Прав у «дольщиков» стало больше. А проблем?
Из всего пакета вышедших недавно законов, по мнению экспертов, наибольшее влияние на рынок жилья окажет федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (вступает в силу с 1 апреля с.г.). Он вводит серьезные ограничения для строительных компаний. Отныне собирать деньги на новое строительство им станет гораздо сложнее.
Продажи на «нуле» под вопросом
Не секрет, что многие компании собирают деньги с граждан задолго до начала строительства. Бывало, что эти собранные средства, в целях их преумножения, пускались не по назначению, – законодательство подобные шаги не запрещало. А ежели прибыли, на которую рассчитывала фирма, не получалось, инвесторов просили доплатить. «Отныне доплаты станут невозможны, – говорит независимый аналитик рынка недвижимости Андрей Бекетов, – в договоре будет четко зафиксирована цена, которая изменению не подлежит. Если же компания просчиталась, то закрывать пробел между себестоимостью квадратного метра и его рыночной ценой ей придется за счет своей прибыли, а не за счет дольщика».
Безусловно, это большой плюс, однако, как объясняет заместитель генерального директора по развитию инвестиционной компании «Дружба» Петр Ходаковский, закон, с одной стороны, защитит граждан от недобросовестных компаний, а с другой, усложнит работу застройщиков.
К примеру, продажа квартиры «на нуле» для кого-то будет проблемной, можно сказать, невозможной. Со вступлением в силу закона многие мелкие компании с рынка просто исчезнут. Крупным, серьезным компаниям будет в этой ситуации работать проще. У них есть средства на начало строительства, им намного проще получить кредит в банке. Да и доверия им намного больше.
Единственный серьезный минус – рост цен на новостройки. Но это все же пережить можно. Куда хуже, когда компания-застройщик, заманив доверчивого гражданина низкими ценами и взяв с него деньги, с ними и исчезает.
Серьезные передряги для мелких застройщиков прогнозирует и Николай Карасев, президент корпорации «Социальная инициатива»:
«Они, не имея достаточного количества собственных средств порой даже на фундамент, сразу начинают собирать деньги с населения. Сейчас им говорят: пока не проплатишь приличные деньги, не имеешь права ни рубля собрать. Кредит? Какой банк даст небольшой компании кредит! Да и подо что, у них же активов кот наплакал! В такой ситуации остается либо уходить с рынка, либо идти к кому-то «под крыло». Третьего не дано».
Цены вырастут?
На первый взгляд ситуация для инвесторов действительно выглядит благоприятной. Отныне они защищены от недобросовестных застройщиков. Но, как считают эксперты, одновременно создаются условия и для развития рынка новостроек, и для его завала.
Если все будут следовать букве закона, рынок новостроек заметно сузится. А следствием этого станет, по мнению Николая Карасева, стимуляция высоких цен. Если застройщик знает, что ему нельзя менять цену, и он не уверен, что за два года произойдет, то лучше он перестрахуется и выставит ее выше, чем отдаст лишнюю копейку из своей прибыли.
Главное, чтобы не было перебора. Иначе инвестировать в строительство станет невыгодно, и люди будут покупать квартиру на стадии полной готовности дома.
Где найти застройщика
«Как позитивную, отмечу статью закона об особенностях рекламы, которая связана с привлечением денежных средств участников долевого строительства, – говорит руководитель юридического сектора корпорации МИАН Хая Плещицкая. – Нововведение безусловно приближает нас к цивилизованному рынку, так как содержит в себе запрет на ложную рекламу и вводит ответственность за ее размещение».
«Мы должны быть правдивыми, – соглашается Николай Карасев. – Однажды в Германии я пришел публиковать данные о рентабельности своей фирмы, и мне сказали, что в рекламном тексте нужно обязательно написать: «предупреждаю о повышенном риске в связи с высоким процентом». Европейцы не принимают рекламу, если предприниматель не покажет вместе с большой доходностью увеличение и риска. Если вы идете на риск в погоне за большой прибылью, то делаете это сознательно».
Кроме того, застройщика, по мнению Андрея Бекетова, будет проще найти. Попробуйте сделать это сейчас. Если компания надежная и условия инвестирования выгодные, то добраться сквозь частокол посредников до застройщика совсем непросто. И путь этот сможет преодолеть не каждый.
Сейчас же компания, которая начинает строительство дома, по закону обязана выпустить проектную декларацию, где будет рассказано, кто она, на каком основании строит и где ее можно найти. И только через две недели после публикации можно начинать принимать деньги.
Куда годится такой маленький…
Как уже отмечалось, мелкие компании-застройщики будут вынуждены либо сливаться, либо консолидироваться с банковским капиталом. Словом, у застройщика должны быть деньги на строительство. «Все же капитальное строительство, – дело масштабное, – комментирует ситуацию Николай Карасев. – И чтоб им не занимались фирмы, уставной капитал которых составляет 10 тысяч рублей, в законе написано, что необходимо правительству установить требования к размеру собственного капитала. Но что такое капитал увеличить? Это же надо осуществить эмиссию ценных бумаг. А это все время».
Поэтому сразу все не смогут перестроиться в соответствии с законом, останутся компании, которые будут продолжать работать по старым схемам. До какого времени? «Думаю, до первых судебных исков, – говорит Петр Ходаковский, – вот только как поведет себя наше правосудие, сказать сейчас определенно ничего нельзя».
Действительно, с одной стороны, есть закон, который устанавливает определенные правила игры, а с другой, – ведь многие стройки начались еще до вступления в силу этого закона. Как считают юристы, все зависит от того, как будет развиваться судебная практика. Вполне возможно, что после какого-то решения суда будет принято постановление пленума Верховного суда о том, что считать в этой ситуации правильным: либо дадут компании возможность добирать деньги, либо обяжут достраивать дом на свои кровные.