Вопрос экспертам
Ипотека развивается. Даже американский кризис не смог повлиять на этот процесс, а стал лишь предостережением некоторым банкам, которые в погоне за клиентами предлагали «рискованные» кредиты. Нынче банки предлагают немало программ для приобретения жилья на первичном, вторичном и загородном рынке. А скоро должен появиться новый продукт – обратная ипотека. В конце ноября 2007 года член Верхней палаты российского парламента Александр Починок заявил, что намерен в начале 2008 года внести на рассмотрение в Госдуму законопроект об обратной ипотеке. Нужна ли она в России? И что такая ипотека может дать пенсионерам?
Игорь Жигунов, заместитель председателя правления Городского ипотечного банка:
– Обратная ипотека направлена, прежде всего, на тех, кто не располагает иным имуществом, ликвидным как предмет залога, и не имеет дохода для получения обычного банковского кредита. К примеру, человек получает небольшую зарплату или скорее пенсию. В мировой практике такая «ипотека» – часть целой программы в рамках четкой пенсионной системы.
Сам по себе принцип так называемой обратной ипотеки несколько отличен от принципов классического банковского кредитования (и прежде всего – российского права). Это – и отсутствие срочности обязательства (невозможность отразить как в учете, так и в регистрации обременения его срока), и несоответствие самому принципу использования, прежде всего платежеспособности заемщика. Поскольку в таком случае речь идет об исполнении долга путем дальнейшей продажи залога.
В мировой практике в таких случаях при разнице в цене доплата делается за счет государства. В российском праве подобное вообще нереально.
Возможно, как бизнес такого рода деятельность с обратной ипотекой и интересна (этакая а-ля рента). Однако она не имеет ничего общего с классикой банковского кредитования. Чтобы банки (хотя бы в теории) могли заниматься такой деятельностью, необходимо не только изменить массу законодательных актов РФ, но и подготовить массу новых, изменить перечень банковских операций, принципы банковского бизнеса в РФ, нормы и принципы наследственного права…
Еще один интересный вопрос. Возможно ли будет в таком случае (с изменением законодательства) говорить о механизме ипотечных ценных бумаг при таком кредите и заинтересованности в нем инвесторов, с точки зрения качества ипотечного покрытия?
При обилии подобных вопросов пока все это весьма отдаленная перспектива. Кроме того, получается, что из самой сути обратной ипотеки такой кредитор рассчитывает не на регулярную доходность, а на некоторую отложенную прибыль. При этом прогнозировать ее объем с учетом динамики рыночных изменений на многие годы вперед пока очень сомнительно. Плюс необходимо обязательно учитывать особенности менталитета граждан того или иного государства. Например, в Штатах это было вполне приемлемо, а вот в Европе такой эксперимент практически не реализован.
Валерий Казейкин, заместитель руководителя рабочей группы Госдумы РФ по реализации национальной программы малоэтажного жилищного строительства «Свой дом»:
– Законопроект подготовлен членами Совета Федерации. Безусловно, он крайне актуален, поскольку позволит пенсионерам получить существенную добавку к своему бюджету.
Ирина Радченко, вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости:
– Принимая такой закон, власть может лишить престарелых граждан последнего, что у них есть, – своих собственных квартир. И пусть формально квартира как бы останется в собственности гражданина, а банк лишь наложит на нее в качестве обременения залог, но… Если ипотечный заемщик, выплачивая каждый месяц проценты банку, приближает день, когда может быть снято это обременение, то пенсионер, отдавший квартиру в обратную ипотеку, с каждым полученным платежом лишь больше попадает в кабалу и зависимость от банка.
Поставил ли себя г-н Починок, ратующий за принятие этого закона, на место пенсионера, у которого каждый месяц, выдавая очередную надбавку к пенсии, банковский клерк будет спрашивать о его здоровье? А между строк будет звучать: когда же ты, наконец …?
Самое печальное, что пенсионер ничего уже не изменит, и вряд ли ощущение того, что кто-то ждет не дождется его смерти, продлит его дни, даже если он начнет ездить по курортам.
Вообще считаю прискорбным для страны, имеющей большой золотовалютный запас, иметь пенсионеров, большинство из которых влачат жалкое существование. И жилье у них, кстати, соответствующее, в котором годами не делался ремонт, а значит, и ликвидность его будет вызывать большое сомнение.
Теперь, предположим, что закон принят. Как банк будет оценивать квартиру и определять величину той самой надбавки к пенсии? По рыночной стоимости? Но кто даст гарантии банку, что на момент смерти «клиента» (например, лет через десять) его квартира будет стоить этих денег?
Значит, стоимость квартиры оценщики уменьшат раза в два. Тем более что к тому времени жилье, скорее всего, еще больше обветшает и морально устареет.
