Мямлить нужно внятно
Если кредит нельзя взять в банке, его можно дать застройщику
Известно, что с исчезновением на рынке натурального продукта его место быстро занимают суррогаты. Ипотека в этом смысле не стала исключением. И как следовало ожидать, у заменителей похож только цвет, а вкус далеко не тот.
Экспромты новой волны
После того как ипотечный кредит стал музейной редкостью, застройщики наперебой стали предлагать покупателям домашние заготовки, позволяющие, так или иначе, растянуть срок оплаты приобретаемого у них жилья. Справедливости ради заметим, что термин «ипотека» авторы собственных рецептов хотя и используют, но не злоупотребляют им, стараясь промямлить его как можно невнятнее. Гораздо легче и свободнее срывается с уст слово «рассрочка».
Отличительная особенность предложений застройщиков – ограниченность во времени тремя-пятью годами. А основное пропагандируемое достоинство – баснословная дешевизна на фоне банковского кредита.
На одном из примеров попробуем разобраться в том, что в действительности скрывается под рекламной мишурой. Специально не называем ни объекта, ни субъекта строительства, чтобы не быть заподозренными в рекламе или, тем паче, в антирекламе застройщика. Тем не менее образ не собирательный, а вполне конкретный.
Счастье в формате «ЖСК»
Для начала изложим суть предлагаемой покупателям схемы. Полный срок оплаты квартиры компания растягивает на пять лет. Процесс начинается с внесения первого взноса в размере 20 процентов стоимости квартиры. Далее в течение трех лет покупатель равномерными платежами доводит долю оплаты до 70 процентов. В этот период застройщик возводит здание. На время строительства процентная ставка равна нулю.
Через три года, еще не оплатив полной стоимости квартиры, семья заселяется в нее, живет и продолжает погашать последние 30 процентов своих обязательств. На это отведено два года, в течение которых покупатель, помимо основного долга, выплачивает два процента в месяц от оставшейся суммы.
В качестве базы для сравнения компания приводит вариант банковского кредита сроком также на пять лет, с первоначальным взносом 25 процентов и ставкой по кредиту – 18 годовых. Для пущей наглядности своего преимущества авторы предлагают графическую схему платежей в обоих случаях на примере покупки однокомнатной квартиры стоимостью четыре млн рублей.
Как видно, фирменная рассрочка превосходит заем у банка по всем показателям. Первый взнос на пять процентов меньше по сравнению с ипотекой. В течение первых трех лет ежемесячные платежи в компанию составляют 54 тыс. рублей в месяц, в последние два года они поднимаются чуть выше 63 тыс. в месяц. Но в любом случае подобный вариант много лучше ежемесячных платежей банку в рамках ипотечного кредита, которые составляют 81 тыс. рублей. Это несмотря на то, что первоначальный взнос банку был выше!
Но главное проявляется в итоговой сумме. Получается, что посредством рассрочки в компании квартира обходится на 31 процент дешевле, чем через банковскую ипотеку. А если еще слегка поиграть цифрами и сравнить удорожание квартиры в результате рассрочки и кредита (8 и 42 процента соответственно), то результат вообще ошеломляет: одно лучше другого в пять раз!
Да, чуть не забыли сделать важное уточнение. Квартиры компания продает не напрямую. Для их реализации создан жилищно-строительный кооператив. Желающие приобрести жилье становятся его пайщиками, делают взносы, а по завершении строительства заселяются в дом.
Правда, квартиры в это время являются собственностью кооператива, и только после окончательного расчета переходят к пайщикам. Напрямую этого никто не утверждает, но из контекста выступлений руководства компании само собою следует: именно благодаря ЖСК становятся возможны столь привлекательные экономические результаты. Жилищно-строительный кооператив способствует решению и ряда других проблем, о чем будет сказано ниже.
Неуловимая изюминка
Как ни странно, но ничего «хитрого» в предложенном механизме нет. В том смысле, что нет никакой изюминки, которая бы позволяла делать деньги из ничего. Поскольку банк исключен из схемы, то, очевидно, есть небольшая экономия на его услугах (хотя маржа банка не превышает нескольких процентов).
Возможно, что в условиях кризиса компания минимизировала собственную прибыль, однако тайна сия велика есть. Основные же истоки красивых цифр экономии кроются в следующем. На самом деле не компания кредитует граждан, а граждане в течение первых трех лет кредитуют компанию. Ведь это они дают деньги застройщику, ничего не получая взамен. Банк потребовал бы с застройщика за то же самое 20–25 процентов годовых. Руководство компании преподносит чуть ли не как благотворительность то обстоятельство, что на время стройки процентная ставка – ноль. Не хватало еще брать деньги в долг и требовать за это проценты!
На самом деле толчком к «фирменной идее» послужило не отсутствие ипотеки. Деловых людей мало волнуют проблемы простых смертных. Своим появлением суррогатная схема обязана невозможности для застройщика получить под проект деньги взаймы у банка. И тогда он пытается получить их от будущих жильцов.
По сути, компания начинает кредитовать граждан лишь с момента их заселения в дом. Но собственные деньги она ценит выше чужих, требует за свои 24 процента годовых. Если сравнивать ипотеку и суррогатную схему в идентичных условиях, то есть с момента заселения, то вместо пятилетнего кредита под 18 процентов и первоначального взноса в 25 (в варианте банковской ипотеки) застройщик требует 70 процентов первоначального взноса, выдает кредит на два года под 24 годовых.
Иными словами, платой за выгодные финансовые условия являются три года ожидания квартиры.
На сотни рас-счи-та-йсь!
Особое место в схеме отведено кооперативу. Авторы усиленно пропагандируют то обстоятельство, что «организационно-правовой основой участия граждан в строительстве является надежная и проверенная временем система ЖСК». Однако к действительно «проверенной временем» советской системе данная схема не имеет ни малейшего отношения. Тогда земельный участок выделялся бесплатно, сейчас компания получает его на основе инвестиционного договора с местными властями, то есть выигрывает на конкурсе. И за него заплачено полной мерой, которую перекладывают на кооператоров. В прежние времена о ставке по кредиту не было разговоров, а сейчас это два процента в месяц!
Если компания так уж хочет показать себя во всей красе, то было бы неплохо, если «организационно-правовой основой участия граждан» был не ЖСК, а известный федеральный закон № 214 о долевом строительстве. Иначе может возникнуть подозрение, что редкая ныне форма ЖСК хотя и не противоречит закону № 214 (что усиленно подчеркивают авторы схемы), но используется просто для того, чтобы его обойти.
Сама компания является крупным пайщиком учрежденного ею ЖСК. Она намерена инвестировать в проект примерно десять процентов средств. Авторы схемы с гордостью объясняют, что в этом смысле компания является гарантом успешного завершения проекта. Гарант – это хорошо. Плохо – что гарант сам себе.
Еще одна примечательная деталь. Первым ста пайщикам руководство компании намерено дать приличную скидку (таков рекламный ход). Но следующие пайщики, объясняют в компании, которые придут через некоторое время, будут платить процентов на 40 выше, чтобы компенсировать скидку первым ста клиентам.
Что-то до боли знакомое и до тошноты противное.