Что значит «от»?..
Один из вопросов, с которым заемщик приходит в банк, желая получить ипотечный кредит: «Под какой процент я получу деньги?» Ответить на него банкиры могут только после андеррайтинга – то есть процедуры оценки платежеспособности заемщика.
Кому 10, кому 15
Формирование процентных ставок для каждого конкретного заемщика – процесс туманный. Попытаемся разобраться, почему в одном и том же кредитном учреждении, при, казалось бы, одинаковых условиях одному заемщику могут выдать кредит под более низкий, а другому – под более высокий процент.
Когда заемщик обращается в банк и знакомится с условиями кредитования, ему могут пообещать, что ипотечный кредит он может получить под процент, например, начинающийся от 10. То есть даже если банк кредитует по конкретной программе под этот процент, то вовсе не обязательно, что можно рассчитывать на кредит под именно эту процентную ставку, а, например, не под 11 или 12%. Так от чего же зависят проценты по кредиту?
Ситуацию разъясняет директор департамента кредитования одной из столичных брокерских компаний Татьяна Микеева. По ее мнению, факторов влияющих на размер процентной ставки, достаточно.
Во-первых, это размер первоначального взноса. Чем он выше, тем проценты ниже.
Во-вторых, проценты зависят и от формы подтверждения доходов. Если доходы заемщика подтверждаются справкой по форме 2-НДФЛ, то ставка будет ниже, нежели при подтверждении доходов справкой в свободной форме.
В-третьих, на процентную ставку влияет и срок кредита. Чем он больше, тем выше будет ставка.
В четвертых, в некоторых банках на процентную ставку влияет и срок моратория на досрочное погашение. Например, заемщик может выбрать программу с более высокими ставками, но возможностью погашения кредита через короткий срок, или программу под более низкие проценты, но при условии моратория на досрочное погашение до 5 лет.
Пятый момент, от которого зависит размер процентной ставки – это объект залога. От того, где приобретается квартира – на вторичном рынке или в новостройке – также зависят проценты. Как правило, если покупается квартира в строящемся доме, то до ее оформления в собственность ставки по кредиту будут выше на 1-1,5% по сравнению с ипотекой на вторичном рынке.
Модели оценки платежеспособности
Результаты андеррайтинга, то есть оценки платежеспособности, напрямую связаны с тем, под какой процент заемщику выдадут кредит.
У андеррайтинга также есть свои особенности. Распространенных моделей андеррайтинга несколько.
Татьяна Микеева рассказывает, что еще несколько лет назад в столичных банках оценкой платежеспособности занимались исключительно их сотрудники. И решение дать или не дать кредит принимали, опираясь на программы, разработанные конкретно в каждом банке. Позже активно стали использовать скоринговые системы. Правда, и они оказались неидеальными, так как допускают ошибки, отсеивая благонадежных заемщиков. Скоринговая система сейчас используется не всеми банками. А вот самая распространенная модель оценки заемщика – типовой подход. Платежеспособность оценивается андеррайтером банка путем подсчета баллов. И решение в большей степени зависит от кредитного эксперта, нежели от финансовых обстоятельств потенциального заемщика.
Некоторые банки оценивают платежеспособность заемщиков по кредитной истории. В основе этого метода – изучение кредитной истории человека, связанной с получением и возвратом кредитов. Банк использует сведения, содержащиеся в заявлении на выдачу ссуды: имя, адрес местожительства. На основе этих данных собирается информация о случаях неплатежа в различных кредитных организациях и от любых других получателей платежей от физических лиц. Таким образом составляется кредитная история.
Еще один из вариантов оценки кредитоспособности – по платежеспособности. Показатели платежеспособности вычисляются на основе данных о доходе физического лица и степени риска потери этого дохода. Практикуется расчет платежеспособности заемщика, исходя из среднемесячного дохода за предыдущие шесть месяцев. Доход определяется из справки о заработной плате по форме 2-НДФЛ или по форме банка, заверенной печатью работодателя. Доход заемщика можно определить и по налоговой декларации.
Банк поднимает процент?
Недавно мои знакомые, собирающиеся с помощью ипотеки решить свой квартирный вопрос, попали в непонятную для них ситуацию. После того, как банк одобрил их кандидатуры в качестве заемщиков, им предстояло подобрать квартиру. Время шло, цены росли, подходящий вариант никак не находился. И вдруг, наконец, повезло! Подобранная квартира устраивала и по категории дома, и по району, и по цене, и по документам. С пакетом документов на квартиру заемщики явились в банк, и тут их поставили перед фактом: процент изменился. Вместо 12, им предстоит погашать кредит под 13% годовых.
«Но почему? Что не устраивает банк? Ведь при получении одобрения на выдачу кредита оговаривались другие условия?», – пытались выяснить заемщики у своего кредитного менеджера.
Но в ответ услышали: «Банк повышение процента не комментирует. Мы с вами не на базаре. Если вас что-то не устраивает, еще не поздно отказаться от кредитования».
Конечно, не устраивает. Но как отказаться от кредита, когда позади длительное рассмотрение заявки, мучительный подбор варианта? И кто может обещать, что в другом банке с заемщиками не поступят так же? Люди находились в недоумении. Если банк сейчас поднял процент, то где гарантия, что в дальнейшем, в период погашения кредита, он не изменит условия, поставив заемщиков в крайне неудобную ситуацию?
Квартиру знакомые все-таки купили. Но неприятный осадок и чувство растерянности остались, несмотря на подписанный договор и четкий график погашения кредита. Глава семейства утверждает, что больше всего расстраивает даже не то, что банк повысил процент, после того как пообещал кредит под меньшую ставку. А именно отношение банка к заемщикам. Отказ мотивированного объяснения поступка.
Кстати, речь идет об одном из крупнейших столичных банков.
По мнению Татьяны Микеевой, банк поступил неправильно, не объяснив людям, почему изменился процент. Ведь обычно, получив одобрение, в котором обязательно прописаны все условия кредита, заемщик ищет квартиру до окончания срока действия одобрения. В течение этого времени условия по кредиту меняться не могут.
Но процентная ставка может измениться в двух случаях.
Во-первых, если произошли изменения у самого заемщика. Например, изменились цель кредита или размер первоначального взноса. Допустим, на этапе роста цен заемщики нашли более дорогую, чем предполагали квартиру. Их первоначальный взнос составит уже не 40, а, например, 35%. Учитывая платежеспособность, банк готов прокредитовать на большую сумму, но под более высокий процент.
Во-вторых, ставка может быть повышена, если в отведенный срок квартира была не найдена, и заемщику приходится получать новое одобрение. Если за прошедшее время ставки в банке изменились, то одобрение будет выдано на новых условиях.