Защита частного инвестора от сомнительных ООО и прочего
Посреднических компаний и фирм, привлекающих деньги частных инвесторов для строительства в Москве и Подмосковье, сегодня великое множество. В рекламе непременно указываются достоинства предлагаемого варианта: низкая стоимость квадратного метра, удобство расположения, экологическая чистота района, гарантированные сроки и т. д.
Но почти всегда за пределами рекламной информации остаются вопросы, касающиеся правового обеспечения всех аспектов инвестиционного проекта. Проще говоря, – надежность сохранности вложенных людьми денег.
Сюрпризы заcтройщиков
Конфликты частного инвестора с застройщиком возникают довольно часто. К примеру, оплатил человек полную стоимость обещанной ему квартиры по $800 за «квадрат». Затем, через какое-то время у него требуют доплатить еще $10 000, так как из-за смены одного из субподрядчиков строительства «объект» подорожал. Где взять эти деньги? Неизвестно. А если отказаться от квартиры в уже построенном доме, то придется фирме «подарить» $5000 в качестве штрафа за отказ.
Еще одна распространенная ситуация. Часто генеральный застройщик или генеральный инвестор сам продажей квартир в строящемся доме не занимается, а продает их через некое ООО – своего агента. Частные инвесторы вносят свои денежные средства именно на счет этого ООО. И в случае чего (при некоторых формах договорных отношений между генеральным инвестором и ООО) требовать возврата денег можно только с ООО. А при минимальном регламентированном уставном капитале ООО в 10 000 рублей удовлетворить требования всех кредиторов невозможно.
Кроме того, при инвестировании на первичном рынке недвижимости применяется множество форм договоров – соинвестирование, долевое участие в строительстве, уступка права инвестирования, уступка права требования на результаты инвестирования и пр. Часто в этих договорах не четко определен статус покупателя (частного инвестора) и его права, что может породить возникновение сложных проблем в спорных ситуациях.
Вам поможет полис
Единственной надежной защитой инвестиций может стать страховой полис по страхованию финансового (инвестиционного) риска. И обращаться в страховую компанию нужно на самом начальном этапе, сразу же после выбора строительного объекта, но до момента внесения денег. Страховщики проведут экспертизу юридической корректности всего инвестиционного проекта и предлагаемой формы договора участия в нем частного инвестора.
Чтобы оценить страховой риск, необходимо проанализировать взаимоотношения и деятельность всех участников инвестиционного проекта, изучить документы и материалы, касающиеся строительства. Как правило, страховщики не берутся страховать финансовый риск, если строительство еще только планируется. Но если существует распоряжение главы местной администрации в отношении строительства, подписан инвестиционный контракт и заключен договор аренды земельного участка на период строительства, такие проекты страховщики готовы рассматривать даже до начала работ на строительной площадке.
И еще. Если вы осознали необходимость страхования финансового риска, то обратите пристальное внимание на описание страхового события. Многие страховщики готовы принять инвестиционный риск, связанный с неисполнением обязательств со стороны должника по причине его банкротства и обстоятельств непреодолимой силы. Однако процедура банкротства продолжается обычно несколько лет, и инфляция может обесценить инвестиции. Но, если страховщик признал страховым событием неисполнение обязательств должником по любой причине, не зависящей от страхователя, такой полис является реальной гарантией возврата денег, если квартиру вы так и не получили.
И, наконец, о стоимости страхования. Величина эта не постоянная. Она зависит от многих факторов – срока строительства, сложности схемы инвестирования, суммы инвестиций и т.д. В среднем это 1,0–1,5% от суммы инвестиций в расчете на один год действия договора страхования. Легко прикинуть, что, приобретая квартиру даже на этапе подготовки строительной площадки, стоимость страхового полиса будет соизмерима со стоимостью одного-двух квадратных метров покупаемого жилья. А если учесть, что в эту стоимость включена и оплата услуг по юридическому сопровождению действий страхователя по подписанию договора инвестирования, анализу ситуации при возможной задержке строительства, принятию решения о выходе из инвестиционного проекта в случае долгостроя и т. п., стоимость страхового полиса вряд ли можно считать чрезмерной.
Алексей БАКЛАСТОВ, вице-президент страховой компании «ВОТЕК»