Ипотека. Народ желает знать – что это такое
Риэлторы свидетельствуют: этой осенью вырос интерес к ипотеке. Крупные компании, из тех, что на слуху, ежедневно принимают по 150–200 звонков от людей, интересующихся, как купить квартиру в кредит. Правда, до консультационных центров после телефонных бесед доходит, в лучшем случае, каждый двадцатый.
Сколько из обратившихся реально оформляет покупку с использованием ипотечных денег – риэлторская статистика не сообщает. Впрочем, и так ясно: народ усиленно собирает информацию об ипотеке. Возможно, одной из причин повышенного интереса стала активная работа Государственной Думы над законами об ипотеке и рынке доступного жилья.
Напомним, что весной сего года, после того, как президент обратился с посланием к Федеральному собранию, назвав ипотеку одной из приоритетных задач развития России, на суд депутатов было вынесено 27 законопроектов, которые назвали «пакетом жилищных законопроектов». Все предлагаемые изменения в существующее законодательство условно разбиты их разработчиками на пять тематических блоков:
1) бюджетный: изменения в налоговом, бюджетном законодательстве, а также в земельном, касавшемся процедуры взимания платы за землю;
2) ипотечный: поправки в закон об ипотеке, закон об ипотечных ценных бумагах, в несколько других законодательных актов, которые необходимо было привести в соответствие с ипотечными;
3) гражданских прав и прав на недвижимость: предложено изменить порядок регистрации прав и защитить добросовестного приобретателя. Принять новый Жилищный кодекс, способствовать созданию единого государственного кадастра объектов недвижимости и системы жилищных накоплений.
4) сопровождения ипотечных сделок: его цель – снизить степень риска ипотечных операций благодаря изменениям в страховом законодательстве и введению института кредитных бюро.
5) жилищно-коммунального хозяйства. Задача этого блока – создать, наконец, условия для реформирования многострадального ЖКХ.
По пути прохождения положенных думских инстанций пакет законопроектов успел разделиться на три «кулька». Самый успешный из них – налоговый – уже прошел все три депутатских кордона и подписан президентом, ипотечный и гражданский находятся между чтениями, ну а фундаментальные труды – Жилищный кодекс, Градостроительный кодекс – пока приняты только в первом чтении.
О сегодняшних проблемах законодательных изменений размышляет Валерией КАЗЕЙКИН, первый вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования.
НЕДОСТАТКИ СРАЗУ ВИДНО
Нельзя не обратить внимания на то, что законы о доступном жилье проходят через депутатское собрание неравномерно. Вызвано это сложностью проблемы, которую они затрагивают, и тем, насколько задевают интересы граждан. К примеру, налоговые послабления полезны, а вот принципы, которые предлагает новый Жилищный кодекс, вызывают вопросы. Не зря к нему уже подано 1200 поправок. К тому же даже отредактированные тексты проектов попросту не соответствуют друг другу.
Банальный пример: в ЖК, в главе о кооперативах, сказано, что они могут учреждаться физическими и юридическими лицами. В то время как, согласно закону «О жилищно-накопительных кооперативах и их деятельности по привлечению и использованию накоплений граждан», юридические лица лишаются этого права.
Конечно, таким большим пакетом законы одной направленности принимаются впервые. Но здесь важен именно комплексный подход. Несоответствия сразу видны, и их можно своевременно устранить.
КТО РАССКАЖЕТ КРЕДИТНУЮ ИСТОРИЮ
Иногда кажется, что принимаемые законы не так уж и необходимы. Например, многие банкиры утверждают, что им не нужны кредитные бюро. Но опыт всего цивилизованного мира говорит о том, что такая система себя оправдывает. Кредитные бюро не нужны, может быть, на данном этапе развития ипотеки. За все время в России банки выдали менее 30 тысяч кредитов. Пока они могут самостоятельно проверять каждого заемщика. А когда таких кредитов станет 30 миллионов, тогда банки начнут пересматривать отношение к кредитным бюро.
О ХИТРОУМНЫХ НОТАРИУСАХ И БЕЗОТВЕТСТВЕННЫХ ЧИНОВНИКАХ
Уже сейчас региональные эксперты, оценивая предлагаемые изменения, высказывают сомнения в их необходимости. Практики читают законы, прикладывают их к ситуации на местах и делают неутешительные выводы – если законы будут приниматься в таком теоретизированном виде, людям или станет хуже, или, в лучшем случае, для них ничего не изменится.
К примеру, широко разрекламированная отмена обязательного нотариального удостоверения ипотечных договоров (стоимостью в 1,5% от общей суммы сделки) на деле оборачивается тем, что нотариусы придумали следующую уловку: выставили цену в 1% за составление этих самых договоров. Остальные 0,5% спрячутся еще в какие-нибудь пошлины, сборы.
Возьмем закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ в части защиты прав и законных интересов граждан, вкладывающих денежные средства в строительство жилья». Людей, покупающих жилье на стадии котлована, приравняли к потребителям, права которых должны защищаться законом «О защите прав потребителей». И каждая задержка в предоставлении им купленного таким образом жилья должна караться штрафом с застройщика (до 3% в сутки от стоимости квартиры). А в России нередки ситуации, когда дом построен в срок, но чиновники по различным причинам (болен, в отпуске и т.д.) не подписали акт госкомиссии о приемке дома. Почему застройщик должен платить за чиновника? Ведь никакая ответственность последних за проволочки не предусмотрена. А она должна быть, причем материальная. Более того, в ряде регионов уже появились юридические фирмы, основным заработком которых является разорение строительных организаций, которые вовремя построили, но не смогли сдать дом. За два месяца задержки отсуживают по две квартиры. В ряде случаев только по этой причине застройщики не приступают к строительству. Где здесь помощь в увеличении объемов строительства жилья в два раза к 2010 году?
Еще один нюанс – по этому закону дом нельзя начать строить, если нет проектной декларации. Но сроки согласований у нас длятся годами. Закон прошел первое чтение, и если вдруг будет принят, то жилищное строительство по России только по этим причинам может существенно сократиться. Сожалею, но это мнение региональных практиков, которые построили уже не одну тысячу квартир.