Если кредит достался в наследство
В жизни всякое бывает. Еще вчера человек засыпал, не имея ни гроша, а, проснувшись, узнал, что он наследник. Наряду с другим имуществом, достается человеку еще и квартира, приобретенная с помощью ипотечного кредита. Первая мысль: унаследовать недвижимость – это замечательно. Вторая: где найти средства для погашения кредита, ведь квартира до сих пор находится в залоге у банка.
Итак, какие варианты существуют у наследников ипотечной недвижимости? Кто должен выплатить долг банку?
Вариант первый. Долг погасит страховая компания
Как утверждают банкиры и страховщики, ипотеки бояться не надо. Если вдруг заемщик стал инвалидом или умер, ежемесячные выплаты по ипотеке не лягут тяжким грузом на его семью. Ведь недаром человек, взявший кредит, каждый год оплачивал немалую страховку.
Как известно, для того, чтобы получить ипотечный кредит, заемщику, помимо прочего, надо застраховать жизнь и здоровье. Допустим, страховая компания посчитала, что род деятельности и состояние здоровья гражданина позволяют ему стать их клиентом. Тогда, если смерть признается страховым случаем, долг заемщика перед банком оплачивают страховщики. Наследникам же остается скорбеть об ушедшем в мир иной родственнике и тихо радоваться доставшейся квартире, за которую не придется платить весьма ощутимые ежемесячные ипотечные взносы.
Условия страховых договоров во всех страховых компаниях аналогичные. Смерть, наступившая в результате несчастного случая или болезни, признается страховым случаем. Страховые компании предпочитают погасить долг сразу – одномоментно. В этом случае наследникам достанется квартира, с которой уже снято обременение.
Однако если вдруг заемщик по каким-то причинам решил свести счеты с жизнью, бремя ипотечных выплат ляжет на плечи его наследников.
Вариант второй. Принять наследство и платить дальше
Если наследник решит, что ипотечная квартира ему необходима, он должен прийти в банк и обсудить условия дальнейшего погашения кредита. Схем уменьшить ежемесячные выплаты несколько. К примеру, за счет увеличения срока кредитования или временной отсрочки на несколько месяцев по оплате основного долга. В этот период наследник будет выплачивать лишь проценты. Рассчитываясь несколько месяцев по минимуму, вступивший в наследство получает, таким образом, время на то, чтобы, собравшись с мыслями, найти средства для дальнейшего погашения кредита.
Если человек не планирует жить в ипотечной квартире, то ее можно сдавать в наем (по согласованию с банком). Учитывая, что минимальная стоимость аренды однокомнатной квартиры в столице – $600, а двухкомнатной – $700, на часть ежемесячного платежа недвижимость заработает сама.
Вариант третий. Продать и заработать деньги
Именно так нередко поступают, если наследников несколько. «Группе товарищей» проще продать квартиру (договорившись с банком) и поделить оставшиеся от уплаты ипотечного долга деньги. Причем, продаваться квартира может как мирным путем, так и по решению суда.
Судиться банкам не выгодно, поэтому они предпочитают мирное решение вопроса. В этом случае продажа ипотечной квартиры наследниками практически ничем не будет отличаться от обычной сделки купли-продажи. Наследники самостоятельно или через агентство недвижимости ищут покупателя, а потом для решения финансовых вопросов (кому и сколько денег закладывать в ячейку) приводят его в банк.
До судебных разбирательств дело доходит в следующих случаях. Например, банк и наследники заемщика оценивают остаток долга и проценты по нему каждый на свой лад. Или наследники не согласны с выводами экспертов о добровольном уходе заемщика из жизни. При вынесении решения суда в пользу банка квартира будет продаваться по цене, гораздо меньшей, чем рыночная. «Ликвидационная стоимость» обычно составляет 75% от рыночной на момент покупки. К тому же наследникам придется оплатить судебные издержки. Банк же свой кредит с процентами все равно получит, а вот наследники существенно проиграют.
