Одним словом, достойна!
Даже если кандидатура заемщика, обратившегося в банк за ипотечным кредитом, одобрена, еще рано прыгать от восторга. Ведь предстоит получить еще одно одобрение – подобранной квартиры. Так от чего же зависит, разрешит банк или нет приобрести приглянувшееся жилище?
Банк потребует документы
«После того, как заемщик определился с вариантом квартиры, процедура получения одобрения банка по этому объекту очень проста», – считает директор департамента кредитования одной из столичных ипотечных брокерских компаний Татьяна Микеева. Нужно лишь собрать пакет документов по квартире, а затем передать в банк и страховую компанию для проверки.
Если квартира покупается у частного лица, то банк потребует предоставить следующие документы.
Копии правоустанавливающих документов по квартире. Бывают ситуации, когда по правоустанавливающим документам возникают вопросы. В этих случаях дополнительно банком может быть запрошена выписка из Единого государственного реестра прав о субъекте права на объект недвижимости.
Копию экспликации и поэтажного плана, выданные органом, осуществляющим инвентаризационный учет.
Копию выписки из домовой книги или копию иного документа о лицах, зарегистрированных по адресу покупаемой квартиры.
Копию финансово-лицевого счета (характеристику жилого помещения).
Если квартира досталась по наследству или была подарена, то банк потребует справку из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по уплате налога на имущество, переходящее в порядке дарения или наследства.
Банк попросит предоставить копии паспортов (свидетельств о рождении) людей, продающих квартиру. Необходимо будет снять копии со всех страниц паспорта, включая незаполненные.
Потребуется отчет об оценке квартиры, выполненный оценщиком из перечня, предоставляемого банком.
И еще несколько моментов. Если собственники или сособственники продаваемой квартиры – несовершеннолетние, то потребуется разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение. Если в разрешении органов опеки на отчуждение квартиры будет стоять требование о необходимости приобретения в собственность несовершеннолетнего другого жилья, то банк потребует документы по приобретаемой для несовершеннолетнего квартире. Это: копии правоустанавливающих документов и выписка из домовой книги.
Если квартирой владеет компания
- По ипотеке купить квартиру можно не только у частного, но и у юридического лица. Правда, в этом случае на рассмотрение в банк должны быть представлены документы, касающиеся компании – продавца. Это:
- – копия учредительных документов со всеми зарегистрированными изменениями и дополнениями;
- – копия свидетельства о государственной регистрации юридического лица;
- – копия уведомления (справки) налоговой инспекции, выданной не позднее, чем за 2 месяца до подписания договора купли-продажи с использованием кредитных средств, о том, что данное юридическое лицо состоит на учете в налоговой инспекции;
- – копия свидетельства МНС о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц за основным государственным регистрационным номером;
- – документ, подтверждающий полномочия представителя.
- Если представителем, то есть человеком, непосредственно занимающимся продажей квартиры, является руководитель компании-собственника, то он должен предоставить в банк:
- – копию протокола об избрании его руководителем юридического лица или приказа о назначении на должность руководителя, имеющего право действовать от имени юридического лица без доверенности;
- – копию документа, удостоверяющего личность.
- Если компанию-продавца представляет человек, действующий по доверенности, то от него потребуется:
- – доверенность, подписанная руководителем (или иным уполномоченным лицом) и скрепленная печатью юридического лица (с указанием даты ее совершения, четкого определения полномочий представителя);
- – копия документа, удостоверяющего личность представителя. Если доверенность оформлена в простой письменной форме также предоставляется копия документа, подтверждающего полномочия руководителя (или иного уполномоченного лица) на оформление доверенности от имени компании.
В банк дополнительно предоставляется копия решения о продаже юридическим лицом квартиры заемщику с указанием продажной стоимости квартиры.
Расчеты по сделкам с организациями осуществляются только в безналичной форме.
Что не одобрят
В каких случаях банк может не одобрить подобранный заемщиком вариант квартиры? О чем нужно знать, подбирая недвижимость, которой предстоит стать ипотечной?
Татьяна Микеева считает, что требования к объекту залога практически у всех банков одинаковые. Подобранная квартира должна соответствовать санитарно-техническим нормам, подключена к системам отопления, горячего и холодного водоснабжения. В ипотечной квартире должен быть отдельный санузел. Здание, в котором располагается квартира, не должно состоять на учете по постановке на капитальный ремонт, снос или реконструкцию с отселением, являться аварийным, быть признано ветхим.
Аварийное и признанное ветхим или под снос жилье не подлежит кредитованию, и такой объект залога не примет ни один банк.
Что касается юридической стороны, то главное требование – отсутствие любых обременений, за исключением случаев неоформления документов снятия обременений. Также приобретаемая недвижимость не должна быть ранее в собственности заемщика или его супруги. Желательно, чтобы все собственники были совершеннолетними.
Все возможно?
Многие заемщики, приобретающие квартиру, задаются вопросом: являются ли банковская проверка и проверка страховой компанией гарантией полной юридической чистоты сделки? Может ли произойти, что подобранная квартира через какое-то время окажется с проблемами? Например, кто-то из бывших собственников решит восстановить свое право собственности. Что произойдет в этом случае?
По мнению ипотечных брокеров, надо быть реалистами. Никакая самая тщательная проверка не может гарантировать 100% юридической чистоты. Если квартира перепродавалась уже много раз, то восстановить цепочку продавцов, проследить историю каждого из них, очень сложно. Ситуации могут возникнуть разные. Например, после смерти отца на недвижимость станет претендовать внебрачный сын, о котором семья наследников-продавцов и не слышала. Или выяснится, что один из собственников, когда-то признанный умершим, жив.
Но все же на этапе проверки банком и страховой компанией отсекается довольно много сомнительных объектов, с которыми в будущем могут быть проблемы. А страхование позволяет избежать каких-либо проблем в будущем, в том числе и от объявившихся родственников, претендующих на право собственности. Так как и заемщик, и объект будут застрахованы, то всеми вопросами в случае возникновения непредвиденной ситуации будет заниматься страховая компания.