Получить-то просто, но дают не всем
Основная проблема, с которой сталкивается заемщик при получении ипотечного кредита, – подтверждение дохода. Кто-то, занимаясь абсолютно «серым» бизнесом или работая на дядю без какого-либо оформления, не может его подтвердить.
Большинство же готово представить в банк справку по форме 2-НДФЛ – но на гораздо меньшую сумму, чем нужно для получения ипотечного кредита. Станут ли банки более лояльными к заемщикам? Ведь ипотечные кредиты обеспечены залогом – недвижимым имуществом.
Для наемных работников
Если за кредитом обращается наемный работник, банк потребует от него представить один или несколько следующих документов.
Замечательно, если заработная плата высокая, абсолютно белая, что подтверждает справка по форме 2-НДФЛ. Такие заемщики – самые желанные в любом банке. За них идет борьба между банкирами. Для них – значительные скидки от базовых ипотечных тарифов по процентам.
Например, собрался с мыслями такой заемщик – Вася Иванов, принес нужные документы, и через неделю рассмотрения заявки одобрение банка на выдачу кредита получено. Остается подобрать квартиру и вовремя погашать кредит…
Заемщики с серым доходом – менее ожидаемые клиенты. Но их большинство, и банки в качестве документов, подтверждающих серый доход, учитывают справку от работодателя в свободной форме и выписку по карточному счету. Некоторые банки практикуют звонок на работу руководителю – для того, чтобы тот устно подтвердил информацию о доходе сотрудника.
Некоторые банки (правда, их немного) используют другие способы, чтобы проверить, правду ли говорит заемщик о своем материальном положении. Сотрудники этих кредитных учреждений не звонят на работу заемщику и не требуют справок по форме банка, подписанных руководителем. Не секрет, что руководство некоторых организаций, в которых люди неплохо зарабатывают, не готово подтверждать доход даже такими документами. Ведь неизвестно, куда попадет такая справочка, а вдруг в налоговую инспекцию? Правду или нет о своих доходах говорит заемщик, эти банки определяют, проведя оценку средней зарплаты на рынке труда, соответствующей занимаемой заемщиком должности.
Молодожены Аня и Петя пытались получить ипотечный кредит в нескольких банках. Но везде возникали проблемы с подтверждением дохода. Молодые люди трудились в организации, в которой зарабатывали очень неплохие серые деньги. Но кроме справки по форме 2-НДФЛ на символическую сумму белого дохода руководство категорически отказывалось выдавать какой-либо еще финансовой документ. Каково же было их удивление, когда наконец-то они нашли банк, поверивший в их задекларированные доходы. Зарабатывают или нет деньги, указанные в декларации, банкиры проверяли по каким-то своим таблицам, не обращаясь на работу к заемщику. Правда, у подобных ипотечных кредитов существуют и значительные минусы. Аня и Петя знали, что получат кредит под более высокий процент, чем в среднем по столице. К тому же весьма обтекаемыми были условия погашения кредита. Но люди, у которых не было другого выхода, пошли на такие условия.
Борьба за платежеспособного заемщика становится все жестче. Поэтому некоторые банки начали рассматривать даже косвенное подтверждение дохода. Например, в качестве косвенных доходов этой категорией банков принимаются чеки, подтверждающие большие расходы, а также имеющиеся в собственности дорогие вещи.
Для бизнесмена и бизнесвумен
Кредит на покупку жилья актуален и для индивидуальных предпринимателей, а также владельцев бизнеса. Как они могут подтвердить свой доход? Рады ли видеть банкиры заемщиками бизнесменов?
Рассказывает директор по развитию бизнеса «Независимого бюро ипотечного кредитования» Павел Комолов: «Индивидуальный предприниматель подтверждает доход финансовой и бухгалтерской отчетностью, как официальной, так и управленческой. Банки просят показать договоры с контрагентами, договоры аренды занятых под бизнес помещений, а также оборотно-сальдовую ведомость по 51 счету, где отражены обороты по расчетному счету компании».
