Заемщики вышли на свободу
В девятнадцатом веке землевладельцы в России могли не только заложить, но и перезаложить свою усадьбу. То есть на этапе погашения кредита могли найти кредитора, предоставляющего более выгодные условия: сумму побольше, а проценты поменьше. Нечто подобное – ипотечное перекредитование – предлагают сейчас ряд банков и брокерских компаний столицы. Разберемся, в чем преимущества этой новой для ипотечного рынка услуги.
Больше не крепостной
Каждый из нас, обращаясь за кредитом, уверен, что рассчитываться до полного погашения придется именно с выдавшим деньги банком. То есть заемщик становится «крепостным» конкретного кредитного учреждения. До недавнего времени это было, безусловно, так. Причем, привязанность к конкретному банку на этапе погашения была обязательна для людей, воспользовавшихся любым видом кредита: ипотечным, авто-, потребительским.
В конце прошлого года ситуация изменилась.
«Теперь задача ипотечного заемщика – лишь погасить кредит. В каком банке он будет это делать – выбор за человеком, – считает генеральный директор брокерской компании «Фосборн Хоум» Василий Белов. – Возможность поменять банк у заемщика появилась благодаря новому направлению на ипотечном рынке – перекредитованию».
Сейчас перекредитование наблюдается исключительно на ипотечном рынке. Интерес банков к развитию этого вида услуг объясним. В столице ипотечные кредиты предлагают практически все банки. Поэтому обостряется борьба за заемщика. И банкиры придумывают различные способы привлечения клиентов. Один из них – сделать чужого заемщика своим. Завлекают все тем же, что и двести лет назад: снижением процентной ставки и увеличением суммы возможного нового кредита.
Кстати, услуга интересна тем, что отмена «крепостного права» влияет и на отношение ипотечного заемщика с банком-кредитором.
Например, знакомые, купившие квартиру с помощью ипотеки два года назад, рассказали, что после того, как появилась возможность перекредитоваться в другом банке на более выгодных условиях, им удалось добиться существенного понижения процентной ставки в своем банке.
Сначала люди мягко предлагали банку-кредитору посмотреть на них, какие они хорошие, своевременно платят, и понизить ставку. Кстати, два года назад кредит они брали под 13% годовых в долларах. Тогда эта ставка считалась довольно низкой. Но время идет, кредиты дешевеют… Банк не хотел уступать. Тогда заемщики объявили: будем перекредитовываться в другом банке под 9,5%. Даже если придется за эту услугу заплатить, выгода очевидна. В результате после двух недель тайм-аута банк-кредитор предложил им снизить кредитную ставку до 10%. Заемщики согласились…
«Желающих перекредитоваться много, – продолжает Василий Белов. – Например, в центре обмена ипотечных кредитов нашей компании уже более 1500 заявок от желающих перекредитовать ипотечные кредиты на общую сумму около $50 млн. Причем заявки поступают не только из столицы, но из регионов. В регионах к этому направлению повышенный интерес».
И этот интерес будет только расти.
Эх раз, еще раз…
Ипотечный рынок развивается и меняется. Так как ипотечные заемщики перестали быть «крепостными», возникает вопрос: сколько раз можно перекредитоваться? Можно ли пользоваться этой услугой всякий раз, как появляются более интересные предложения?
Теоретически – да, считают специалисты. Но практически, скорее всего, у людей, перекредитовавшихся один раз, не возникнет желания повторить попытку. Связано это с тем, что банки, занимающиеся перекредитованием, заинтересованы в привлечении и удержании клиентов. Поэтому, если будут появляться интересные предложения на рынке ипотеки, то, чтобы удержать заемщиков, банки будут идти навстречу клиентам и внедрять эти предложения и у себя.
Сколько стоит и куда обратиться
Перекредитование привлекательно для заемщиков тем, что это услуга не дорогая и не сложная. У желающих перекредитоваться есть два пути.
Первый. Полазить по Интернету. Зайти на сайты ведущих банков, посмотреть, кто из них предлагает такую услугу и на каких условиях. Затем самостоятельно связаться с этими банками и… самостоятельно собирать необходимые для переоформления документы.
Второй. Обратиться к ипотечным брокерам. У них – налаженные связи с банками, предлагающими эту услугу. Помогут они и в сборе документов.
Обычно такая услуга обходится в $300. Кроме того, некоторые брокерские компании создают компьютерные банки заемщиков, желающих перекредитоваться. Например, взял человек кредит совсем недавно под невысокие проценты, но хочет, чтобы его информировали, если появятся еще более выгодные предложения. Сейчас этому заемщику кредит на более выгодных условиях предоставить невозможно. Но вдруг изменится законодательство, еще ниже упадут процентные ставки, еще более интересные появятся программы. Тогда об этом человеке брокеры вспомнят и начнут с ним работать.
