Центростремительная Москва
Как будут развиваться новые столичные территории – эта тема оказалась одной из ключевых на международной выставке недвижимости «Домэкспо». Участники семинаров и круглых столов говорили о том, что присоединение новых земель поможет разгрузить старые московские территории, что изменятся цены на новомосковскую недвижимость. Высказывались и опасения по поводу судьбы, уготованной дачникам и вообще собственникам земель, расположенных на этих территориях.
Смотря с чем сравнивать
По мнению руководителя аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олега Репченко, с решением присоединить к Москве новые территории понятия городского и загородного рынка недвижимости почти стерлись, а в перспективе все должно обернуться одной большой стройкой. Но когда рождаются такие гигантские проекты, всегда возникает немало сомнений. Например, такое: чем огромнее заявленный проект, тем больше рисков всевозможной «незавершенки» или корректировки сроков сдачи.
Аналитик сравнил Новую Москву с другими мегапроектами: сочинской олимпийской стройкой и возведением Москва–Сити. Если сочинские объекты возводят в срок в соответствии с международными договоренностями, то Сити строится уже 20 лет, и конца- края этому не видно.
Опасения, что Новая Москва может стать долгостроем, существуют. Хотя, с другой стороны, у столицы есть хороший опыт комплексной застройки целого ряда районов: Куркина, Бутова, Марьина. Так что при грамотном подходе, возможно, и новые территории будут застроены в срок. Другое дело, что присоединяемые земли по масштабам несравнимы ни с одним столичным районом.
В целях инвестиции
О трудностях, с которыми, возможно, придется столкнуться людям, живущим на новых присоединяемых землях, рассказал директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood Тимур Сайфутдинов. Сейчас на территориях, которые должны отойти к Новой Москве строится 2,2 млн кв. м жилья. Это означает, что в ближайшие 3–4 года численность людей в регионе вырастет на 100 000 человек. За 7–8 лет, исходя из нынешних темпов, прирост составит около 500 000 жителей. Это означает, что могут возникнуть серьезные транспортные проблемы, как в старой Москве. Тем более что «бутылочное горлышко» въезда из новой Москвы в старую будет совсем узким. Уже сейчас всем известны километровые утренние пробки на Киевском шоссе. Дальше ситуация может еще ухудшиться. Поэтому развивая новые территории, надо сразу продумывать решение транспортной проблемы.
Самый быстрый вид транспорта – метро. Но его строительство на новых землях – дело, увы, неблизкое.
По мнению эксперта, транспортную проблему поможет решить создание рабочих мест на новых территориях и вывод сюда части аппарата чиновников разных уровней.
Пока территории Новой Москвы застраиваются как многоэтажным, так и загородным малоэтажным жильем. Здесь расположено 50 коттеджных поселков и более 5000 домовладений. Причем в основном это эконом-класс. А более 50% всего объема предложений – участки без подряда.
Известие о присоединении к столице части областных земель многие назвали «Эффектом Новой Москвы». За последние два-три месяца цены на недвижимость в разных сегментах повели себя по-разному. Квартиры в многоэтажках люди приобретают активнее, чем раньше. Причем все больше покупают кв. метров в домах эконом-класса с инвестиционными целями. За август-сентябрь цены в новостройках на присоединяемых территориях выросли на 10%, а по самым интересным с инвестиционной точки зрения объектам – и на 20%.
Иная ситуация с частными домовладениями на новых столичных землях. Здесь цены растут лишь на отдельные объекты на вторичном рынке. Кроме того, упал покупательский интерес к высокобюджетным предложениям, относящимся к классам бизнес и элит. С Киевского и Калужского шоссе спрос на элитные дома переместился на другие направления. Зато в инвестиционных целях люди готовы скупать участки без подряда. На новых землях больше стали интересоваться мелкооптовыми участками под строительство торговых центров и других коммерческих объектов.
При всем том девелоперы считают на данном этапе этот рынок рисковым из-за неясности, как власти планируют развивать новые земли в дальнейшем. Правда, в этом году на новых территориях вышли на рынок несколько проектов с участками без подряда.
