Завод на чемоданах
Недавнее постановление правительства Москвы от 21.08.2007 г. № 714-ПП «О мерах по упорядочению размещения отдельных объектов капстроительства на застроенных территориях» фактически поставило крест на «точечной» застройке.
А последние зарезервированные под массовое строительство земли в Бутове и Щербинке должны закончиться через пять-семь лет. Где будем брать площадки для возведения нового жилья?
Плохо с валенками на Тверской
Если сказать, что еще не так давно на Тверской улице находилась фабрика по производству… валенок, никто не поверит. Тем не менее, так было.
До сих пор в центре города размещаются сотни предприятий – крупных и средних. К примеру, со спорткомплексом «Лужники» соседствуют два больших машиностроительных завода, там же, в Хамовниках, находится небезызвестный «Каучук», чьи выбросы не улучшают атмосферу города. В Замоскворечье прописался «Рот Фронт», на Верхней Красносельской – мощный хладокомбинат с неизбежными аммиачными отходами… Промышленность поселилась в центре сто и больше лет назад, благополучно дожив до наших дней.
В столице, вся площадь которой составляет 108 тыс. гектаров, едва ли не пятая часть занята промышленными предприятиями и складскими помещениями. В зарубежных мегаполисах эта цифра не превышает пять-семь процентов (для сравнения – зеленые зоны составляют в столице лишь 13 процентов).
А еще через Москву до сих пор проходят груженые железнодорожные составы – по Ярославскому, Казанскому, Октябрьскому направлениям. У территорий в зоне железных дорог, кстати, есть очевидные преимущества – уже готовые инженерные коммуникации и развитая транспортная система.
На недавнем заседании правительства Москвы руководитель Стройкомплекса Владимир Ресин привел такие цифры. В прошлом году рассмотрены материалы обследований почти 900 предприятий, расположенных на 14 производственных территориях, занимающих площадь примерно три тысячи гектаров. В результате появилось 25 правительственных документов по реабилитации этих территорий, то есть по возвращению их столице для возведения там объектов социального назначения. И вот результат: в 2006 году на месте бывших заводских земель построены дома общей площадью более 800 тыс. кв. метров жилья. В 2007-м предполагается подготовить градостроительную документацию еще по 27 участкам, а также завершить разработку проектов планировки на 16 бывших производственных территориях.
В целом же, по оценкам Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, на территории промзон можно возвести восемь млн. кв. метров жилья, т.е. решить проблему более чем двух третей очередников.
Не путайте менеджера с токарем
Понятно, что сама работа по перебазированию предприятий либо их перепрофилированию на более безопасные в экологическом отношении производства сопряжена с рядом трудностей. Началась она с центра столицы и была поручена одной из мастерских НИиПИ Генплана Москвы. Довелось как-то беседовать с руководителем мастерской Борисом Боде:
– Одно из возражений: округ лишится рабочих мест! Уже сейчас в центр съезжаются работать из всех районов Москвы. Прибавьте сюда еще поток машин, обеспечивающих предприятия сырьем, вывозящих готовую продукцию. Все это ведет к перегрузке транспортных линий и ухудшению экологии центра.
Москва уже избавилась от многих предприятий. В их числе заводы «Рускон», «Колорос», «Москожзавод» и другие. Если кто и лишился рабочих мест, так это менеджеры: квалифицированные рабочие нужны столице всегда.
Переезд предприятий, как правило, сопряжен с конфликтами. Во-первых, у каждого из них есть владелец. Во-вторых, земля, на которой они стоят, взята в аренду на длительный срок. А сейчас предприятия вправе даже приватизировать ее, если она относится к федеральной собственности. И все же рычаги воздействия есть. В этом я убедился, побывав на заседании городской комиссии, где как раз и рассматривался вопрос о переселении производств. Руководитель одной из крупных трикотажных фабрик, на месте которой предполагалось возвести жилой комплекс, взмолился:
– Оставьте нам хотя бы один участочек. Готовы отремонтировать свои здания – чтобы они имели более пристойный вид. Озеленим всю прилегающую к ним территорию.
