Павел Спирин: «Если нет даже таких денег, то никого не лишают права на бесплатное жилье»

Летом нынешнего года популярное у горожан льготное жилье, выкупаемое с рассрочкой платежа, заметно подорожало. В чем суть изменений, почему городские власти поступили так, а не иначе, и о реакции очередников нашему обозревателю Сергею Домнину рассказал директор Московского городского Центра арендного жилья Павел Спирин.

– Насколько мне известно, Павел Васильевич, летом условия предлагаемой вами схемы существенно изменились. Разговоры ходили разные. В чем суть состоявшихся перемен?

– Не буду лукавить, скажу прямо: условия продажи стали жестче. Заметно повысилась стоимость квартир и несколько увеличилась плата за рассрочку. Но! Правда также и то, что наши цены по сравнению с рыночными по прежнему очень и очень привлекательны.

– А вот с этого места, пожалуйста, подробнее: что было, и что стало.

– Главное изменение связано с методикой определения цены продажи. Раньше это была весьма условная инвентаризационная стоимость, которую определяло БТИ, и которая особенно ни к чему не привязывалась. Вообще-то подобных методик в БТИ несколько, штук пять как минимум. Все зависит от того, для каких целей используется оценка, что с этой квартирой собираются делать. Мы не хотели изобретать велосипед и выбрали из уже действующих методик ту, которая максимально отвечала нашим задачам. Она была выгодна и очередникам, и городу. Расчетная цена составляла примерно 360 долларов за кв. м и все время оставалась практически неизменной.

Сейчас мы приравняли цену к фактическим затратам на строительство дома. Информацию получаем в ДЖП. Он – городской заказчик, он заключает договор с подрядчиком, он знает все расходы. На основе этих данных и обмера готового здания БТИ выдает нам цену каждой квартиры. Общая стоимость жилплощади копейка в копейку соответствует расходам бюджета.

В результате перехода на новую методику цена увеличилась без малого в два раза. Для сравнения: в текущей продаже у нас находится площадь по 18 202 рубля за кв. м, раньше она стоила 10 224 рубля. Впоследствии вместе с изменениями себестоимости будет меняться и наша цена. При этом она не зависит от этажа, вида из окна и других параметров, влияющих на коммерческие продажи. Равные по площади квартиры в одном доме стоят одинаково.

Одновременно повысилась плата за рассрочку. Раньше очередники регулярно отчисляли на содержание нашего предприятия 3–8% годовых от своей задолженности. Конкретная цифра зависела от даты постановки на учет, на практике ставка была близка к 8%. Сейчас она фиксирована на уровне 5%. Но одновременно введена плата за пользование бюджетными деньгами тоже в размере 5% (они поступают в городскую казну). В итоге было почти 8%, стало ровно 10%.

– Еще что-то изменилось?

– Увеличилась максимальная длительность рассрочки с 5 лет до 10 лет. Кроме того, первоначальный взнос раньше нами не оговаривался, хотя на практике получалось так, что люди вносили сразу примерно 30% от стоимости квартиры. Теперь мы формально закрепили этот параметр в договоре – первый взнос не менее 30%. Для молодых семей он может быть снижен до 20% или 10% в зависимости от количества детей. Наконец, мы полностью отказались от привязки взаиморасчетов к условным единицам. Теперь все цены фиксируются в рублях.

– Даже так? А вы не опасаетесь всплеска инфляции, дефолта?

– Полностью этого исключить нельзя. Но мы подстраховались уже упоминавшейся выше ежегодной 5%-ой дополнительной платой за рассрочку в пользу бюджета.

– А чем вызвано очевидно непопулярное у очередников повышение цен?

– Это объективная необходимость. Условия, на которых мы торговали в прошлые годы, отстали от жизни. Когда мы только начинали работу, наша цена находилась где-то посередине между себестоимостью и рыночной стоимостью, ближе к первой. То есть это было дешевле рынка, но город получал немного больше, чем тратил на строительство. Иначе говоря, исходно мы начинали торговать чуть-чуть с «наваром» для бюджета.

Но со временем себестоимость строительства увеличивалась, а наша цена оставалась замороженной. С какого-то момента мы стали продавать товар дешевле, чем он обходился городу. Это экономически нецелесообразно.

Более того, мы много раз сталкивались со случаями, когда люди покупали однокомнатную квартиру за $15–20 тысяч и тут же продавали ее за 60 тысяч. Ведь не секрет, что среди очередников есть люди, давно решившие жилищную проблему самостоятельно, но оформили собственность на третьих лиц, регистрацию не меняли и с очереди не снимались. То есть элементарно обогащались за счет городского бюджета. И это не домыслы, а реалии жизни. Мы же управляем этими домами, у нас есть информационная база собственников, и все изменения перед глазами. Как меру противодействия спекуляции мы сейчас ввели ограничение, по которому досрочное погашение долга возможно только спустя 5 лет после заключения договора. Впрочем, огульно обвинять всех продавцов в нечистоплотности мы тоже не можем. Для перепродажи есть и другие причины. Мы стараемся их учитывать.

– Вы упомянули об экономической целесообразности новых правил. Но ведь можно продавать еще дороже. Верно ли искать выгоду при решении социального вопроса?