К ипотечному примкнет автокредит
Пока что перекредитование – услуга, охватившая только ипотечный рынок. Она интересна банкирам, так как кредиты выдаются на довольно большие суммы, на длительные сроки, под существенный залог – недвижимость. По ипотечным кредитам минимальный процент просрочек платежа, крайне мало дефолтов. Заемщики – это люди, дорожащие приобретенной квартирой, поэтому они, как правило, дисциплинированы. Платежи погашают своевременно и даже досрочно.
Возможна ли эта услуга для заемщиков других видов кредитов?
Что касается потребительских (необеспеченных) кредитов, то банкиры однозначно говорят: нет. Необеспеченные кредиты – это всегда повышенный риск для банка. Интересны они банкирам исключительно высокими процентными ставками. Банк рискует, клиент, которому нужны деньги, но нечего заложить, платит. Кстати, как говорят банкиры, поток желающих взять необеспеченные кредиты, пусть даже под высокие проценты, не иссякает. Ситуация с потребительским кредитованием во многом отличается от ситуации с кредитованием ипотечным. За ипотечного заемщика идет борьба. Что касается крупных необеспеченных кредитов, то для клиента главное, чтобы нашелся банк, который бы их выдал, пусть даже под высокие проценты. Для того, чтобы получить крупный потребительский кредит, люди готовы даже платить черным или серым брокерам за изготовление справки по форме 2-НДФЛ, подтверждающей официальный доход… То есть необеспеченные кредиты пользуются сегодня просто бешеным спросом.
«Перекредитование может быть интересно на рынке автокредитования, – считает Василий Белов. – Есть ряд программ по автокредитам, рассчитанных на погашение в пятилетний срок. Так как кредитуется покупка, как правило, дорогих машин, а срок погашения кредита довольно большой, то возможно, что в недалеком будущем банки также будут таким же, как и на ипотечном рынке, образом бороться за своего заемщика. Будут предлагать более низкую процентную ставку и какие-то другие дополнительные возможности».
КОММЕНТАРИЙ СПЕЦИАЛИСТА
Руководитель блока «Ипотечное кредитование» Альфа-банка Илья Зибарев:
– Ипотечное перекредитование предоставляет заемщику выбор.
Во-первых, перейдя из одного банка в другой, можно сэкономить до 5% годовых. Пять лет назад ипотечные кредиты выдавались в среднем под 14,5% годовых в долларах. Сейчас банки могут предложить процентную ставку 9,5% в долларах.
Во-вторых, перекредитование предоставляет заемщику возможность получить дополнительные деньги. Можно получить дополнительный кредит, проведя рыночную оценку квартиры. Так как за два–три года рыночная цена квартиры выросла, то стала больше и возможная сумма ипотечного кредита. Причем под ипотечный залог можно получить фактически нецелевой кредит. Нецелевые деньги тратятся на любые нужды. Порой получение большой суммы нецелевого кредита – сложная процедура. Потребительские кредиты обычно ограничены по сумме. Кроме того, выдаются на короткий срок и под высокий процент. Ипотечные кредиты долгосрочны, за счет этого и ежемесячные выплаты относительно небольшие. То есть, после перекредитования, у заемщика появляется возможность получить фактически дополнительный потребительский кредит по цене ипотечного с невысокими ежемесячными платежами.
Ряд банков, занимающихся перекредитованием, предлагает увеличить сумму кредита до 90% оценочной стоимости квартиры. Предположим, мечтает человек, купивший квартиру с помощью ипотеки, о деревянном загородном доме. Получить ипотеку под залог деревянного, пусть даже построенного по новейшим технологиям дома, невозможно. Но перекредитовавшись и получив дополнительные деньги, человек имеет возможность приобрести дом, не отдавая его в залог банку.
В-третьих, услуга перекредитования недорогая. К тому же, если все необходимые документы собраны заемщиком или ипотечными брокерами, то переоформление пройдет быстро – вплоть до одного дня.
МНЕНИЕ РЕДАКЦИИ
Борьба за ипотечного заемщика обостряется. Для человека это, прежде всего, отмена «крепостного права», безусловного диктата банка-кредитора. Возможность, если хочется чего-то лучшего, найти другой банк и погашать кредит там.
Кроме того, появление такой услуги помогает людям в общении с теми банками, в которых они взяли кредит. Многие кредиторы, реально оценивая сложившуюся ситуацию на рынке, идут на снижение процентных ставок, предоставляют своим клиентам более мягкие условия.
Перекредитование вызывает интерес, посмотрим, что будет дальше. Может быть, переход заемщиков из банка в банк по нескольку раз за период погашения кредита станет делом обычным, а кредиты еще больше подешевеют.