Александр Семеняка: «О кредиторе надо узнать побольше»
Вопросы для беседы с генеральным директором федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александром Семенякой мы подобрали из почты «Квартирного ряда». Вопросы разные: от простых – каков должен быть доход семьи, чтобы она могла воспользоваться ипотечным кредитом? – до изощренных, например: что такое рефинансирование ипотечных кредитов? Они и легли в основу беседы.
По пути Маргарет
– Александр Николаевич, кого вы можете назвать человеком со средним доходом?
– Его называет Росстат: на конец прошлого года средний душевой доход был, если мне не изменяет память, около 10 тысяч рублей в месяц. По нашим данным, семья из трех человек с доходом от 26 тысяч рублей в состоянии получить кредит на квартиру в 54 квадратных метра сроком до 30 лет.
– И что было сделано АИЖК, чтобы кредиты стали более доступными?
– Несколько лет назад мы предложили кредиты с рассрочкой платежа на 30 лет. Выстроили комфортную для кредитора схему платежа по кредиту. Размер платежа, который в состоянии поддерживать заемщик, не должен превышать треть от семейного дохода. Мы применяем такой график платежей, при котором все платежи в период действия кредита равны – от первого до последнего. Роль подобной системы в Великобритании была высоко оценена Маргарет Тэтчер, которая в середине 70-х сказала: «Современную Великобританию сделали два события: промышленная революция и амортизационный ипотечный кредит».
– Нечто подобное, но уже по поводу современной России, в будущем произнесете и вы. И все-таки, кто сегодня пользуется ипотекой?
– В большей мере люди в возрасте 34–35 лет. У них карьера в основном состоялась, доход стабилен и прогнозируем. Мы работаем над тем, чтобы за кредитами стали приходить те, кто в начале жизненного пути. В частности, для молодых военнослужащих разработали схему, по которой платежи по кредиту растут в первые годы – одновременно с восхождением по служебной лестнице, затем стабилизируются. Уже сегодня начинающие службу военные смогут позволить собственное жилье. Так что структура и график платежей по кредиту – самая важная составляющая для повышения доступности ипотеки.
– Как вы работаете с банками?
– В России сегодня две модели ипотечного кредитования. Их можно сравнить с двумя видами энергии в физике: энергией массы и энергией движения. У крупнейших российских банков доход от «массы» – процентной ставки по кредитам, аккумулированным на их балансах. У мелких и средних банков доход от «энергии» – оборота ипотечного кредитования. Схема такая: выдал кредиты, продал нам (рефинансировал), получил комиссионный доход, полученные средства направил на выдачу нового кредита. Отличный пример – Алтайский край. За год выдает кредитов на сумму, превышающую один миллиард рублей. Каждые десять дней он продает нам кредитных обязательств на сумму 30 млн. рублей. Выдал, зарегистрировал в федеральной регистрационной системе за три дня, продал. И снова: выдал, зарегистрировал, продал… И так – тридцать раз за год.
– Но откуда у АИЖК столько денег, чтобы покупать?
– АИЖК поддерживает государство: государственными гарантиями и увеличением уставного капитала. Они нужны были для запуска рынка ипотечного кредитования, т.е. за счет этих денег мы рефинансировали первые 50 тысяч кредитов. Задача агентства на новом этапе – выпускать ипотечные облигации. Это новый тип ценных бумаг, которые по надежности равны государственному долгу, что позволяет рассматривать их как объект для размещения временно свободных средств социальных фондов и институтов. Мы должны обеспечить приток денег из пенсионной системы и иных накопительных фондов, располагающих «длинными» деньгами, на рынок ипотечного кредитования.
В результате, с одной стороны, ипотека дает возможность инвестировать деньги, например, пенсионной системы, надежно и доходно, с другой – деньги пенсионной системы как неограниченный ресурс поступают в ипотеку и дают ей возможность развиваться. На бытовом уровне можно понимать так: деньги старших поколений помогают молодым встать на ноги.
Выгода или наличность?
– Сложно в России внедрять эту форму жизни – жизни в кредит?
– Сложно, но не безнадежно. Вспомним: в советское время на предприятиях были кассы взаимопомощи. И кредиты выдавались на покупку бытовых вещей. Были еще строительные кооперативы, когда предприятия строили, а работники потом из зарплаты выплачивали свои паи. Можно сказать, были зачатки финансовой грамотности и ипотеки.
