Билет в обратную сторону?
Не исключено, что у российских пенсионеров появится возможность существенно повысить уровень жизни с помощью обратной ипотеки.
Починок и его почин
Законодательную инициативу о внедрении этого нового ипотечного механизма намерен выдвинуть член бюджетного комитета Совета Федерации Александр Починок. По его мнению, наши пенсионеры, безусловно, заслуживают права на более достойную жизнь. Но порой единственный актив, который у них есть, – это квартира. Существующие варианты продажи или обмена недвижимости невыгодны и очень хлопотны для пожилых людей. Банки же крайне неохотно предоставляют кредиты пенсионерам. Отсюда и возникла идея о закладе имеющихся у пенсионеров квартир и получении ими единовременных или постоянных денежных выплат.
Предполагается, что пожилой человек сможет заложить только «чистую» с юридической точки зрения квартиру. При этом он останется жить на прежнем месте, сохранит статус собственника жилья. Это выгодно и банку, поскольку риск минимален, учитывая высокую стоимость квартир, в некоторых случаях превышающую миллион долларов. Для банков не составит труда выплачивать ежемесячно до полутора тысяч «зеленых» владельцам такого жилья. После смерти хозяина оно может перейти в собственность ближайших родственников, но с условием погашения накопленных долгов за время пользования услугами банка пенсионером.
Основная идея обратной ипотеки – помочь пенсионерам, но так, чтобы в любом случае они не остались без жилья.
Автор инициативы считает, что ближайшим родственникам пожилых людей, обратившихся за обратной ипотекой, никто не запрещает стать владельцами квартир. Кроме того, если родственники не могут обеспечить пожилых, создать им комфортные условия жизни, то сами пенсионеры должны иметь возможность влиять на ситуацию.
Съешь свой кирпич!
Механизм обратной ипотеки широко распространен на Западе, особенно в США. Там ипотечный кредит пенсионеры могут получить следующим образом. При заключении договора по обратной ипотеке недвижимость оформляется в залог банку. Последний оценивает дом или квартиру, находящуюся в собственности заемщика, и рассчитывает максимальную сумму кредита, которую готов выдать. Кредит погашается через позднейшую продажу квартиры. В Штатах, если после продажи квартиры банк не может вернуть всю сумму кредита, разницу ему доплачивает государство.
Обратный ипотечный кредит под залог недвижимости может выплачиваться единовременно или ежемесячными платежами.
Обратная ипотека весьма существенно облегчает жизнь владельцам квартир, имеющим низкую заработную плату или пенсию. В США такая ипотека стала важной частью пенсионной системы. Число людей, воспользовавшихся ею, увеличилось за последние пять лет в шесть раз и продолжает расти. Однако многих отпугивают высокие платежи. Ипотечное страхование составляет сначала два процента, затем полпроцента в год от суммы кредита. В США обратную ипотеку называют также «Eat your brick» или «Съешь свой кирпич», поскольку, заложив находящуюся в собственности недвижимость, ее владелец буквально «проедает» свое жилье.
Американский опыт пытались перенять в Германии. Несколько лет назад это попробовала сделать Дрезденская строительная сберегательная касса. Но оказалось, что заокеанская ипотечная модель немцам мало интересна. Она попросту не соответствует их менталитету.
Тем не менее, с 2000 года немецкое ООО «LIFE RENTE» начало предлагать обратную ипотеку на следующих условиях. Заемщик должен быть старше 65 лет, его недвижимость должна находиться в отличном состоянии и не сдаваться в аренду. По расчетам специалистов «LIFE RENTE», 65-летний гражданин, имеющий дом или квартиру стоимостью 300 000 евро, может получать ежемесячные выплаты в размере 1300 евро. В случае если заемщик освободит квартиру раньше срока (переедет к детям или в дом престарелых), выплаты увеличатся.
В России обратная ипотека может получить распространение благодаря высоким ценам на жилье и низким пенсиям и зарплатам. Однако существуют законодательные проблемы.
Ремонт нынче дорог
Основная закавыка в том, как банку разобраться с постоянно зарегистрированными в квартире наследниками пенсионера-собственника. Ведь в соответствии с Гражданским кодексом наследники не могут быть выселены из квартиры, где зарегистрированы, пока не будет проведена длительная и сложная процедура.