– Мы искали оптимум. Наш выбор есть некий компромисс между желанием как можно больше помочь каждому очереднику и, с другой стороны, помочь как можно большему числу очередников. В итоге сохранены два основных параметра схемы. Первый – соотношение рыночной и льготной цен на жилье. Когда мы только открывали программу, наши цены были примерно вдвое ниже рыночных. Со временем это соотношение увеличивалось. Сейчас мы вернулись к исходному варианту. Стоимость жилья по программе выкупа с рассрочкой платежа вновь примерно вдвое ниже рыночной. Покупать жилье по такой цене откровенно выгодно. Но если у людей нет даже таких денег, то никто не отказывает очереднику в бесплатном жилье. Только придется ждать.

Второй параметр – средний размер ежеквартального платежа (у нас долг погашается поквартально). За счет увеличения рассрочки он остался практически неизменным. Мы для наглядности сравнили платежи по старым и новым условиям на примере находящейся в продаже трехкомнатной квартиры площадью 81,7 кв. м. В прежнем варианте он составлял в среднем 36 825 рублей в квартал, а сейчас – 41 050 рублей. Как видим, нагрузка не сильно изменилась. Но надо понимать, что суммарные расходы за все время рассрочки увеличиваются примерно вдвое.

– Как граждане отреагировали на известие об ужесточении условий?

– Я боялся, что будет хуже. Помогло то, что мы вводили новшество не внезапно. Подготовка была длительной, примерно полгода. Заключение договора – процесс не одномоментный, он протяжен во времени. Люди изучают условия, тщательно примеряют их на себя. И мы задолго предупреждали очередников, что повышение цен грядет, что проект уже есть. Более того, исходно мы полагали перейти на новые условия с началом 2005 года, а потом перенесли их введение на полгода позже. Таким образом, морально к этому все были готовы. С другой стороны может так получиться, что в одном и том же доме один человек получил жилье по старым ценам, а второй – по новым. Не надо иметь богатой фантазии, чтобы представить, что они говорят о нас, сидя на лавочке перед подъездом. Впрочем, мы своих квартир никому не навязываем. Все, что нам выделяет город, по-прежнему полностью расходится.

– Недавно у вас появился конкурент в форме социальной ипотеки. Можно хотя бы в общих чертах сравнить их условия с вашими?

– Начну с того, что я не рассматриваю это как конкуренцию. Просто появилась еще одна возможность улучшить жилищные условия. И чем их больше, тем лучше. Каждый человек выберет свою нишу. А возможности мы предлагаем действительно немного разные.

В социальной ипотеке задействован банк. Это значит, что заемщик должен доказать свою платежеспособность. Могут возникнуть проблемы. У нас подтверждать доходы не надо. Но у этой медали есть другая сторона. В случае ипотеки квартира сразу переходит в собственность заемщика, правда, с условием залога. В приобретенной квартире можно «прописаться». В нашем варианте квартира остается в собственности города до полного погашения долга, заемщик лишь пользуется ею. У него даже регистрация сохраняется по прежнему месту жительства, куда он обязан вернуться в случае отказа от оплаты.

У нас чуть ниже процент по рассрочке – 10%, в ипотеке – 10,5% годовых. Зато у них срок выплаты до 30 лет, у нас – до 10 лет. За счет этого у них регулярные платежи пониже. Но общая сумма выплат за 30 лет много больше. В ипотеке через 6 месяцев разрешается досрочное погашение кредита без штрафных санкций. У нас – только через 5 лет.

Итоговую оценку, что лучше или хуже, можно будет дать только спустя время. И сделать это должны заемщики. А вот в чем мы схожи, так это в ценообразовании. В обоих случаях стоимость квартиры определяется затратами города на строительство.

– Под занавес традиционный вопрос – в какую сторону собираетесь двигаться дальше?

– В наших планах – организация доходного дома в рамках программы для молодых семей. На самом деле некий опыт у города есть, но он касается жилья коммерческого использования. Мы же хотим создать дом для социальных целей. Снять квартиру в нем будет примерно вдвое дешевле, чем арендовать у частника на свободном рынке. Но ощутимо дороже, чем при обычном найме у города. Предлагается взять за основу рыночную стоимость аренды и ввести понижающие коэффициенты в зависимости от количества детей. Это все, что пока определенно могу сказать.

Изменение условий купли-продажи с рассрочкой
Программы	Цена за кв.м, тыс. руб.	Ставка по кредиту, %	Длитель-ность рассрочки, лет	Первонач. взнос	Возмож-ность досроч-ного погаше-ния долга	Валюта взаимо-расчетов	Средний размер платежа за квартиру 82 кв. м, руб./квартал
Купля-продажа с рассрочкой (до 1.07.05)	10	3–8	до 5	не огова-ривался	да	$	36 825
Купля-продажа с рассрочкой (после 1.07.05)	18–20	10	до 10	30% и более	через 5 лет	рубли	41 050
Социальная ипотека	20	10,5	до 30	30%	через 6 мес.	рубли	30 735

О нашем собеседнике:

Павел Васильевич Спирин родился в 1961 году в Волгоградской области. В 1978 году приехал в Москву. Работал на стройке. Служил в армии. В 1992 году окончил юридический факультет МГУ. Работал юристом и начальником жилищного отдела «Замоскворечье» и в Департаменте жилищной политики. В 1999 году возглавил Центр арендного жилья.