К сожалению, россияне не очень образованы в финансовом плане, поэтому часто обращают внимание на второстепенные проблемы, упуская суть. Например, считают, что по текущей ставке кредитования за 30 лет заплатят три цены квартиры. Из них две – ставка. Но люди забывают или не знают, что есть такой удобный инструмент, как перекредитование. При снижении ставок кредитования заемщик может взять новый кредит по сниженной ставке, который будет направлен на погашение ранее взятого, более «дорогого». Как говорится, profit is more important than cash – выгода важнее наличности. Профит – экономическая категория (динамика). Наличность – факт жизни (статика). Так вот, в ипотеке ставка – движущая экономическая категория. Важно определить: можно ли за счет семейного дохода потянуть месячный платеж? И если считать в терминах месячного платежа, то ставкой можно управлять через перекредитование (своего рода коробка передач в машине).
Пример. Правительство снижает инфляцию, за ней снижаются и ставки. Если берете кредит сегодня под 12 процентов, то при снижении инфляции через 3–4 года ставка может установиться на уровне 7–8 процентов. Значит, через 3–4 года смело можно перекредитоваться по стоимости денег на рынке. Еще раз снизится ставка – еще раз перекредитуйтесь. Ставки перестали снижаться – значит, начала расти инфляция. Ставки растут. Цены на жилье растут. Но если кредит с фиксированной ставкой, то заемщик остается на достигнутом минимальном уровне, ничего не теряет. Более того, в какой-то период времени заемщик может перекредитоваться под «плавающую» ставку, привязанную к показателю инфляции автоматически.
Увы, нас не учили считать деньги: дебет-кредит – доходы-расходы. Нас не учили вести баланс семьи. Как планировать расходы? Что есть активы, что – пассивы? На Западе это основа жизни любой семьи. Ипотечный кредит – основной долг. Надо уметь соизмерять активы с долгами, управлять ликвидностью семейного баланса. Этого россияне, к сожалению, пока не понимают и не знают. И вместо того, чтобы уделить основное внимание реальным проблемам, смотрят на процентные ставки, а это – всего лишь один из показателей доступности…
Кто защитит?
– Что надо знать заемщику при получении кредита и дальнейшем перекредитовании?
– Хорошо бы как можно больше знать о своем кредиторе. Ведь когда люди приносят свои деньги в банк для размещения в депозит, они изучают, кому они их доверяют, и смотрят не только на условия договора и ставку, но и на то, чем именно занимается тот или иной банк, его финансовое положение. Так и с займами – важно, в чьих руках окажутся ваши кредитные истории, могут ли быть они проданы, кому и на каких условиях… В рамках унифицированной системы рефинансирования, о которой мы говорили, права требования к заемщику остаются в России и находятся под патронажем российского законодательства, государственных структур. Если права требования проданы за рубеж, то режим работы с ними регулируется юридической базой страны, финансовые структуры которой стали приобретателями этих прав.
В принципе ничего страшного – стандартная ситуация. Но серьезные колебания рынка могут вызывать локальные экономические кризисы, что влечет за собой падение доходов или безработицу. Если кредитор отечественный и за ним стоит правительство, то в случае возникновения системной экономической проблемы оно, возможно, проявит некую толерантность и даст заемщику дополнительный срок для выплаты долга во избежание массовых выселений из частного жилья в несуществующий ныне социальный фонд.
Кстати, в Англии в момент кризиса выселяли целыми улицами – но у них был социальный фонд.
Надо помнить: если получение кредита оформляется через структуру, работающую в унифицированной системе рефинансирования, где стандартные ипотечные кредиты продаются АИЖК или связаны с концепцией, утвержденной правительством России, – то это более «прозрачный», защищенный вариант. Если же заемщик получает кредит по автономным банковским или девелоперским программам, то вероятность проведения сделки по секьюризации за рубежом высока.
И еще один важный нюанс: если кредит получен в рублях, то продажа прав требований по нему за границу в настоящее время маловероятна.
О НАШЕМ СОБЕСЕДНИКЕ
Александр Николаевич Семеняка, кандидат экономических наук. В 1987 году окончил Московский государственный университет им. М. В. Ломоносова. В 1996 году – генеральный директор ЗАО «Инвестиционная компания «Горизонт». С 1996 по 2002 гг. – член правления, начальник Департамента ценных бумаг и долгосрочного финансирования, начальник Департамента корпоративного финансирования ОАО «Газпром» (г. Москва). В 2002 году назначен генеральным директором ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Женат, воспитывает троих детей.