Ирина – владелец небольшой молодой, но перспективной аудиторской компании. Она москвичка, но живет с родителями, поэтому вопрос покупки жилья с помощью ипотеки для нее актуален. Но, обратившись в банк, она узнала, что оборотов компании недостаточно для получения ипотеки. Зато ее раскрутили на получение весьма солидного автокредита.
«Рисунки» черного брокера
Сейчас на ипотечном рынке распространена следующая услуга. Существует ряд брокерских компаний, «рисующих» своим клиентам справки по форме
2-НДФЛ.
Черные брокеры утверждают, что реально помогают получить кредит. В общей сложности стоит подобная услуга от 1 до 10% от суммы кредита. Брокеры утверждают, что рискуют потенциальные заемщики в случае неудачи лишь суммой, заплаченной в банк за рассмотрение заявки. В среднем, от 4500 до 6000 рублей. Остальные деньги, если вопрос решается негативно, возвращаются клиенту…
«Большинство липовых справок видно невооруженным взглядом, остальные проверяются путем сверки с отчислениями в Пенсионный фонд», – считает Павел Комолов. – Поэтому те, кто обращается к черным брокерам, сильно рискуют. Лучше все делать честно, без подложных документов. Ведь любой обман рано или поздно может раскрыться. В этом случае заемщик не только не получит кредит, но и поставит жирный крест на своей кредитной истории».
Скоринговая модель, или подсчитаем баллы…
Скоринговая модель или scoring model – это инструмент, позволяющий принимать объективные решения без размышлений вроде «он мне лицом не понравился, а так вроде человек хороший». Применяется чаще в потребительском кредитовании, чем в ипотеке. Иммиграционная служба Канады, например, в последние годы пользуется именно скорингом для принятия решений. Допустим, есть предложение работы: +10 баллов, нет – 0. Знает человек, выезжающий за рубеж, английский: +5 баллов, хорошо знает: + 7 и т.д. В итоге, чтобы попасть в Канаду, нужно превысить 75 баллов.
Точно так же и при кредитовании: баллы начисляются за прописку, возраст, наличие машины, супруги, детей и т.д.
Алла – москвичка, прилично зарабатывающая в зарубежной автомобильной компании, имеющая в собственности небольшую квартиру, решила с помощью ипотеки прикупить еще недвижимость. Она обратилась в банк, использующий скоринговую модель при рассмотрении заемщика. Несмотря на высокий серый доход, для получения кредита женщина недобрала значительное количество баллов. В существенный минус были засчитаны:
- отсутствие автомобиля,
- статус разведенной женщины,
- отсутствие электронной почты.
Кстати, электронкой, естественно, Алла пользовалась. Просто невнимательно читала анкету и пропустила нужный пункт.
Получив отказ, с теми же документами женщина обратилась в наикрупнейший банк, использующий другую модель оценки платежеспособности заемщика. В нем кредит ей выдали.
Что мешает получить кредит?
Павел Комолов:
– Во-первых, утаивание и искажение информации о расходах, уже выплачиваемых кредитах и доходе соответственно. Порой происходит это без злого умысла, но в банке не телепаты сидят. Банкиры видят несоответствие. Оно влияет на решение о выдаче ипотечного кредита.
Во-вторых, прошлые грехи. Кредит дадут скорее тому, кто по случайности насмерть сбил пешехода, чем тому, кто участвовал в финансовых махинациях или уклонялся от налогов. Более того, служба безопасности проверяет родителей и ближайших родственников на предмет тех же судимостей и других преступлений.
В-третьих, пробелы в трудовом стаже. В турбулентные девяностые многие работали без трудовых книжек. Кто-то трудился то на компанию, то на себя. Банки в большинстве своем не любят пробелы в стаже длиннее месяца. Это косвенный признак неспособности заемщика найти работу в силу его невысокой ценности на рынке труда.