Нечестная игра
Наша страна напоминает бабушкин патефон, на который поставили старую пластинку, и ее заело на слове «ипотека». А под шумок модной кампании оживились попытки припудрить мозги публике фантазиями на тему жилищных накопительных кооперативов. Что дискредитирует в общем-то полезную идею.Впрочем, существует простой рецепт, с помощью которого граждане осознанно могут отличить потенциально здоровый кооператив от компании любителей погреть руки на чужих деньгах.
Оговорюсь сразу: сказанное касается не всех накопительных кооперативов, но многих. В этом смысле показательна недавняя выставка-ярмарка недвижимости в Центральном доме художников. Без малого половина демонстрационной площади была отведена под рекламу жилищного кредитования: ее примерно поровну делили банковская ипотека и кооперативы. В свою очередь, из кооперативов ровно половина предлагала заманчивые, но заведомо невыполнимые условия. Гражданам обещают, что если они внесут половину стоимости квартиры, то через месяц-полтора получат на оставшуюся сумму кредит под 1–3% годовых на 10 лет и даже более.
Такого не бывает. За пользование чужими деньгами надо платить. Тут одно из двух. Или вы получаете кредит действительно через месяц-полтора, но тогда за это придется платить 10–15% годовых, так происходит в банковской ипотеке. Либо вы получаете деньги под 1–3% в год, но не сразу. В этом случае ваша плата заключается в том, что предварительно вы сами должны отдать (без процентов!) собственные деньги в пользование другим участникам проекта. То есть, обязателен этап накопления. В результате покупка откладывается на несколько лет, так это происходит в нормальном потребительском кооперативе.
Доказательство
Хотя бы на пальцах попытаемся спрогнозировать необходимую динамику кооператива, в котором кредит обещают выдать в течение месяца. Пусть в него вступил первый пайщик и внес половину стоимости квартиры. В течение месяца необходимо, чтобы появился второй такой же пайщик. Его деньги дополнят взнос первого, и тому приобретут квартиру. Проходит еще месяц, пора покупать квартиру второму. Но касса кооператива пуста, все деньги потрачены на квартиру первому участнику. Это значит, что необходимы два новых вносителя по 50% каждый. Допустим, их нашли и проблему для второго кооператора решили. Но через месяц в кассе опять денег нет, а квартир надо уже две, то есть, необходим прием четырех новых участников. Через месяц потребуются восемь и так далее. Не трудно подсчитать, что за двенадцатый месяц должно будет вступить 1 024 человека. А за двадцать второй месяц (всего за один месяц!) – более миллиона! Надо ли говорить, что все обещания организаторов к этому времени унесло ветром.
Есть два пути развития событий. Если руководители – отпетые мошенники, то в некоторый момент они скрываются, прихватив с собой то, что можно прихватить. Но чаще реализуется второй сюжет, когда вначале бурно разворачивающийся процесс постепенно успокаивается. Кому-то действительно быстро покупают квартиру, а остальные вынуждены ждать много дольше обещанного. В предельном варианте людям вернут деньги тогда, когда рассчитаются с долгами все, кто ранее получил кредит.
Как людям морочат голову
Обычно руководители упирают на то, что не учтены деньги тех, кто уже получил квартиру и погашает кредит. Действительно, в своем «доказательстве», подсчитывая деньги для покупки квартиры второму участнику, я «забыл», что первый в очередной месяц тоже внесет какую-то сумму. Но сколько он вернет? Предположим, он должен погасить весь долг за 10 лет. Это значит, что за месяц он заплатит в погашение кредита менее 0,4% стоимости квартиры. И что прикажете делать с этими копейками? Тут же возражают, что со временем деньги начинают возвращать десятки, сотни и тысячи участников. Это действительно верно. Но верно и то, что даже тысячный участник по отношению к следующему является первым. С него как бы начинает разворачиваться новая цепочка.
Еще говорят, что заемщики платят проценты по кредиту. Пусть не большие, но тоже деньги. Это лукавство. Проценты представляют собой вступительные и членские взносы, которые идут на содержание управленческого аппарата. Они не включаются в размер пая, не возвращаются при выходе из кооператива и не расходуются на приобретение жилья.
Разъясняют, что не все способны сразу внести 50% стоимости, кто-то вступит с меньшей суммой, и пока будет добирать необходимые деньги, они на кого-то поработают. На самом деле это означает только то, что вступивший – в некотором смысле «неполноценный» участник, его денег не хватит для покупки квартиры предыдущему, и вступающих участников надо еще больше. Спрашивается, куда больше? К тому же, зачем человеку копить в кооперативе, если в банке это делать выгоднее, там хоть проценты начисляют? На это обычно отвечают, что в банке деньги могут пропасть. А в кооперативе не могут?
