Государство пытается поддержать коммерческое строительство
Большие надежды на оживление нацпроекта доступного жилья связывают с созданием Фонда содействия развитию жилищного строительства. Новая структура призвана не только насытить застройщиков земельными участками, но и устранить с их пути едва ли не все прочие препятствия. «Родители» Фонда обещают, что жилья станет больше и дешевле. В то же время не стоит забывать, что дорога в ад вымощена по преимуществу благими намерениями.
Со дня на день от Фонда следует ждать реальных действий. Сформированы руководящие органы: назначен руководитель Фонда, создан попечительский совет, определена правительственная комиссия, за которой закреплен решающий голос в вопросе выделения земель под цели жилищного строительства. Минрегиону поручено внести 300 млн. рублей в качестве имущественного взноса в Фонд. А главное, к 1 октября субъекты Федерации должны были бы уже подготовить свои заявки на использование государственных земель под застройку. Судя по тишине вокруг заявок, продвигаются они туго, но это и не удивительно – затея-то новая. Наверняка скоро появятся. Другое дело, насколько все же обоснованы надежды, возлагаемые на Фонд.
Одним махом семерых убивахом
Недостаток участков под строительство стал общим местом, первой причиной в рассуждениях о пробуксовке нацпроекта доступного жилья. То есть вообще-то земли в России навалом. Однако застройщиков интересует не дремучая тайга или бескрайняя степь. Им подавай обжитую местность, по границе городов и поселков, по соседству с дорогами, инфраструктурой и местами приложения труда (а еще лучше «точку» в центре города). Таких участков тоже немало, но на них, как правило, наложена чья-то рука. Часто это рука государства в лице государственных предприятий и учреждений, на балансе которых висят заброшенные полигоны, покинутые испытательные площадки, когда-то прихваченные куски «на вырост» и мало ли чего еще. Висят и ждут удобного момента, чтобы быть пущенными «налево». Или просто висят и ждут непонятно чего – так, на всякий случай.
Вот во власти и родилась идея – забрать у госучреждений не по-хозяйски используемую землю, передать ее Фонду, а тот на аукционе за деньги отдаст ее застройщикам. Уже от одного этого всем было бы просто счастье какое-то. Детальной инвентаризации еще не проведено, но речь идет о десятках тысяч участков и сотнях тысяч гектар. Однако если бы дело ограничилось только этим, то фонд коротко назвали бы земельным, но его недаром нарекли Фондом содействия развитию жилищного строительства. Ему дано право выделять участки под новые предприятия стройиндустрии, а также под технопарки и бизнес-инкубаторы. То есть будет не только где строить, но и из чего строить и где потом работать новоселам.
Дальше – больше. Фонд может выделять землю и под объекты инфраструктуры. Мало того, на вырученные от продажи участков деньги он может финансировать возведение самих объектов (подразумеваются водопровод и канализация, школы и поликлиники и прочее необходимое). Фонд заказывает проектную документацию на жилые строения и распространяет ее для дальнейшего применения застройщиками. Фонд даже осуществляет маркетинг и прогнозирование состояния рынка жилья (берегитесь конкурента, аналитики!). Не стану утомлять читателя оглашением всего списка, скажу только, что за Фондом закреплено 18 функций с припиской «и иные».
Условие необходимое, но не достаточное
Однако для кого вся эта благодать? Считается, что готовая инфраструктура, развитая стройиндустрия и прочие прелести удешевят строительство, снизят его себестоимость. Свободный доступ к земельным участкам позволит увеличить объемы строительства и расширить предложение жилья на рынке. Авторы и сторонники идеи взахлеб убеждают, что оба фактора послужат снижению цен и пойдут на пользу всем нуждающимся в жилье.
Однако последнее далеко не факт. Для снижения цен действительно надо, чтобы товара было больше, а его себестоимость была ниже. Только это условие необходимое, но далеко не достаточное. Поясню.