Другая законодательная проблема связана с сохранением квартиры. По законодательству ремонтировать квартиру должен тот, кто в ней живет. Вопрос лишь в том, насколько велики должны быть инвестиции в поддержание жилья в нормальном состоянии. Скорее всего, пенсионер, вынужденный воспользоваться обратной ипотекой, не сможет заплатить несколько десятков тысяч рублей за ремонт крыши дома или другой крупный ремонт.
С позиции пенсионера
Попробуем взглянуть на механизм обратной ипотеки с разных сторон: глазами пожилых людей – владельцев недвижимости и их наследников. Высокая стоимость жилья в крупных городах и особенно в столице позволит старикам, решившим заложить квартиру, получить существенную прибавку к пенсии. Причем существенную – это еще мягко сказано. Для человека, живущего на грани нищеты, соблазн иметь в последние годы жизни ежемесячный доход более $1000 весьма велик.
Сейчас пенсионеры могут заключить договор ренты и также получать ежемесячную прибавку к пенсии. Но по сравнению с обратной ипотекой у договора ренты есть существенные минусы. С точки зрения пенсионера, основной состоит в том, что, подписав договор, он перестает быть собственником квартиры. В обмен на потерю прав собственности человек получает незначительные ежемесячные выплаты от покупателя недвижимости по договору ренты.
Преимущества обратной ипотеки в том, что, во-первых, она не требует продажи квартиры, а, во-вторых, может обеспечить более крупные денежные выплаты. Понятно, что получать прибавку к пенсии в размере нескольких тысяч рублей и лишать при этом детей и внуков возможности наследовать квартиру согласятся немногие. Другое дело, когда речь идет о суммах от тысячи долларов. Тут уже у пенсионеров есть повод задуматься.
Обратная ипотека может оказаться привлекательной для пенсионеров и тем, что для ее получения не нужна ни кредитная история, ни чьи-либо гарантии. Расплачиваться за такой кредит может или сам владелец недвижимости, или его наследники.
С позиции наследника
После смерти пенсионера, заложившего жилплощадь, квартира будет выставлена на продажу. А это может не понравиться детям и внукам, претендующим на наследство. Так как недвижимость в нашей стране далеко не всем доступна, для многих получить квартиру после смерти родственников – единственный способ решить квартирный вопрос, как бы это цинично ни звучало. Ведь не могут дети всегда знать, что задумали престарелые родители. Захотелось, например, Марии Васильевне после выхода на пенсию объехать весь мир. У детей нет средств на воплощение ее мечты. В этой ситуации для Марии Васильевны обратная ипотека как раз кстати, а для ее детей может оказаться катастрофой.
Если пенсионеры воспользуются обратной ипотекой, то их наследники смогут претендовать не на квартиру или дом целиком, а только на то, что останется после продажи недвижимости и оплаты комиссий банка.
Комментарий специалиста
Дмитрий Балковский, генеральный директор ипотечной брокерской компании:
– На мой взгляд, обратная ипотека – это просто еще один вид кредита, которому, несомненно, найдется место на рынке. Для пенсионера-заемщика этот вид кредита – благо. Исключением могут стать лишь ситуации, когда банкир не раскроет всех условий кредитного договора. То есть деятельность банков, кредитующих таким образом пенсионеров, должна быть прозрачной, а договор и финансовые отношения – понятными пожилым людям.
Первый обратный ипотечный договор был заключен в 1961 году в Портленде (штат Мэн, США). Широкое распространение такие кредиты получили в 80-х. Сейчас их число растет в Штатах год от года. Например, в 2006-м лишь за первые девять месяцев было выдано 60 000 таких кредитов. Платежи, получаемые от банков, не облагаются налогом. Можно предположить, что обратная ипотека заинтересует многих пожилых россиян, владеющих недвижимостью.
Часто при обсуждении темы обратной ипотеки звучит вопрос: чем этот вид кредита будет отличаться от привычного всем кредита, выдаваемого под залог недвижимости? При кредитовании под залог недвижимости заемщику необходимо не только владеть квартирой или домом, но и подтвердить доход. Затем – выплачивать кредит, совершая ежемесячные платежи. При обратном ипотечном кредитовании – банк платит заемщику. Во всех странах, где существует обратная ипотека, она доступна только пенсионерам и создана для того, чтобы дать им возможность повысить уровень жизни.