Самое оригинальное возражение организаторов, которое довелось слышать, что они возьмут доллары в долг за рубежом. Как объяснил мне один менеджер кооператива – это «зажравшиеся российские» банки требуют 15% годовых, а иностранцы дают деньги под 4%. Может быть и дают, но не нашим, и не кооперативам.
А самый неоригинальный довод звучит так: мы уже второй год работаем, и ничего, все нормально. На самом деле оказывается, что обещанные ранее сроки давно уже не выдерживаются. Это – в лучшем случае. То есть в случае, когда кооператив постепенно переходит на нормальную работу по так называемой сбалансированной схеме, в которой приходится ждать получения кредита довольно долго.
А вещь-то полезная
Кооперативы называют по-разному: потребительские, накопительные, жилищные, ипотечные, даже жилищно-строительные. Честнее всего их называть кассами взаимопомощи, чем они и являются на самом деле. Не делают это только потому, что звучит как-то несолидно. В период их расцвета люди копили в этих кассах на книжный шкаф, телевизор или холодильник. А тут все-таки квартира! Хотя смысл тот же самый.
Представим, что есть десять семей со средним достатком. Материальное положение не дает им возможности купить квартиру сходу, но позволяет накопить на нее за 10 лет. Если каждая из семей будет действовать самостоятельно, то все они благополучно решат свою проблему одновременно через 10 лет. А теперь допустим, что спустя год они объединяют свои накопления: десять долей по одной десятой квартиры каждая. Как раз на жилье для одной из них. На следующий год – для второй. И так далее. На решение проблемы для всей десятки опять же потребуется 10 лет. Но теперь ждать квартиру все десятилетие будет только одна семья. Остальные получат жилье раньше. Если определить «среднюю температуру по больнице», то получается средний срок ожидания – 5 лет. Выгода очевидна и неоспорима.
Правда, возникает проблема очереди. Никто не захочет без каких-либо компенсаций оказаться последним. Автору известен один кооператив, где схема реализуется в рафинированном виде, когда исходно фиксируется круг участников. Проблема «последнего» там искусно замаскирована регулярным розыгрышем права на получение очередного кредита. О том, что кто-то неминуемо окажется в невыгодном положении последнего, люди начинают догадываться только через 2–3 года участия в игре, когда уже поздно что-либо изменить. А тот, кто понимает это сразу, просто не ввязывается в аферу.
В основной же массе кооперативов проблемы «последнего» не возникает, потому что они принимают новых участников. Создается непрерывный конвейер, когда каждый вступающий вносит деньги, на которые приобретается квартира для предыдущих пайщиков, ждет какое-то время, и потом сам получает кредит за счет последующих. Тут важно, чтобы число вступающих было ограничено. Иначе выстраивается пресловутая «пирамида», когда вся схема основана на постоянно растущем числе участников и в какой-то момент обязательно рушится. Устойчивость кооператива базируется на простом принципе: предварительно накапливаемая каждым участником сумма, помноженная на время накопления (хранения денег в кооперативе), примерно должна равняться сумме получаемого впоследствии кредита, помноженного на время его погашения. Говоря проще: сколько и на какое время хочешь взять, столько и на такое время надо прежде отдать самому. Это называется сбалансированной схемой работы кооператива. Ее отличительный признак – довольно долгий этап накопления и ожидания. Его длительность подсчитывается либо по несложной формуле либо определяется по специальной табличке, с которыми вас непременно познакомят на консультации.
Кстати, в недавно принятом законе о жилищных накопительных кооперативах оговорено, что, начиная со второго года работы кооператива, этап накопления не может быть короче двух лет. А этап погашения кредита не может превышать этап накопления более чем в полтора раза.
В заключение попытаемся сформулировать краткое напутствие отправляющемуся на консультацию в кооператив. Если вам обещают ссуду на несколько лет под 1–5% годовых, но предупреждают, что ее придется ждать многие месяцы и даже годы, объясняют, что работают по сбалансированной схеме, то это добрый признак. По крайней мере, вас не обманывают, что называется, с порога. Если обещают, что дадут кредит на тех же условиях через 1–5 месяцев после внесения 50% стоимости квартиры, но не фиксируют срок предоставления в договоре, то это повод серьезно насторожиться и проконсультироваться с независимым специалистом. А если согласны подписаться под гарантией выдать кредит через 1–3 месяца после первоначального взноса примерно в 50%, то от такой конторы надо бежать, как можно быстрее и как можно дальше.