Закон не плох, да в нем подвох
Федеральный закон № 214 о долевом строительстве совсем неплох – он защищает интересы частного инвестора. Только вот застройщики никак не хотят по нему работать. И не только московские.
По всей России картина примерно одинаковая. Почему такое происходит? Прояснить ситуацию мы попросили коммерческого директора финансово-строительной корпорации «Лидер» Игоря Иванова.
– Со дня вступления в силу федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» в силу прошло более двух лет. Однако сколько-нибудь значительного распространения, не говоря уже о массовом применении, заключение договоров долевого участия по новым правилам не получило. Согласно данным Федеральной регистрационной службы, число заключаемых договоров долевого участия существенно различается по субъектам РФ. Например, в первой половине 2006-го в Краснодарском крае зарегистрировано 1125 договоров, в Москве – 619, в Татарстане – 507. Во Владимирской области за указанный период заключено 35 договоров, а в Санкт-Петербурге и Ленинградской области – ни одного… Между тем объемы строительства многоквартирных домов во всех этих субъектах Федерации примерно одинаковы.
Сегодня в соответствии с законом № 214-ФЗ оформляется не более пяти процентов от общего числа сделок. Так, в Москве ежемесячно заключается от 140 до 270 сделок по договорам долевого участия, в то время как общее число сделок купли-продажи жилья составляет 4500–7000 в месяц.
Думаю, дело здесь вовсе не в привычке инвесторов привлекать финансовые средства граждан по иным схемам. Основной целью закона № 214-ФЗ выдвигалась защита граждан от организаторов строительных пирамид и иных недобросовестных застройщиков. Для реализации этого была принята новая правовая форма, по которой регулируется финансирование строительства, и новый вид договора – договор участия в долевом строительстве. Однако даже с учетом поправок, внесенных федеральным законом от 18 июля 2006 года № 111-ФЗ (его полное название «О внесении изменений в федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»), создано больше трудностей, чем устранено проблем. Так, застройщик имеет право привлекать деньги участников долевого строительства только после получения свидетельства о госрегистрации прав собственности или аренды на земельный участок, предоставленный для строительства. Кроме того, ему положено получить разрешение на строительство и официально опубликовать проектную декларацию.
Таким образом, и в Москве, и в регионах существенно повысились затраты застройщиков на первоначальном этапе строительства. Если раньше можно было приступать к работам, имея всего $200–300 тыс. собственных средств, то после принятия закона потребовались уже миллионы – в зависимости от месторасположения участка и масштаба проекта.
Помимо финансовых рисков, на плечи застройщика ложится большой объем «бумажной» работы. Например, не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта застройщик должен направить каждому дольщику извещение о завершении строительства и готовности объекта к передаче. Каждое извещение должно быть послано в виде заказного письма с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному почтовому адресу либо вручено лично под расписку.
Помимо этого, в течение трех рабочих дней застройщик должен вносить в проектную декларацию любые изменения, касающиеся застройщика и проекта строительства. Эти изменения каждый раз должны быть опубликованы в порядке, установленном для публикации проектной декларации.
Помимо этого, застройщик обязан ежеквартально представлять отчеты контролирующему органу федеральной исполнительной власти об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства.
Правда, с принятием поправок к закону № 214-ФЗ, отменяющих солидарную ответственность застройщиков и банков, кредитные организации стали гораздо активнее финансировать жилищное строительство. Практически все строящиеся объекты в той или иной мере кредитуются нынче банками. Однако, несмотря на готовность банков финансировать жилищное строительство, деньги частных инвесторов остаются существенным ресурсом для большинства застройщиков. А так как требования закона № 214 довольно жесткие, денежные средства граждан привлекаются больше по «серым схемам» – с использованием векселей и по предварительной оплате.
Этим можно частично объяснить сравнительно небольшое количество заключаемых договоров долевого строительства в Москве и Московской области.