Независимые оценщики занижают цену
По мнению риэлторов, сейчас, на этапе очередного роста цен, наметилась тенденция – независимые оценщики оценивают подобранные квартиры дешевле реальной рыночной стоимости. Чем это может обернуться для заемщика?
От 3000 «деревянных» до 3000 «зеленых»
Традиционная схема оценки такова. После получения одобрения заемщик начинает поиск недвижимости. Банк дает на поиски в среднем три месяца. Если в течение этого срока квартиру не удастся найти, одобрение придется получать заново.
После того, как квартира найдена, документы по ней передаются в банк и страховую компанию. Вот на этом этапе и заказывается оценка предмета залога.
После получения отчета банк принимает решение о принятии либо непринятии данной недвижимости в качестве залога. Кредиторы предоставляют перечень оценочных компаний, с которыми работают. Оценку можно сделать только у этих оценщиков. Стоимость оценки зависит от стоимости недвижимости и колеблется от 3000 рублей до $3000, если речь идет об эксклюзивных загородных домах.
При покупке однокомнатной или двухкомнатной квартиры эконом-класса в столице услуги независимых оценщиков обходятся в среднем от 4000 до 6000 рублей.
Логика отдыхает
Как правило, для достоверной оценки стоимости недвижимости учитывается ряд моментов: местоположение, тип дома, удаленность от центра и т. д.
Смысл оценки недвижимости заключается в том, чтобы отразить реальную стоимость объекта, ведь цена недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от «настроений» рынка.
И все-таки та цена, в которую сегодня оценивается приобретаемая по ипотеке квартира, зачастую оказывается ниже рыночной.
Представим ситуацию. Человек покупает квартиру за 6 000 000 рублей по ипотеке. Его первоначальный взнос – 10 процентов, то есть 600 000. На остальные 90 процентов (на 5 400 000 рублей) предоставляет кредит банк. Оценщик оценивает квартиру, за которую продавец хочет выручить 6 000 000 рублей, в 5 500 000 рублей. Но это, разумеется, не заставит продавца «упасть» в цене. Он знает, что его квартира ликвидна: если откажет ипотечному заемщику, найдется другой покупатель.
У ипотечного заемщика, казалось бы, свои выгоды: чем дешевле квартира, тем ниже первоначальный взнос. Но логика эта кажущаяся, ведь кредит выдается в процентном отношении от стоимости жилья. При оценке в 5 500 000 рублей первоначальный взнос нашего заемщика составит 550 000 рублей, а размер кредита – 4 950 000. При реальной продажной цене квартиры в 6 000 000 оставшиеся 500 000 рублей придется находить самому заемщику. Ведь даже если выдано одобрение на большую сумму, и доходы позволяют рассчитывать на больший кредит, условия банка не позволяют реализовать эти возможности. Поэтому риэлторы жалуются, что процесс оценки сегодня – это бег от одного оценщика к другому. Цель беготни – найти такого, который готов указать в документе о независимой оценке большую цену квартиры.
С прологом и эпилогом
Сначала эксперт-оценщик просит предоставить правоустанавливающие документы и бумаги из БТИ. Затем он выезжает на осмотр объекта, в процессе которого составляется акт.
Акт об оценке квартиры, как правило, состоит из следующих разделов.
1. Общие сведения о проводимой оценке квартиры, комнаты.
2. Описание объекта оценки: квартиры.
3. Анализ внешней среды.
4. Оценка квартиры.
5. Заключение.
Получить независимую оценку у разных оценщиков можно за один-три рабочих дня.