Идем дальше. Банк – не благотворительная организация, он должен зарабатывать прибыль для своих акционеров. Следовательно, процент за пользование таким «последним в жизни кредитом» будет гораздо выше расценок на и без того не дешевые потребительские кредиты.
Для того, чтобы рассчитать величину пособия от банка, необходимо вычислить предполагаемый срок. Скорее всего, здесь обязательной процедурой будет медэкспертиза. Если вы, например, ипотечный заемщик, то в интересах страховой компании должны жить максимально долго, при этом желательно также долго оставаться трудоспособным. При обратной ипотеке вам назовут другой «диагноз» – сколько вам осталось… Не думаю, что знание даты своей смерти, пусть даже и приблизительной, вселяет в кого-то оптимизм.
А еще не забудем вычесть сопутствующие расходы банка, которые также станет оплачивать пенсионер, – расчетно-кассовое обслуживание, рассмотрение заявки, оценку, страховку квартиры от пожара и затоплений, страхование титула собственности, курьерскую службу доставки денег, если пенсионеру будет затруднительно ежемесячно ездить в банк за деньгами и т.д., и т.п. Собственно, этой формулы будет достаточно для того, чтобы прикинуть, а «стоит ли овчинка выделки».
При всем том надо сделать очень большое допущение, что у российских коммерческих банков есть в наличии свободные деньги для подобного рода «долгоиграющих экспериментов с неизвестным концом». Напомню читателям, что для более прогнозируемой и гораздо менее рискованной классической ипотеки в стране недостаточно денег – каждый второй ипотечный кредит рефинансируется на западных рынках капитала.
Итак, подходим к ответу на главный вопрос: кому нужна эта обратная ипотека или разговоры о ней? Очень сомневаюсь, что банковские специалисты даже в отдаленной перспективе будут рассматривать обратную ипотеку серьезно. Слишком много непрогнозируемых рисков, в том числе – связанных с многочисленными судебными тяжбами с наследниками, которые вполне могут настаивать на «невменяемости» своих родственников в момент подписания «кредитного договора».
Николай Тюленев, заместитель генерального директора ипотечно-риэлторской компании:
– Новый закон мог бы дать собственнику дополнительную возможность по своему усмотрению распорядиться принадлежащим ему недвижимым имуществом. И с этой точки зрения, обратная ипотека, безусловно, полезна.
У такого все более распространенного в последнее время вида сделок, как договоры пожизненного содержания с иждивением, появится серьезная альтернатива. Этот факт не может не радовать, так как сегодня нередки случаи различных злоупотреблений, допускаемых плательщиками ренты.
Если «игра» с пенсионерами будет вестись честно и под контролем арбитра-государства, что наиболее просто осуществить при залоге жилья (например, через Сбербанк России), то обратная ипотека в России, безусловно, сыграет положительную роль.
Иван Грачев, депутат Госдумы РФ:
– Есть старинная идея о том, чтобы из дорогостоящих квартир московского центра выселить всех. Выдвинули тезис – «собственность обязывает», а как следствие – стремление переложить все расходы по поддержанию недвижимости, в частности квартир, на их владельцев. Приватизация жилья для этого и затевалась. И вот в разных вариантах всплывает старая идея. То мы слышим разговоры о 100-процентной оплате услуг, то – о необходимости уплаты налога на недвижимость по рыночной стоимости.
Вариант обратной ипотеки все та же тема: как попытаться выжить из квартир людей, имеющих квадратные метры стоимостью в миллион долларов, но не имеющих доходов. Прежде всего речь идет о пожилых людях. Идея в том, что если они имеют миллион в виде недвижимости, неплохо бы им самим задействовать его в режиме ипотеки. Но это теоретически. На практике же, скорее всего, механизм заработает как всегда – не на пользу тем же старикам. Есть схемы, а есть реальная российская жизнь.
Елена Хуснулина, руководитель департамента реализации ипотечных программ одной из компаний:
– Считаю, что такой закон нужен. Пока развитие этого вида кредитования сдерживает отсутствие законодательной базы. Принятие закона позволит собственникам заложить квартиры под гарантии государства и получать ежемесячные или разовые выплаты.
Этот закон, если будет принят, позволит пенсионерам, владеющим недвижимостью, получить весомую прибавку к пенсии. С учетом индексации 1 декабря размер средней пенсии в России составил 3650 руб., что находится на уровне прожиточного минимума. Жить одиноким старикам на эту пенсию тяжело. Многие пенсионеры имеют приватизированные квартиры, стоимость которых с учетом значительного роста стоимости недвижимости составляет достаточно приличные суммы.
Воспользовавшись обратной ипотекой, пенсионер может ежемесячно получать сумму, превышающую его пенсию в несколько раз, и продолжать жить в своей квартире, передав ее банку в залог. Только после смерти владельца квартира будет выставлена банком на продажу. Наследники, если хотят получить квартиру по наследству, могут погасить в банке задолженность, и тогда жилье перейдет к ним.