Вариант четвертый. Если супруги – созаемщики
Спорная ситуация по поводу долгов умершего может возникнуть, если супруги являются созаемщиками. Кто и в каком объеме заплатит по долгам, зависит в этом случае не только от того, признан уход из жизни страховым случаем или нет. Для страховщиков важно, в чью собственность и в каких долях была оформлена квартира. Чаще всего квартира оформляется в совместную собственность супругов. Тогда могут возникать спорные вопросы. Шаблонов их решения, увы, пока не существует – все определяется исключительно в индивидуальном порядке.
Если, скажем, квартира оформлена в собственность супругов в равных долях, то, скорее всего, страховая компания погасит долг ушедшего из жизни супруга, если смерть его будет признана страховым случаем. Созаемщику – жене придется и дальше рассчитываться с банком по своей доле кредита. До полного погашения остатка ссудной задолженности обременение с квартиры снято не будет.
КОММЕНТАРИЙ
Деньги, от которых глупо отказываться
Максим Бородыня, главный операционный юрист юридической компании «Бергер & Партнеры»:
– По закону все, что есть у наследодателя на дату смерти, наследуется в порядке, который определен Гражданским кодексом РФ. Таким образом, наследники, вступающие в наследство, принимают на себя и бремя платить по долгам наследодателя. Поэтому решить, является ли благом ипотека, доставшаяся в наследство, или нет, наследник должен сам. Ведь квартира находится в залоге у банка, и наследник обязан обсудить условия погашения залога с кредитной организацией.
В наследство, гласит закон, вступают на всю наследственную массу, а вот выделить из нее ипотечную квартиру в пользу кого-то (или отказаться) можно только по соглашению сторон. В данном случае – по соглашению с кредитной организацией или сонаследниками.
Кто заплатит по ипотечным долгам, определяет договор страхования. Разумеется, если наступает страховой случай, страховая компания обязана заплатить по ипотечным долгам клиента. Но только в той части, которая принадлежала наследодателю.
Василий Белов, генеральный директор брокерской компании «Фосборн хоум»:
– Страхование жизни и здоровья заемщика – необходимое условие при оформлении ипотеки. Кому достанутся долги, зависит от разных факторов: от количества наследников, степени родства, от того, признана ли смерть заемщика страховым случаем.
Чаще всего, если случается несчастье с заемщиком, страховые компании погашают его ипотечные долги. Схема достаточно проста: страховщики погашают остаток долга, потом квартира освобождается из-под залога, а дальше в наследство вступают наследники.
Кроме самоубийства, практически все случаи ухода из жизни заемщика считаются страховыми.
Совет наследникам: в наследство по ипотечной квартире следует вступать даже, если нет возможности платить по долгам заемщика. Ведь сегодня рыночная стоимость квартиры, находящейся в залоге, больше, чем размер кредита. Отказываться от такого наследства просто нелогично.
Когда банк и наследники не могут прийти к взаимному соглашению, квартира продается по решению суда. Если стороны договорились об условиях продажи, клиент может продавать квартиру. Схема продажи ипотечной квартиры в этом случае ничем не отличается от обычной сделки купли – продажи. Единственное отличие в том, что покупатель все финансовые вопросы решает с банком.
Вопрос, кому и сколько денег будет передано, чаще всего решается следующим образом. Арендуется ячейка в банке, выдавшем ипотечный кредит. В момент подписания договора купли-продажи покупатель закладывает деньги в ячейку. Условия ее открытия – регистрация прав собственности на квартиру новым покупателем. После регистрации все получают свои деньги. Ячейка открывается, банк забирает свою часть, продавец – свою.
Если кредит оформлен на заемщика и созаемщика, то, кто будет платить по долгам, страховая компания или созаемщик, зависит от двух моментов:
1. Признан ли уход из жизни созаемщика страховым случаем.
2. Кто является собственником квартиры. Если квартира оформлена в совместную собственность, то страховка покроет лишь долю заемщика. Если квартира оформлена в собственность лишь заемщика, страховая компания погасит весь остаток долга.