысячам заемщикам, и эта цифра соответствует числу реструктурированных кредитов в стране. Ни один банк не хочет обсуждать свой проблемный портфель, и официально называемая цифра просрочек – на уровне 0,5% от общей суммы выданных кредитов. Но некоторые банки открывают реальную статистику, чтобы вместе с АРИЖК выработать механизмы, помогающие решить проблему. Реальный, а не декларируемый процент просрочек значительно больше.
На 1 ноября АРИЖК реструктурировало кредиты четырех тысяч заемщиков. Примерно тысяча получили отказ, остальные заявления сейчас находятся в работе.
По данным Агентства, реальные проблемы с ипотечными кредитами существуют у 55–60 тысяч заемщиков. В судах находится более 20 тысяч дел. Попадают туда заемщики двух категорий. Первая – это отчаявшиеся людей, финансовое положение которых не выправляется, и им ничего не остается, как продавать квартиру и отдавать долги банку. Вторая категория – скрывающиеся от кредиторов, и тут банку приходится действовать с позиции силы. Но, по мнению специалистов АРИЖК, в некоторых случаях банку все-таки выгоднее убедить заемщика начать процедуру взыскания, чем реструктурировать кредит.
А. Языков считает, что в течение нынешнего года психология кредиторов заметно изменилась. В отличие от начала 2009-го банки сейчас работают с проблемными, но добросовестными заемщиками не агрессивно, а терпеливо. Им прежде всего предлагается реструктурировать кредит. Однако, если заемщик не идет на контакт, банкиры ведут себя соответствующим образом.
Новый уровень – вторичная реструктуризация
В начале 2010-го закончится период первичной реструктуризации ипотечных кредитов. Некоторые заемщики до конца будущего года не смогут вернуться к своим прежним доходам. Поэтому АРИЖК считает продление периода помощи без изменения условий погашения кредита нецелесообразным, так как это приведет к еще большему увеличению нагрузки на заемщика после окончания периода помощи. Это означает, что банки значительно увеличат объем взысканий по тем кредитам, по которым заемщики не смогут обслуживать долг с учетом возросшей нагрузки. Для таких заемщиков ОАО «АРИЖК» запускает новый уровень поддержки – вторичную реструктуризацию.
Вторым уровнем поддержки смогут воспользоваться только те заемщики, чей кредит уже был реструктурирован банками самостоятельно или по программе помощи ОАО «АРИЖК», и при этом заемщик по объективным причинам не смог восстановить свою платежеспособность.
Также АРИЖК начнет предъявлять ряд дополнительных требований к заемщикам. Помощь будет оказываться наиболее социально незащищенным – жителям моногородов, а также семьям с детьми, семьям, в составе которых есть инвалиды или ветераны ВОВ. Кроме того, для участия в программе вторичной реструктуризации необходимо, чтобы: ипотечная квартира была единственным жильем для заемщика; жилое помещение – предмет залога – не должно быть элитным; заемщик смог доказать, что его доходы реально снизились. Пока более четких параметров участия во вторичной реструктуризации не продекларировано. Сейчас они обсуждаются, и о них может стать известно в начале следующего года.
Еще один момент, на который обратил внимание гендиректор АРИЖК: согласно информации ЦБ, объемы кредитования по всем направлениям сокращаются, но выдача банками беззалоговых потребительских кредитов сроком на один год выросла. Это говорит о том, что банки работают по скрытым программам реструктуризации, не оформляя это как классическую помощь заемщикам. Нагрузка на заемщика возрастает в зависимости от сроков реструктуризации. Если отсрочка в погашении кредита предоставляется на шесть месяцев, то нагрузка на него возрастает на 7–8%. Если на 12 месяцев – то на 16%. Если заемщик по объективным причинам не «восстановился», то повторная реструктуризация по такой же схеме, то есть за счет заемщика, не целесообразна. Он ее просто не потянет.
Кроме того, в рамках программы вторичной реструктуризации АРИЖК планирует выкупать у банков закладные заемщиков, попавших в непростую ситуацию. На взгляд специалистов Агентства, продажа закладных проблемных заемщиков окажется выгодной банкам. АРИЖК выпустит собственные облигации, которые будут внесены в ломбардный список ЦБ. Те, кто будет обеспечен такой бумагой, получат экономический дисконт в размере 25–35% годовых. На эту бумагу планируется обменивать проблемные кредиты. Неизменное требование АРИЖК к таким кредитам – желание заемщика погашать долг в меру своих финансовых возможностей. Платеж по кредиту заемщика должен быть адекватен его финансовому положению.
Для тех, чьи дела уже в суде
Параметры доступа к третьему уровню поддержки заемщиков еще более узкие. Третий уровень предназначен для тех, в отношении кого уже принято судебное решение об обращении взыскания на жилое помещение – предмет ипотеки. Цель третьего уровня поддержки – содействовать формированию жилого фонда в тех монопрофильных городах, где заемщик, лишившись права собственности на единственное жилье, оказывается перед угрозой выселения.
АРИЖК предполагает приобретать жилье, по которому судом принято решение об обращении взыскания, и за плату передавать его в собственность муниципалитету. При этом выдвигается обязательное условие – сохранить за бывшим собственником права проживания в данном жилом помещении до выделения ему жилья из состава жилого фонда муниципалитета. После предоставления человеку муниципалитетом жилья из соответствующего фонда бывший собственник должен освободить данное жилое помещение. Причем если квартира стоит меньше, чем долг заемщика перед кредитором, долговые обязательства полностью прекращаются.
Проблема, связанная с освобождением жилья, по мнению гендиректора АРИЖК, весьма серьезна. Например, в период разработки программы третьего уровня поддержки специалисты Агентства консультировались с западными коллегами по вопросу механизма выселения неплатежеспособных заемщиков. Те не понимали: «Что значит заемщик не может освободить жилье?» Мнение западных экспертов: есть рынок аренды, и освобождение квартиры или дома неплатежеспособным заемщиком – не вопрос. Заемщик всегда может переехать в съемное жилье.
Заграничным коллегам было не понять, что рынки аренды на Западе и у нас отличаются. Для России реальная проблема – куда выселить неплатежеспособного заемщика. К примеру, в моногородах отсутствуют переселенческие фонды. А ведь человеку обязаны предоставить муниципальное жилье по социальным нормам, и оно должно быть таким, чтобы не увеличивать социальную напряженность. АРИЖК готово помочь муниципалитетам, выкупая жилье после решения суда и затем передавая местным властям на условиях рассрочки платежа под обязательства, что муниципалитет изыщет другое жилье для заемщика.
Добавим к этому, что в следующем году заемщиков будут стимулировать к восстановлению платежеспособности. Они должны быть заинтересованы в том, чтобы найти работу и дальше самостоятельно погашать кредит. С этой целью тем из них, кто не нарушает платежный график, кто добровольно вышел из периода государственной поддержки, будут снижать процентную ставку за пользование средствами АРИЖК. Сегодня средняя ставка по кредитам Агентства – 13,4%.