Вперед, к плановой экономике?
На минувшей неделе правительство РФ приняло новую федеральную целевую программу «Жилище» на 2011–2015 годы. Заложенные в нее инструменты реализации усиливают роль государства в развитии массового жилищного строительства и тем самым вступают в противоречие с рыночными (либеральными) устоями российской экономики.
Рынок обанкротился
За два дня до утверждения программы заместитель министра регионального развития Константин Королевский на V Всероссийский форуме «Стратегия развития жилищного строительства в России» в общих чертах анонсировал общественности содержание нового документа. Выступление высокопоставленного чиновника иначе как сенсационным не назовешь. Перечислим лишь самое основное: впервые губернаторам будут выданы плановые годовые задания по объемам строительства на пятилетку, земли под строительство жилья экономкласса будут выделяться практически бесплатно, инженерную инфраструктуру под жилье обяжут обеспечить соответствующих монополистов, а застройщикам ограничат цену реализации. Иными словами: рыночные регуляторы – побоку, будем строить жилье как в добрые советские времена – по приказу. После этого обещание в ближайшее время положительно решить вопрос с жилищными накопительными объединениями граждан и оптимизм в отношении перспектив арендного жилья выглядели уже сущими пустяками.
Программа принималась в непростых условиях. Близится конец года. По информации Константина Королевского, строительный комплекс страны выходит на уровень строительства 55–60 млн кв. м жилья в год. Есть надежда, что если нынешний год и окажется хуже предыдущего по этому показателю, то не намного. Для этого министерство ежедневно работает с руководителями регионов над выполнением графиков строительства «в ручном режиме». Сложность в том, что в этом году вводится то жилье, которое закладывалось в 2008-ом. А закладывалось из-за кризиса мало. К тому же все, что можно было достроить и ввести, было в экстренном порядке сделано в прошлом году. Задела не осталось.
Однако как бы ни сложились итоги текущего года, они будут существенно хуже исходно запланированных. Чиновник обошел молчанием то обстоятельство, что в соответствии с предыдущей программой «Жилище» в нынешнем завершающем году предполагалось построить 80 млн кв. м, что на треть больше ожидаемых реальных результатов. Безусловно, сказался пришедший извне кризис. Но кризисы никто не отменял, они были, есть и, к сожалению, будут. И сейчас, когда правительство ставит ориентиры на 2020 год, следует исходить из того, что за это время если не кризис, то существенные экономические трудности определенно возникнут.
Губернаторы ответят за объемы строительства
Как сообщил Константин Королевский, новая программа качественно отличается от того, что было заложено в механизмах предыдущих двух. Техническое задание на нее было утверждено председателем правительства Владимиром Путиным 16 августа на совещании по развитию жилищного строительства. При этом заместитель министра особо отметил, что за последние годы редко проходили совещания с такой повесткой, обычно они проводились под названием «о развитии жилищного рынка». А когда речь шла о рынке, то сразу говорили о стимулировании, подразумевая, что спрос рождает предложение, что рынок «эластичен», что он сам все сбалансирует. Однако практика показала, что, мягко говоря, не всегда так получалось.
На этот раз был четко поставлен вопрос о необходимости увеличивать объемы ввода жилья, напрямую, без всяких косвенных или промежуточных звеньев. Было дано поручение к 2020 году обеспечить ввод жилья на уровне 1 м на человека в год, иначе говоря, 140 млн кв. м жилья. Сегодня вводим порядка 60 млн кв. м. Поэтому программа спланирована просто: нужно соединить эти две точки. Тогда на предстоящие 10 лет по годам понятно, сколько необходимо вводить жилья в стране. В частности, на 2015 год приходится 90 млн кв. м жилья. А потом, помня, что федерация состоит из 83 субъектов, ежегодный показатель нужно соответственно разложить на 83 региона. Таким образом, для каждого субъекта по годам устанавливается плановый показатель. Константин Королевский обратил внимание на слово «плановый»: «Мы давно не прибегали к такой формулировке, но председатель правительства это поддержал и дал поручение министерству для каждого региона утвердить именно плановый показатель».
Теперь каждому субъекту до нового года предстоит разработать региональную программу жилищного строительства, которая обеспечит выполнение этого планового показателя. Сейчас в министерстве каждый день по графику идет защита местных программ. При этом чиновники понимают: если в каком-то субъекте на 2015 год в плане записано обеспечить ввод 2 млн кв. м жилья, то это значит, что уже в 2013 году, исходя из действующей плотности застройки, в работе должно быть 200–250 га земли. По ним должны пройти конкурсы, то есть должна быть подготовлена вся градостроительная документация, а в 2014 году АИЖК должна подготовить соответствующий финансовый ресурс, чтобы застройщик мог эти деньги получить в рамках программы «Стимул». И так со всеми участниками процесса.
Одна из основных причин, сдерживающих строительство, состоит в административных барьерах, выставленных перед застройщиком. Сейчас пришли к выводу, что сколько угодно можно уговаривать регионы упрощать процедуры согласований, на которые уходит порядка двух лет, и все безрезультатно. Ожидается, что введение плана послужит снятию административных барьеров. Губернатору как бы говорят: вот тебе план, изволь его выполнять. Любой руководитель региона сам понимает, что в прежнем режиме его не выполнить. При этом достижение планового показателя является одним из основных критериев оценки работы губернаторов. «То есть появился определенный кнут», – подытоживает Константин Королевскиий.