В общем, ситуация на загородном рынке, скорее всего, не изменится до тех пор, пока не появится генплан развития новых территорий.
Территория неопределенности
О необходимости скорейшей разработки такого плана говорил зам. директора компании «Вектор Инвестментс» Эмиль Вильданов. А пока он назвал новые земли территорией неопределенности. В границы Новой Москвы не попали крупные города вроде Подольска. Значит, они не будут делиться своими мощностями по газу и электроэнергии. А значит, любой населенный пункт будет строиться в чистом поле, что существенно удорожает строительство.
Возрастают и риски застройщиков новых территорий: риск изъятия земель, нерешенная транспортная проблема, налоги на землю и имущество. Появление территории неопределенности на новых землях уже привело к росту спроса на альтернативные направления загородного рынка. У покупателей загородной недвижимости сегодня максимально востребованы Новорижское, Минское, Волоколамское, Симферопольское направления. Также не падает спрос на север и северо-восток Подмосковья.
А вот продажи на направлениях, вошедших в состав новых границ города, по данным г-на Вильданова, стоят почти на месте.
Малоэтажка или высотка?
По задумке, новые территории должны застраиваться в основном малоэтажным жильем. То есть имеются в виду малоквартирные дома, коттеджи и таунхаусы. О плюсах и минусах такого подхода для покупателей и будущих собственников рассказал директор по развитию компании Good Wood Александр Дубовенко.
Основное преимущество, которое видят люди, предпочитая дом квартире, это отсутствие соседей в радиусе 10 метров. Также в малоэтажке привлекает возможность со временем что-то улучшить, усовершенствовать, перестроить дом. Прибавьте к этому собственный земельный участок, лучшие по сравнению с многоквартирным домом возможности парковать автомобиль. Кроме того, при малоэтажном строительстве действует упрощенный порядок регистрации и согласования проектов, а также есть возможность изменить первоначальный замысел по ходу строительства.
Однако, с точки зрения покупателей, есть и доводы против такой застройки. Прежде всего, речь идет о более высокой цене покупки: домик за городом обойдется намного дороже квартиры хотя бы по причине большего метража. Дороже обходится и эксплуатация малоэтажного загородного жилья, а реакция служб ЖКХ на нужды собственников коттеджей оставляет желать много лучшего.
Что же касается неопределенности по многим позициям с новыми столичными землями, то, как считает А. Дубовенко, было бы неплохо обратить внимание на опыт Финляндии. Там, если происходят территориальные изменения, то местные муниципалитеты заранее готовят территории, вплоть до составления бизнес-планов, поскольку заинтересованы в поступлениях от основного источника дохода – налога на недвижимость.
Сразу после Люксембурга
Для скептиков, считающих, что столицу нельзя расширять до бесконечности, генеральный директор компании «Велес Девелопмент» Владлен Волошин привел данные о площадях крупнейших городов планеты. В нынешних границах (109 тыс. гектаров) Москва по площади находится на 17-м месте в мире. После расширения границ ее территория составит 251 тыс. га, и наша столица переместится на восьмое место. Ее будут опережать семь мегаполисов. В первой тройке городов-гигантов по площади: Сидней (1214 тыс. га), Киншаса (996 тыс.) и Мельбурн (880 тыс. га). Большими, чем Москва в новых границах, останутся Шанхай, Стамбул, Карачи и Люксембург.
Но расширение столичных границ решит проблемы жителей Москвы (и прежде всего – транспортную проблему) лишь в том в случае, если тысячи госчиновников поменяют свои кабинеты в центре на новомосковские. Если это произойдет, госслужащие будут стремиться приобрести или поменять жилье на то, которое находится недалеко от работы. Следовательно, будет стимулироваться спрос на недвижимость на новых столичных территориях и отчасти решится транспортная проблема. Ведь многим людям не нужно будет каждое утро ехать в центр города.
При этом В. Волошин заметил, что говорить о каких-либо изменениях преждевременно, пока они не зафиксированы де-юре. И что на полную интеграцию территории понадобится не менее 50 лет. А за полвека многое может произойти.