Что касается себестоимости. В части жилья она в российской действительности на цену практически не влияет. В условиях, когда рыночная цена «квадрата» в два с половиной раза превышает понесенные затраты, стоимость жилья целиком определяется соотношением спроса и предложения. А рост или снижение себестоимости сказываются исключительно на размере прибыли застройщика. Вот и в нашем случае, если кто и сэкономит на затратах, так это застройщики.
Теперь о свободе доступа к участкам и увеличении предложения. Здесь тоже есть закавыка. В крупных городах, наиболее страдающих от нехватки земли, как это ни покажется странным, участков под строительство сегодня более чем достаточно. К примеру, в Москве на имеющихся в распоряжении коммерсантов участках можно построить по разным данным от 12 млн. до 18 млн. кв. м жилья! Эти земли на привлекательных условиях приобретены застройщиками пять, семь и даже девять лет назад. И хозяева не очень-то спешат их осваивать. А куда торопиться? Цены-то растут. Более того, сейчас, когда с реализацией появились трудности, никто не скрывает, в том числе и сами инвесторы, что они придерживают жилье в стремлении удержать цены.
Отсюда первое сомнение – застройщики совсем не обязательно ринутся за участками. Ведь цены на них могут оказаться «кусачими» (если помните, Фонд хочет много чего сделать на вырученные от продажи средства). А если и ринутся, то возникает второе сомнение – взять-то участки возьмут, а скоро ли начнут осваивать? Ведь это грозит им падением цен! Не получится ли так, что сегодня, как «собака на сене» (так в терминологии Владимира Путина) на земле сидят одни, а завтра сядут другие?
И последнее. Закон допускает бесплатную передачу государственной земли в собственность местных властей, но только под инфраструктуру и места «общего пользования», но не под строительство жилых домов. То есть очередники, ожидающие социального жилья, отдыхают. А о ЖСК в законе вообще ни слова, кооператоры будут бороться за место под солнцем на общих основаниях.
Как насчет коррупции
Однако самые острые дебаты вызывает потенциальная опасность усиления коррупции. Дело в том, что Фонд получает в свое распоряжение ценнейший ресурс в виде пригодной под застройку земли и в то же время вправе осуществлять предпринимательскую деятельность, может учреждать коммерческих дочек. Вот такая получается гремучая смесь. И все это при полном отсутствии объективных критериев для изъятия земельных участков. Ведь нигде не сказано, какую землю следует отнести к разряду «неэффективно используемой», а какую – нет. Решение целиком и полностью отдано на откуп чиновникам.
Председатель Комитета ГД по строительству и земельным отношениям Мартин Шаккум парирует критику тем, что коррупция-де и без того распустилась махровым цветом: «Сегодня только 10% федеральной земли учтено, и она растаскивается и распродается директорами ГУПов! По московской области во всех этих так называемых государственных хозяйствах до трети земли распродано различным коммерческим структурам по совершенно смешным копеечным ценам». Возмущение депутата существующим положением вещей совершенно справедливо. Однако аргумент, что хуже с коррупцией не станет, потому что хуже уже просто некуда – слабый довод в устах законодателя. К тому же, может показаться забавным, но Фонд призван делать то же самое – распродавать коммерсантам ту же самую землю и желательно по «смешным» ценам, потому что втридорога она никому не нужна.
Как видно, вопросов к предстоящей деятельности Фонда хоть отбавляй. Однако было бы несправедливо упрекать авторов в «сырости» закона. Иначе просто и быть не могло. Документ принимался в сумасшедшей гонке. Указ президента о создании Фонда появился на свет 7 мая, а всего через два месяца закон был испечен Госдумой и подан к столу. Это при условии, что речь идет о документе содержательно сложном и емком. Скорострельность, не имеющая прецедентов. По процедуре принятия скакали, как по европам. Все сомнения пресекались в зародыше. С другой стороны осуждать за торопливость тоже, как говорится, рука не у всякого поднимется – потому что таков вопрос. Слишком живо проблема трепещет. Время идет, а жилье доступнее не становится. Невольно занервничаешь, заторопишься. Даже интересно становится, что из этого всего выйдет. Хотя обычно заканчивается, «как всегда».