Кнут – это, конечно, вещь нужная, но он был и раньше. И раньше жилищное строительство объявлялось едва ли не основным результатом для оценки эффективности управления регионом. Другое дело, воспользуются ли этим кнутом на практике. Пока не могу припомнить случая снятия губернатора с формулировкой «за срыв планов жилищного строительства». Объективно у руководителей регионов есть смягчающее их «вину» обстоятельство. Это в советские времена секретарь обкома мог отдать приказ (выдать задание) директору домостроительного комбината и снять его с работы за неисполнение. Сегодня губернатор не может приказать застройщику. Формально он может только «создать условия», а застройщик волен ими воспользоваться или нет в зависимости от конъюнктуры рынка.
Земля – тем, кто на ней живет
Помимо плана, губернаторам предоставляют новый дополнительный инструмент его выполнения. Будет создан определенный крен в сторону жилья экономкласса, долю которого в общем объеме строительства необходимо увеличить до 60–70%. При этом из структуры цены экономичного жилья будут исключены стоимость земли и инженерной инфраструктуры. Останутся только прямая строительная себестоимость и справедливая надбавка (маржа) «за рентабельность, за мозги, за инициативу» девелопера. Если так, то цены реализации жилья должны упасть чуть ли не в разы.
Для этого все, что касается инженерии, предлагается выделить в отдельный бизнес и убрать из себестоимости квадратного метра жилья. Региональные программы заточены на то, чтобы при их утверждении каждый субъект РФ параллельно заставил местные монополии увязать их инвестиционные проекты с программой жилищного строительства взамен обязательства администрации, что в такое-то время и в таком-то месте у монополиста появится определенное количество потребителей его ресурсов. Цель – увязать инвестиционные программы коммунального хозяйства с программой строительства. При недостатке денег для инвестиций монополисту предлагается взять в банке кредит, а государство готово компенсировать часть процентной ставки.
Однако заставить бизнес вести себя так, а не иначе губернатору непросто. Он вынужден «договариваться». Договаривались с монополистами и раньше. В результате тарифы для населения вздувались в 2–3 раза быстрее инфляции, вводились и росли безумные оплаты «за подключение», а на застройщиков возлагалась обязанность по строительству неспецифичных объектов инженерии. Что, монополисты уже насытились?
Второй, самый важный момент, связан с предоставлением земли под строительство жилья экономкласса. Предлагается разыгрывать участки под комплексную жилищную застройку не на повышающих аукционах, как сейчас, а выделять их в аренду по фиксированной цене исходя из кадастровой стоимости с понижающим коэффициентом. То есть за чисто символические деньги. В ответ застройщик берет обязательство реализовывать жилье ниже цены, установленной Минрегионом для данного субъекта Федерации. Право застройки будет разыгрываться на понижающих аукционах: кто даст большее снижение цены реализации, тот станет победителем.
Идея понятна и хороша: застройщику не будут нужны большие начальные деньги. Ему не нужно будет играть в аукционный принцип «на повышение», который входит в противоречие с политикой государства, направленной на то, чтобы снизить стоимость жилья, и сделать максимально справедливой цену реализации. Соответствующий законопроект уже подготовлен и направлен в Государственную Думу. Вполне возможно, что он будет принят уже в этом году. Однако в этой связи возникает масса сомнений. Ринутся ли российские застройщики играть на понижение? А если ринутся, то не перехватят ли готовое жилье перекупщики, дочерние «подснежники»? А если не перехватят, то будет ли дешевое жилье качественным?
Курочка по зернышку…
Наряду с программой «Жилище» заместитель министра остановился и на других способах сделать жилье более доступным. Константин Королевский с оптимизмом отозвался о перспективах ЖНОГ (жилищных накопительных объединений граждан – отечественном аналоге стройсберкасс), и арендного жилья. Долгое время закон о ЖНОГ был законсервирован. После первого чтения к нему были системные замечания, документ прошел второй круг согласований. Министр взял работу над ним под свой контроль. Создана рабочая группа. В ближайшее время подготовленный проект будет направлен ко второму чтению. «Этот законопроект больше жив. Мы ни в коей мере не намерены от него отказываться, надеюсь, мы придадим ему второе дыхание», – резюмировал заместитель министра.
Тему содействия строительству арендного жилья Константин Королевский назвал недооцененной, очень актуальной, как бы дозревающей. По его мнению, раньше говорить об арендном жилье и развивать его, когда инфляция достигала 30–40%, когда стоимость заемных средств доходила до 40–50%, было глупо. «Но когда мы уже полгода живем в реальной надежде на инфляцию в 8%, когда я смотрю на ставку рефинансирования, когда я вижу, что появляется доступ к финансовым ресурсам, когда развивается гостиничный бизнес, то понимаю, что арендное жилье становится реальным», – считает Константин Королевский. Как следствие, Минрегион взял на себя обязательство в ближайшие три года в законодательном и нормативном плане создать все необходимые условия для развития программы арендного жилья.
Однако не все разделяют подобный оптимизм. Президент Ассоциации строителей России Николай Кошман считает, что кредиты на строительство под нынешние 29% может брать только самоубийца. Со своей стороны заметим, что реальная конкуренция на рынке частной аренды держит доходность этого бизнеса на уровне около 5–6% годовых. Российские предприниматели еще не научились работать с такой прибыльностью и выдерживать конкуренцию с частником.
Возвращаясь же к программе «Жилище», необходимо признать, что предусмотренные в ней меры давно назрели, о них можно сказать только одно – наконец-то. В то же время очевидно, что их реализация неминуемо вступит вразрез с уже устоявшимися рыночными реалиями. Это вызывает массу вопросов относительно деталей, в которых, как известно, и кроются основные проблемы. За доступность жилья предстоит еще крепко побороться.