На что первый заместитель мэра Москвы В. Ресин возразил:
– Да вы сами скоро попросите, чтобы вам дали возможность уйти из центра. Цена за аренду станет такой, что производство своей продукции никогда не окупите…
Кроме этого, прибегают к чувствительным штрафам за нарушение экологических требований. В общем, методы не столько административные, сколько экономические.
Пять лет назад был создан ГУП «Московский центр освоения резервных территорий». Одна из его главных задач – разработка концепции и программы по совершенствованию механизма освоения резервных территорий. В ее рамках подготовлены юридические, градостроительные и финансовые механизмы реорганизации предприятий, фискальные меры для тех производств, которые загрязняют окружающую среду или используют не по назначению принадлежащие им земли. Заводам помогают! Ищут наиболее удобный для предприятия адрес – такой, где оно смогло бы расширить свое производство.
Любопытно, что московские «заводские» проблемы радуют… Подмосковье. Например, павлово-посадская администрация официально обратилась к столичным властям: коль речь пойдет о текстильных производствах – пожалуйста к нам.
Найдется место для новых парков
Конечно, Москва не собирается полностью освобождаться от промышленных предприятий. Скажем, в Восточном округе их станет даже больше. Но в целом – согласно генеральному плану развития города до 2020 года – производственные площади (в пределах МКАД) сократятся на четверть и будут доведены до 15 тыс. гектаров. При этом оставшиеся предприятия постепенно преобразуют в высокотехнологичные и экологически безопасные производства.
Как предполагается использовать высвобождаемые площади? Чуть более тысячи гектаров пойдет под инфраструктуру: дороги, магазины, школы и т.д. На двух тысячах будут разбиты парки и скверы. Чуть меньше площади (1,9 тыс. га) отдадут под жилищное строительство.
Наиболее крупные проекты ближайших лет: жилая застройка на территории завода «Каучук», реализация известного проекта «Золотой остров» на месте «сладкого» завода «Красный Октябрь», застройка территории промзоны «Грайвороново».
Работа предстоит сложная. Ведь надо выкупить имущественный комплекс у собственников, подготовить новые площадки для вывода предприятий. «Транспортировка» предприятия обходится примерно в $150 за кв. метр его площади. При этом банки предпочитают не рисковать: они не кредитуют их перенос, а потому застройщик изначально должен располагать солидными собственными средствами, чтобы создать производство на новом месте.
Его пример – другим наука!
Увы, ликвидация одних лишь промзон не решит проблему дефицита земли. Нужно задействовать и другие резервы (не считая, конечно, реконструкции старых кварталов). Речь идет о полях аэрации. Успешный опыт строительства на них существует – это Марьинский парк. Вспомните: еще семь-восемь лет назад новый адрес вызывал лишь сочувственные реплики: «Да вы знаете, что там было раньше?..». А сегодня о Марьинском парке говорят, как об одном из привлекательных и благополучных в экологическом отношении мест города.
Здесь применили уникальный метод реабилитации земель, который привлек внимание многих стран. Что было? Жижа, которая расползалась под ножом бульдозера, не удерживалась она и в ковше экскаватора. Но если нельзя вывезти, не попробовать ли ее выдавить? Так и поступили. Один грунт заместили другим – песком. Поверх насыпали растительную массу. А потом превратили ее в ставший теперь известным парк.
Но ведь подобные земли есть и еще в Москве. Прежде всего, имеются в виду поля орошения Люберецкой станции аэрации. На новой площадке предполагается возвести не менее миллиона метров жилья.
В целом же, освобождение промышленных территорий и преобразование полей аэрации позволит, по оценкам девелоперов, высвободить площадки, которых хватит строителям, по крайней мере, еще на два-три десятка лет. И это – не снижая темпов возведения жилья.