Ипотека: как помочь заемщикам
Выясняется, что помощь попавшим в трудную ситуацию ипотечным заемщикам требует не так много денег, как могло бы кому-то показаться.
Во всяком случае, в рамках тех стандартов, которые установлены Агентством по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов, ни о каких космических суммах речь не идет. При этом АРИЖК берется оказать помощь проблемному заемщику любого из более 500 российских банков, выдававших ипотечные кредиты.
Известно, что на эти цели Агентству уже «отписали» 5 млрд рублей. А на днях было объявлено, что этими средствами дело, очевидно, не ограничится, будут выделяться дополнительные средства по мере поступления заявок. Однако первая прикидка показывает, что и 5 млрд может хватить.
Давайте считать. Ипотечные заемщики должны банкам немногим более 1 трлн рублей. Но помощь в рамках принятой программы будет оказана максимум в пределах годовой задолженности. Согласно информации Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, средний срок кредита по договору – 16 лет. На самом деле (опыт прошлых лет) заемщики стремятся рассчитаться досрочно, и фактические сроки займов ниже. Но помощь станут оказывать на основе договорных условий. Поэтому будет относительно корректно погашаемую за год задолженность оценить как 1/16 от общей. Получается порядка 70 млрд рублей.
Дальше надо учесть, что помощь потребуется не всем заемщикам, а только попавшим в сложную ситуацию. Сейчас таковых в среднем по стране насчитали не более 5 процентов. Возможно, ситуация будет ухудшаться, и просрочки по ипотеке могут увеличиться в два раза по сравнению с нынешним уровнем. То есть достигнут 10 процентов, или 1/10 всех заемщиков. Соответственно размер требуемой помощи уменьшается тоже в 10 раз – до 7 млрд рублей. Но не факт, что помогут всем без разбора. Поводов для отказа более чем достаточно. К примеру, могут не беспокоиться о помощи заемщики, приобретавшие по ипотеке так называемые «инвестиционные» квартиры (имеющие в собственности две, три и более квартир).
На основе анализа первых поступивших заявок генеральный директор АРИЖК Андрей Языков оценивает долю заемщиков, не соответствующих стандарту агентства, в 30 процентов. А теперь подводим черту: получается, что на оказание помощи потребуется чуть менее уже выделенных 5 млрд рублей.
В заблуждение, однако, может ввести цифра 12,1 млрд рублей задолженности по итогам минувшего года. Но это остаток всего долга по проблемным кредитам. А весь долг реструктурировать никто и не обещает.
До каких пределов дойдет государственная помощь в дальнейшем, пока сказать никто не берется. Хотя помощник президента А. Дворкович заверил: «Cколько бы людей за помощью к нам ни обратилось, мы свои обязательства выполним». Однако не стоит слишком обольщаться этим заверением. Ведь обещания даны в отношении 2009 года. Дальше – большой знак вопроса просто в силу крайней неопределенности ситуации.
Тем не менее примерный ориентир все же обозначен.
Дело в том, что помощь проблемным заемщикам продиктована не только соображениями гуманистического толка. Иначе с чего вдруг трепетная забота о проблемных должниках в текущем году и почти полное безразличие к ним в следующем или предыдущем годах?
Нынешние экстраординарные меры вызваны, помимо прочего, опасением за стабильность всей банковской системы. Проблема в том, что кредитные учреждения давали деньги в ипотеку в основном не свои, а заемные. Причем брали на стороне на годы, а отдавали в долг гражданам на десятилетия в надежде перекредитоваться. Теперь выяснилось – перекредитоваться не у кого. А тут еще заемщики долгов не возвращают. Возникла угроза закупорки вен во всей системе финансирования.
Спрашивается, какой процент просроченных задолженностей является критическим для банковской системы? По оценке А. Дворковича, проблемы у разных банков могут возникать в диапазоне от 5 до 20 процентов, в зависимости от капитализации банка, запасов ликвидности. «Сегодня таких глобальных проблем в банках мы не видим. По опыту других стран, невозвраты могут составлять от 10 до 20 процентов. 20 процентов – это много. При 20 процентах без участия государства уже точно не обойтись. С 10 процентами банки могут справиться сами, без участия государства».
Отсюда практическая рекомендация заемщикам: следите за просроченной задолженностью у банков. Чем ближе она к 20 процентам, тем выше вероятность, что вам помогут.